COLUMN

不動産投資のお役立ちコラム

不動産投資の頭金の理想割合は?そもそも不動産投資に頭金は必要?

不動産投資を始めるうえで熟慮すべき重要な要素の一つに、頭金の準備があります。
「頭金は不要」と話す人もいれば、「頭金は絶対入れるべき」と言われることもあり、
悩ましい方も多くいることでしょう。
今回は、不動産投資における頭金の必要性や、理想的な頭金の割合、頭金の有無に関するシミュレーションなどについて解説しています。

不動産投資の頭金はそもそも必要か?

ここではまず、不動産投資をする際に頭金を用意する必要がそもそもあるか否かについて解説していきます。
頭金は入れるのが望ましいケースもあり、頭金を入れない場合には注意しておきたい点もあるのです。

頭金を入れるのが望ましいケース

不動産投資をする際に頭金は必ず用意しなければならない訳ではありませんが、以下のようなケースにおいては、頭金を入れるのが望ましいでしょう。

・融資が引き締められ審査が厳しい時期
その時々の経済状況や取られている政策により、金融機関は融資の引き締め・緩和をします。融資引き締めのタイミングではなかなか思うように融資を引き出すことができず、頭金として自己資金を用意することで金融機関からの信頼を得る必要があるのです。

・提示された融資額が希望額に満たない時
購入したい物件に対し、融資額が少なかったようなケースにおいても、頭金を入れる必要が出てきます。金融機関は、こちらの申し込みに対して築年数や立地だけでなく申込者の属性までも考慮して、融資額を決定します。
もし低い評価を受けた場合には希望する融資額に満たないこともあり、足りない部分を頭金で補わなければなりません。

頭金を入れない(フルローン)場合に注意すべきこと

不動産投資をする際に頭金を用意しないフルローンの選択肢も十分にあり得るのですが、もしフルローンで不動産投資を始めるなら以下の点には注意すべきです。
・金利上昇リスク
長期間運用する場合は、金利が上昇するリスクを考慮しておかなくてはなりません。頭金を用意せずフルローンで始めた際に金利が上昇すれば、毎月の返済における負担が増えてしまうこともあります。

・返済時期が遅れる
頭金を入れずに借り入れる金額が増えれば、それだけ返済までに長期間かかることになります。先程お話しした金利上昇リスクも考慮し、繰り上げ返済を活用した早期返済も視野に入れる必要があるでしょう。

不動産投資の頭金の理想的な割合はどれくらい?

ここでは不動産投資の頭金として理想的な割合を解説していきます。

不動産投資の頭金の理想的な割合

頭金の金額に明確な基準はなく、画一的に理想割合・金額を決めるのは難しいのですが、一般的には物件価格の10~20%程度を理想とする考え方があります。ただし理想的な頭金の割合はそれぞれの経済状況や属性、購入予定の物件などによって変化します。そのため物件価格の10~20%はあくまでも理想値だと認識したうえで、自分に合った計画を立てていく必要があるでしょう。

不動産投資の頭金がある場合とない場合のシミュレーション

ここでは頭金を入れた場合と入れない場合とで、簡単なシミュレーションを行います。

<条件>
物件価格:1,500万円
年間賃料収入:150万円
ローン金利:5%

全て自己資本で不動産投資を始めた場合自己資本に対する利回りは10%となりますが、頭金を300万円投入した場合には30%と、3倍になっています。つまり、物件価格に対して20%の頭金を投入した結果、ローン返済にかかる期間が1/3にまで減ったということになるのです。

まとめ

不動産投資において、頭金の用意は必ずしなければならないわけではないですが、条件によっては頭金を用意すべき状況になることもあります。返済期間の短縮や金利上昇リスクなどを考慮すると、頭金の10%~20%を一つの目安として、頭金の準備を進めることは重要となるでしょう。頭金を一部でも投入することで、ローン返済期間は大きく短縮されることもあります。

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