コン・パス代表、村上です。

不動産投資の必勝法は、
相場以下で買うこと。

つまり、

売れる金額より安く買う。

これが鉄則です。

で、

安く買える可能性が高いのは、
仲介業者から買うケース。

彼らは仲介するだけなので、
成約すればとりあえずOK。

売買金額が1000万円安くなっても
仲介手数料は30万円減るだけですから
取引成立の方が重要なんですね。

だから、

安く買うなら、基本は仲介です。

一方で、

気をつけたいのは売主業者。

アパートメーカーや
三ため業者ですね。

安く仕入れて高くうる、
利益を乗せて儲けるのが
彼らの商売。

特に三ため業者は
えげつないので要注意です。

三ため業者って何ですか？

という人のために
一応解説をしておくと、

三ため＝第三者のためにする売買契約

売主Aがいて、
最終的な買主Cがいるときに、

A→B→C　という形で、

中間に入って売買を行うのが
三ため業者です。

業者Bは、買主Cに代わって、
売主Aと売買契約を交わします。

この契約形態が三ためですね。

三ための特徴は、
不動産の所有権がA→Cと
直接移転すること。

中間であるBは、
所有権の登記をしません。

なので「中間省略」とも言います。

中間省略は昔からあったのですが、
途中で法律が変わり、現在合法なのは
第三者のためにする売買契約のやり方。

三ため業者となるBは、
Aに対しては買主の立場ですが、
同時にCに対しては売主の立場です。

BはAから購入した金額に
利益を乗せてCに売るわけですね。

売主なので売りたい金額で売ります。

売主業者はやりたい放題。

安く仕入れて高く売るのが
三ため業者の商売です。

利益はとれるだけとりたい。

どこまで乗せるかというと、

前回お話しした
アパートメーカと同じです。

融資がつくギリギリの上限まで
利益を乗せて売るわけです。

銀行が物件を評価する目線は
だいたい決まっています。

銀行評価が市場価格ということですね。

三ため業者の売値は銀行が決める
と言ってもいいでしょう。

そうすると三ため業者が
頑張って安く仕入れるほど
利益がとれるということになりますね。

安く仕入れて高く売る。

不動産投資家と
同じことをやっているわけです。

なので当然、利益相反。

だから、

三ため業者から買うと
基本的には高値づかみになります。

ただし、メリットもあります。

三ため業者もときにはOK

特に初心者で資金が少ない人は
三ためと付き合うのも
ありかもしれません。

フルローン、オーバーローンを
アレンジをしてくれるのは
売主業者ならではですよね。

提案されたものを
何も考えずに買うのは危険です。

見極めるポイントは土地の価値。

利回８％でも郊外の畑の中だったり、
都心でも狭小で私道に面した
不整形地だったり。

反対に利回り６％でも道路が広く
整形地で敷地が余っている
と言ったような場合は可能性ありです。

しっかりと見極めてください。

がんばっていきましょう！

村上