村上です。
金融機関の姿勢が変わり、
サラリーマン大家さんにとって
厳しい時代になったと言われています。
「もっと早く始めておくんだった」と
意気消沈している初心者の方や、
いくつかの金融機関に断られて
早くもあきらめムードの方もいるようです。
しかし、そんな中にあっても
やる気満々のサラリーマン大家さんもいます。
「融資が厳しいとはいえ、全部閉まったわけじゃない」
「プレイヤーが減ればチャンスが増える！」
と前向きにとらえるタイプの人たちです。
ある初心者のサラリーマン大家さんは、
ターゲットをＲＣ一棟物から
少額のアパートに変更しました。
公庫で融資を引いて、
少額ではあるもののキャッシュフローを
積み上げながら、
次のチャンスを待つ作戦だと言います。
埼玉や神奈川の少額の戸建を
キャッシュで買い、それを担保に入れて
ノンバンクで融資を引くという
やり方を目指す方も増えています。
大きな物件から始める場合に比べて
目標とするキャッシュフローに到達するまでに
時間はかかるものの、
目標に向けて歩みを進めていく気持ちに
変わりはないということです。
大切なのは、チャンスが来たら
いつだって出発できるように
エンジンを温めておくことです。
フィールドの中にいれば情報も入ってきます。
人脈も広がります。
一方で、エンジンを切ってしまったら
次に動き出すまでに時間がかかり、
チャンスに出遅れることになります。
お金を増やす方法は、
不動産投資だけではありません。
他に自分にあった方法があると思う人は、
そちらの道を選ぶのもひとつの方法だと思います。
しかし、「やっぱり、不動産で勝負したい」
と思うなら、
今あるカードで何とかするしかありません。
厳しい時期に踏ん張れる人は、
他の人に差を付けられる人でもあります。
意志あるところに、道は拓けます。
私でよければ、ご相談ください。
きっと、力になれると思います。
ダメ管理会社よサヨウナラ！
さて、本題です。
実践会員の方などから、
「管理会社との関係がうまくいかなくて…」
といった相談を受けることがあります。
・空室をなかなか埋めてくれない
・スピーディに動いてくれない
・問題解決に手間取る
・そもそもやる気がない など
みなさんも、同じ経験があるかもしれませんね。
でも、これはある意味しょうがないことなんです。
物件管理は、複雑多岐な業務にもかかわらず、
あまりにも報われない仕事だからです。
でも、だからと言ってオーナーは
現状を放っておくわけにもいきませんよね？
今回は、管理会社とはどういうものか、
さらには、管理会社を切り替える方法について
一緒に考えてみましょう。
物件管理は報われない仕事
まず初めに、管理会社の人材には、
以下のような共通点があります。
・免許や資格、高度な専門スキルが不要
・給料が他の業種より安い
・営業的なノルマがない
・大手の会社が多くてハングリーさがない
・そもそもやる気が失せている
クレームを受けることが多い業務ですから、
彼らは毎日、入居者とオーナーの両方から
板挟みにあっています。
入居者からは、「隣がうるさい」だの、
「カギをなくしたから開けてくれ」だの、
「ゴキブリが出たから何とかしろ」だの、
細かい要望や、クレームを言われる日々の連続。
さらにオーナーからは、
がんばって満室にしても感謝されないどころか、
「やって当然でしょ？」くらいに思われています。
つまり、誰からも褒められないんですね。
彼らも仕事なので、サボるわけにはいきませんが、
やりがいを感じない上に、
安月給で毎日クレームに翻弄されていたら、
ストレスだってたまるはず。
特に、キャッシュフローが月ウン百万だとか、
いつも偉そうな態度で口うるさいくせに、
数万円の管理料しか払ってくれないオーナーなんて、
良く思われなくて当然でしょう（笑）
結局、オーナーが過剰に期待したところで、
管理会社にとってみれば、
献身的に支えるべき理由などないんです。
私の経験上、世の中にある管理会社の半分以上は、
そのような意識で働いていると思います。
いい管理会社を探せ！
そんな管理会社に対して、これまで
いろいろと試行錯誤や交渉をしてきたけど、
劇的な改善は見込めそうにない…。
そう思ったら、
素直に管理会社を切り替えましょう。
結局、行き着くところは信頼関係。
オーナーと管理会社、どちらに落ち度があるか？
というレベルの話を繰り返しても、
スッキリと解決するのは難しいんです。
・相性が悪いと感じたら切り替える
これに尽きるんですね。
巷に星の数ほどある管理会社ですから、
あなたの物件を管理したいところは、
探せばいくらでもあります。
その中で、あなたと相性のいい
管理会社を探し当てればいいんです。
とにかく、切り替える！と心に決めたら、
数多くの管理会社を当たってみてください。
たとえば、こんな感じの会社です。
・社内が明るくて活気がある
・良さげな営業マンが多い
特に、売買や賃貸の仲介も併せてやっていたり、
工務店系などで、工事を直に請けているなど、
「利益が出ている」管理会社であれば、
やる気があって雰囲気も良いはずです。
切り替えは慎重に！
いろいろな管理会社を当たった結果、
いいところが見つかったとしましょう。
今すぐにでも管理を任せたい！
そうしたいところですが、まだ
ハードルがいくつか残っています。
・これまでの管理会社との契約解除
・新しい管理会社への引き継ぎ
特に、前者には要注意です。
サブリース契約などで縛られていると、
解約自体できない場合があります。
また、途中解約する場合は、契約上、
家賃収入の３ヶ月分などの違約金が、
発生するケースもあります。
管理料の３ヶ月分ならともかく、
家賃収入３ヶ月であれば相当な額ですから、
絶対に回避したいですよね？
管理会社を切り替えたいと思ったら、
まずは、現行の契約をよく精査してください。
さらに、これまで業務に消極的だった管理会社が、
いざ契約解除となった途端にゴネだし、
引き継ぎ書類を揃えてこないなど、
嫌がらせ的なことをするケースもあります。
切り替えると決めたら管理会社任せにせず、
オーナー自らが舵取りを行なって、
慎重かつ穏便に、引き継ぎを進めましょう。
管理会社選びは、賃貸経営の成否を決める
重要なポイントのひとつです。
お互い、儲けるためのビジネスなんですから、
ダメだと感じたら、思い切って決別してください。
がんばりましょう！
村上