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不動産投資のお役立ちコラム

不動産投資の利回りとは?不動産投資の利回り相場や理想利回りも解説

不動産投資を考えるうえで、「利回り」について理解を深めることは非常に大切です。
一口に利回りと言っても実際にはいくつかの種類があり、違いを理解しておかなければ大きな勘違いをしてしまう可能性があります。
そこで今回は、利回りに関して概要や計算方法を3種類に整理して説明し、利回りの一般的な相場や理想的な利回りについて解説していきます。

不動産投資の利回りとは

ここではまず不動産投資における利回りに関し、想定利回りと表面利回り、実質利回りの3つに整理してそれぞれ解説していきます。

想定利回りの定義と計算方法

想定利回りとは、不動産が満室だと想定した場合の利回りのことを指します。
想定利回りを算出する際の計算式は、以下の通りです。

<想定利回り計算式>
不動産から得られる総収入÷物件価格×100

複数の部屋がある不動産の場合その中のいくつかは空室になることが充分に想定されます。しかし想定利回りはそうした細かな実態を考慮せず、満室であると仮定して計算するのです。

表面利回りの定義と計算方法

表面利回りはグロス利回りとも呼ばれ、不動産の管理にかかる費用や税金などの諸経費を考慮せずに算出した利回りのことを指します。
表面利回りを算出する際の計算式は、以下の通りです。

<表面利回り計算式>
不動産から実際に得ている総収入(年間家賃収入)÷物件価格×100

表面利回りは想定利回りとは異なり、実際の空室状況を反映した利回りを確認することができます。ただし、表面利回りでは諸経費の存在が全く考慮されていないため、後述する実質利回りよりも高めの利回りが出てきてしまうことになります。
投資用不動産の広告を見た際に掲載されている利回りは、基本的には表面利回りです。

実質利回りの定義と計算方法

実質利回りとは、表面利回りに諸経費を反映して算出した利回りのことを指します。
実質利回りを算出する際の計算式は、以下の通りです。

<実質利回り計算式>
(不動産から実際に得ている総収入(年間家賃収入)-諸経費)÷物件価格×100

実質利回りは不動産から得られる収入だけでなく管理費や税金などの諸経費も考慮しているため、実際に得られる収益に最も近い利回りを確認することができます。ただし、不動産の売り出し段階では具体的な諸経費の数値は不明確であることも多いため、注意が必要です。

不動産投資の利回りの相場や理想的な利回りを解説

ここからは、不動産投資の利回りの相場や理想的な利回りの値について解説していきます。

不動産投資の利回りの相場は?

第42回不動産投資家調査(2020年4月現在)によると、各主要都市の期待利回りは以下のようになっています。なお、期待利回りとは不動産投資家が望む賃料設定で運用された場合の利回りであり、ほぼ想定利回りと置き換えて考えて差し支えありません。


出典:日本不動産研究所「第42回不動産投資家調査(2020年4月現在)」

地方の不動産の方が都市圏の不動産よりも利回りが高く、15%程度の利回りも珍しくはありません。しかし、地方の不動産に関しては空室リスクがとても高いことが多いため、一概に「地方の不動産の方がお得」とは言えない点は理解しておきましょう。

不動産投資の利回りの理想値は?

利回りの高い物件が一概に良い物件だとは言い切れませんが、地域の一般的な利回り相場よりも数%程度高い物件が理想的ではあると言えます。ただし、たとえ利回りが高かったとしても以下のような物件は避けた方が無難でしょう。

・借地権物件(売却が難しい)
・管理状態の悪い物件
・売却までのイメージができない物件
・古く、旧耐震基準で建てられた物件(銀行が融資の際に嫌います)

まとめ

不動産投資の利回りについて考える際には、想定利回りと表面利回り、実質利回りの違いを整理して考えることが大切です。また、地域ごとに目安となる利回りを把握しておき、不動産投資に役立てましょう。ただし、単に「利回りが高い物件=良い物件」ではないことも理解しておき、管理状態や耐震構造など物件の条件もしっかりと確認することが大切です。

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