COLUMN

不動産投資のお役立ちコラム

不動産投資のシミュレーション方法を計算式や実際の計算例を挙げて解説

不動産投資について検討する際には、実際の収益に関するシミュレーションを行うことが大切です。
そして不動産投資のシミュレーションを行うためには、必要な利回りの計算方法を理解しておくことが大切になるでしょう。
ここでは、不動産投資のシミュレーションに必要な利回りの計算方法を紹介し、具体的な利回りのシミュレーションを行います。

INDEX

1.不動産投資のシミュレーションに必要な利回りの計算方法
 1.1 不動産投資の表面利回りの計算方法
 1.2 不動産投資の実質利回りの計算方法

2.不動産投資検討時の具体的なシミュレーション例と注意点
 2.1 不動産投資のシミュレーション具体例
 2.2 利回りだけで物件を判断するのはやめよう

3.まとめ

不動産投資のシミュレーションに必要な利回りの計算方法

ここではまず、不動産投資のシミュレーションを行う際に必要な利回りの計算方法を以下の2つを挙げて解説していきます。
・表面利回り
・実質利回り

不動産投資の表面利回りの計算方法

表面利回りとは、物件価格に対してどれくらい家賃収入が得られるかを表面的に算出したものを指します。
計算方法が簡易であるため、初期段階で物件を絞り込む際などには便利な計算方法だと言えるでしょう。
表面利回りの計算式は、以下の通りです。

表面利回りはマンションの保有にかかる維持管理費や修繕積立費などのコストを考慮していないため、実態よりも高い数値となる点を念頭におく必要があります。
インターネット上の不動産物件情報などで単に「利回り」と言うと、表面利回りを指すことが多い点にも注意しましょう。

不動産投資の実質利回りの計算方法

実質利回りとは、想定される年間家賃収入から様々な経費を引き、より実態に即して算出した利回りのことを言います。
経費などを考慮する分計算は複雑になりますが、不動産が持つ正確な収益力を確認する場合には必須の計算方法だと言えるでしょう。

実質利回りの計算式は、以下の通りです。

先ほど紹介した表面利回りだけを見れば収益が出そうに思えても、実質利回りを出してみると収益が出ないということも往々にしてあります。
そのため、最終的に不動産経営に関する意思決定をする際には、実質利回りを算出することが必要になります。

不動産投資検討時の具体的なシミュレーション例と注意点

ここからは、不動産投資の具体的なシミュレーション例を紹介し、不動産投資を検討するうえでの注意点を解説します。

不動産投資のシミュレーション具体例

ここでは3件の物件を比較すると想定し、下記のように簡単な利回りのシミュレーションを行います。

<基本情報>

上記の条件における表面利回りと実質利回りは以下のようにシミュレーションできます。

<利回り>

このように、表面利回りよりも実質利回りの方が低いことが分かると思います。
これらは非常に簡易なシミュレーションではありますが、実際に不動産投資を検討する際にはこうして実質利回りまで確認して判断することが大切です。

利回りだけで物件を判断するのはやめよう

これまで不動産投資の利回りについてご紹介してきましたが、実際に不動産の購入を検討する際には、利回りだけで判断するのは避けるべきでしょう。
地方の物件は都市部の物件よりも安い傾向にあり、仮に同じ家賃だとすれば地方の物件の方が利回りは高くなります。
しかし、地方の物件は入居率が低い可能性があり、入居率が低い物件はたとえ利回りが高くてもあまり収益を上げられない可能性が高いのです。
物件購入時には、入居実態や周辺の環境などを確認して総合的に判断するようにしましょう。

まとめ

不動産投資の利回りには表面利回りと実質利回りとがあり、それぞれの特徴に応じた使い分けを行うことが大切です。
不動産購入を検討する際にはなるべく詳細に実質利回りのシミュレーションを行った方が良いのですが、利回りだけで物件の購入を決めてしまっては危険です。
利回りに加えて入居率や周辺環境などを総合的に検討し、意思決定をするようにしましょう。

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