村上です

あなたの投資エリアはどこですか？

例えば都市部と地方郊外。
有史以来、絶えず論争が続いております・・・。

これはそれぞれの属性、
居住エリア、性格、手法などなど、
良い悪いではないのですが、

一般論から言いますと、
当然都市部をお勧めします。

なぜかというと、
論点は上げていくときりがないのですが、
とりあえず3点に絞りました。

・経費率
地方は経費の割合が高い！

・土地の価値
値下がりしないのは都市部！

・売却先の数
買い手が多く売りやすいのも都市部！

まず経費率から見てみましょう。

これはかなり口を酸っぱくしてお伝えしたいのですが、
家賃収入に対する経費の割合です。

同じ間取りの部屋が都市部と地方にあったら、
経費率はどうなるでしょうか？

家賃が高いのはもちろん都市部。

例えば、
1LDK都市部10万円、地方5万円
だった場合、
経費はどうか。

入退去で必ず発生する修繕費は、
都市部も地方郊外も大して変わりません。
1LDKの原状回復で10～20万円でしょうか。

つまり経費は同じなのに、
収入は倍違う、
ということになります。

その上、広告費もかかります。

広告費は都市部だと１ヶ月
地方郊外では３ヶ月など、
家賃単価の高低でも変わってきます。

また、人口も全く違うので、
入居が決まるまでの時間も変わってきます。

そして税金も地方の方が高くなりがちです。

例えば価格が同じ「1億円」だったとして、
都市部は土地比率が高く、
地方は建物比率が高いですよね。
はい、税金は土地より建物の方が倍高いのです。

そのため地方郊外の経費率は
都市部の２倍以上は変わってくるのです。

ここに良し悪しはなく、
似たようなスペックだった場合、
都市部と地方とでは経費率が全く異なる、
ということを覚えておいてください。

次に土地の価値ですが、
不動産業者が良く言う、
土地の価値が残りますよ！

という話は都市部の事であって、
地方郊外にあてはまるはごく一部です。

むしろ0円、
さらには0円以下・・・、
という土地が、
地方では爆発的に増えています。

人がいない、
人が減る、
インフラの整備ができない、
新規入居者が来ない、
政府も都市部に人口を誘導している、
さらにインフレ、

という流れで、
都市部の高騰をしり目に、
地方の下落も加速しているのです。

もともと土地の値段が
低いことに加え、

建物の価値が減っていけば
物件の資産価値が小さくなります。

これも先ほどの経費率と同じく、
良し悪しではありません。
基本的な、
物理的な流れなので、
誰もここで抗うことはできません。

売却先はどうでしょうか。

我々不動産屋の優先度の高いものの一つに、
「流動性」というものがあります。

不動産は株と違い、
その流動性が著しく低いものです。

特に居住用ではない投資用の場合、
参加者全員が儲けるために買いますし、
価格も大きいので融資を使う必要もあります。

そしてご存じの通り、
融資は簡単ではありません。

「買いたい」という人が見つかったとしても、
「融資がつかなかった」という場合も当然に出てきます。

そのため、
人口が減り続ける地方郊外では
買える人が限定されるのです。

安ければ売れる？
確かにそれはありますが、
逆に言うと安くしなければ売れない、
要するに、
欲しいから、
ではなく安いから、
という商品なのです。

逆に都市部には買える人がたくさんいます。
1億円だって、
10億円だって、
100億円だって、
世界中に買いたい人がいます。

マーケットの規模が100倍どころじゃない違いがあるのです。

なので、
安いから、
ではなく、
欲しいからになり、
価格が維持または高騰していくのです。

ですので、
一派論から言うと圧倒的に都市部が有利
という事になります。

不動産投資を行う上で
これらの特性は知っておくべきです。

が、

本当のところ、
場所はどこでも良いんです。

えっ？？
む、む、村上さん！
都市部が良いんですよね？

どこでも良いってどういう事ですか？
言ってる事、矛盾してませんか？？

そうですね、
ひとこと言い忘れました。

「安ければ」どこでもＯＫ！
ということです。

商売の仕入れにおいては
何でもそうですね。

売れる金額より安く買う。
不動産投資も同じ。
これが鉄則です。

ただ、安いと言っても
１億円の物件より
5000万円の物件が良い。
ということではありません。

金額の大小ではなく、
物件の本当の価値に対して、
売値が安いか高いか。
という事です。

そして、
むしろ相場より安く買うのは、
競合が少ない地方の方が可能性が高いかもしれません。

収入に対する経費率が高かろうが、
それを凌駕する収入があれば良いですし、

土地値が0円だろうが、
建物が朽ちるまで高利回りで回し切れば良いですし、

出口がないならこれも上記同様、
持ちきりで資金を回収すればよいのです。

それも、
都市部でやるよりも儲かる規模で。

思考停止で、
地方はダメ、
都市が良い、

ではなく、
リスクとリターンをしっかり読み解き、
数字で判断してください。

マクロで見たら当然都市部が良いですが、
我々個人投資家は超ミクロ産業です。

個々人の違いも千差万別ですし、
物件も全て違います。

各々ができる範囲で、
最良の選択をしていけばよいのです。

なので、

まずは物件の本当の価値を
見極めなければなりません。

本当の価値とはなんでしょうか。

別の事に例えてみましょう。

例えば、
レストランへステーキを
食べにいくとします。

同じ種類のお肉でも、
銀座のお店とそこら辺のお店では
値段が倍違ってきますよね。

大事な会食やデートなら
美味しさに加え、

サービスや店の雰囲気を
重視して銀座のお店を選びます。

場所やサービスにも
お金を支払うという感覚です。

一方、
そこら辺にも安くて美味しいお店は
たくさんありますよね。

いわゆるコスパが高いというお店です。
ただ美味しいお肉が食べたい！

という場合は、
安くて美味しければ最高のお店です。

両者のステーキは値段は違いますが、
使っているお肉は同じ種類の肉。
しかし見た目や雰囲気、
焼き方や味付けは異なります。

それでも肉好き、肉マニアの人は
同じ肉だとわかるはずです。

つまり、
シチュエーションに応じ
何に価値を置くかで

その価値に対して
高いか安いかが変わってくる
という事です。
世の中のすべてがコレです。

話を不動産に戻しましょう。
何が言いたいかというと、

物件の真の価値を見極めましょう、
という事です。

今だと、都内の新築のアパートが
だいたい利回り５％~６％で
売られていますよね。

それらの物件が同じエリアにあった場合、
家賃収入も同じ、
出費も同じ、
長期シミュレーションも同じだったとします。

いかし、
不動産には一つとして同じものはありません。

土地の形、
間取り、
向き、
町名、
学区、
全て違うのです。

同じ利回り、同じ物件価格でも
物件の価値がそれぞれ違う
という事に注意してください。

数字だけではなく、
物件の価値を見極めるのです。

これから不動産投資を
はじめようと思っている人は、

まずは３ヶ月間買わないと決めて
物件情報を見続けてください。

とにかく業者を回って
たくさん物件情報をもらう。

これは慣れです。
あなたの選球眼を磨いて
真の価値を見極める。

がんばっていきましょう！

村上