情報の質って、
どのくらい気にしていますか？
ネットを見れば、
ニュースサイトやブログ、
Facebookやツイッターなど、
膨大な量の情報が紹介されています。
勉強会や交流会によく参加する人は、
口コミの情報も入りますよね。
私のところにも、
「村上さん、あの話、知ってますか？」
とココだけの話を教えてくれる人がいます。
その人が実際に経験したことなら、
興味深く聞かせてもらいます。
でも、その人が人づてに聞いた話なら、
根拠がない場合、話半分でしか聞きません。
私が興味があるのは、
「事実」だけだからです。
口コミ、SNS、雑誌、テレビ、
世の中には膨大な情報が流れていますが、
本物は多くありません。
間違った情報を信じれば、
損をする事だってあります。
一次情報に触れましょう。
税金に関するウワサ、税理士さんに訊きましょう。
融資に関するウワサ、銀行に訊きましょう。
わからない人間同士があーだこーだ考えても、
一向に実のある情報は得られません。
どんなことも、「正しい情報」を基に
正しい方向に努力することが、大切。
もちろん、私の勉強会では
皆さんの役に立つ実践的な情報を、
お伝えしていきます。
経費にならない支出、支出にならない経費
さて、本題です。
みなさんもご存知の財務三表、
不動産経営で勝つための必修項目です。
でも、会計の知識や経験がない人には、
あまりなじみがないですよね？
仕訳や会計処理で苦労している人って、
意外に多いんじゃないでしょうか。
例えば、
・この支出って経費なの？
・それとも資産に計上するの？
・ローン返済って経費になるの？
あるいは、
・損益計算書上（P／L）の利益と、
キャッシュフロー（CF）はどう違うの？
といった、経営的にクリティカルな疑問まで、
会計の実務をやればやるほど、
さまざまなケースで？？マークが出てくるはず。
今回はそういった疑問の中から、
「経費にならない支出」と「支出にならない経費」
について解説しますね。
「金利」と「元金」の関係
みなさん、「経費にならない支出」って
何だと思いますか？
営業マンのおじさんが、
私的な飲み代を経費で落とそうとしたら、
経理担当から却下された？
いや、そういう支出じゃないんです（笑）
答えは「ローンの元金」。
毎月、銀行に支払うローンの内訳は、
元金と金利で構成されています。
支出した金利相当分は経費にできますが、
元金相当分は、毎月きちんと払ったところで、
１円の経費にもできないんです。
・金利支払い→「経費」に計上
・元金支払い→「資産」に計上
元金の支払いは会計上、購入した
「物件」という資産を増やすことになり、
経費、つまり税法上の損金には計上できません。
実はそこが、不動産経営で陥りがちな罠なんです。
比率は年々変わっていく
ローンの返済方法は通常、毎月一定額を支払う
「元利均等返済」を選択しますよね？
この元利均等返済、
ローンが始まった当初の段階では、
返済額のほとんどが金利相当分です。
つまり、ローン開始当初の何年かは
経費にできる金利相当分が多いおかげで、
利益にかかる税金を大幅に圧縮できるんです。
税金が少なくて満室経営だったら、
CFもウハウハのはず。
しかし、ローンを何年も返済していくと、
次第に金利の比率は減っていき、
逆に、元金の比率がどんどん高まります。
元金は、「経費にならない支出」でしたよね？
経費にできる部分が減ってしまうと、今度は
P／L上の「利益」が年々上がると共に、
支払う税金もアップしていくんです。
「支出にならない経費」とは？
さらに、築年数の古い物件であれば、
これまで節税に貢献してきた減価償却がいずれ、
経費にできなくなります。
「減価償却」とは、
資産の購入額を残存耐用年数で割り、
毎年の経費として計上できる会計処理です。
つまり、ローンの元金とは真逆の存在で、
「支出にならない経費」なんですね。
これまで、多額のローン金利と減価償却によって、
大きく節税の恩恵を受けていたのが、
耐用年数を過ぎると、P／L上の利益が一気に跳ね上がり、
多額の税金を納めることになります。
そうなると、これまで潤沢だったCFが
いつの間にか底を尽いてしまい、
会計上は黒字なのにお金がない！
という「黒字倒産」や、
税金がCFを上回る、いわゆる
「デッドクロス」の危機に直面するんです。
黒字倒産やデッドクロスはどちらかというと、
若くて、まだ経験の浅い経営者がよく陥ります。
会計上のCFとP／Lを、きちんと
分けて考えられないからなんですね。
CFイコール利益ではない
CFとP／Lを分けて考えるべき理由を、
数字に置き換えて説明してみましょう。
・家賃収入が１００万
・ローンの返済が５０万
・手残りのCFが５０万
・税率は２０％
だとしたら、税負担は１０万円で、
使えるお金は４０万…じゃないんです。
ローン返済の５０万のうち、
元金と金利が仮に半々だったとしたら、
元金分の２５万は経費にできず、
PL上は「利益」としてカウントされます。
・PL上の利益（CF５０万＋元金２５万）×２０％
つまり、１５万の税金がかかるんですね。
そこを、CFの数字しか見ていないで、
「１０万だけ残せばいいや」と勘違いしていると、
いざ税金を払う段階でキャッシュがない！
ということになります。
オーナーは数字を理解せよ！
「経費」と「支出」のコントロールは
不動産経営において重要なポイントです。
・払ったのに経費にできない「元金」と
・払ってないのに経費にできる「減価償却」
これを、物件の購入前からシミュレーションして、
数字をきちんと把握しておきましょう。
特に、減価償却の年数設定は、
最初の確定申告時にある程度の調整ができるので、
慎重にシミュレーションしてください。
不動産経営とは、事業経営。
そして、オーナーのあなたは社長です。
社長自らが数字を理解して、
経営の判断を下すべきなのです。
会計は難しいから…といって、
税理士に丸投げしていてはダメですよ。
がんばりましょう！
村上