村上です。
不動産投資をしていると、
「グレーな手法」というのが
はやることがあります。
例えば、最近なら、
「一物件一法人」に関する
あれこれがその代表でしょう。
知らない方もいるようですが、
この「一物件一法人」の
スキーム自体は何年も前からありました。
違法でも何でもないですし、
銀行もこのこと自体をマイナスに
捉えることはありません。
では、何が問題なのか？
それは、このスキームを使った人の多くが
手を染めたといわれる「通帳の残高偽装」です。
コチラに関しては、グレーでもなんでもありません。
ブラックです。漆黒です。
つまり、違法なわけです。
先日、この件について
私の知っていることをまとめて、
「ブラックスキーム」というレポートを作ったところ、
アッという間に2000ダウンロードされました。
皆さんの関心の高さがうかがえます。
ダウンロードしたうちの何割かは、
グレーだと信じて契約を進め、
その実態が実は「ブラック」だったと知り、
眠れぬ夜を過ごしている方たちのようです。
なぜそう思うかというと、
実際に相談を受けたからです。
そこで私がしたアドバイスは、
「とにかく回るように入居率を上げること」
がひとつ。
それと、精神的に落ち着くために、
最悪の事態をシミュレーションすること
もすすめました。
悪事が銀行にバレたときの最悪の事態とは、
一括返済を求められることでしょう。
では、その金額とはいくらなのか？
すぐの完済は難しくても、
5年経って返済が進んだタイミングなら、
なんとかなりそうか？
その物件単体では厳しくても、
他の物件を売却して資金を作れば、
売り切ることも可能なのではないか？
そんな風に理詰めで考えて、
最悪の事態が起きた時にどうすればいいのかを
クリアにしておくと、
先の見通しを立てられるようになるため、
「ヤバい、ヤバい、どうしよう」
といった不安感を抑えることができます。
心当たりのある方。
自分の判断を責め、
自暴自棄になる前に、
よかったら相談に来てください。
もう十分に苦しんだでしょうから、
説教はしません。
プロとして、できるだけの
アドバイスをさせていただきます。
皆さんも、業者が持ちかけてくる
“グレーな手法”にはくれぐれもご注意を。
借金でギャンブルをするな！
さて、本題です。
みなさんの周りで、
ギャンブル好きな人っていますか？
中には、サラ金や知人から借金までして
競馬やパチンコにのめり込む人も、
いたりしますよね？
投資家の目線から見れば、
「ギャンブルのために借金なんて…」
と思うかも知れません。
でも、不動産の世界だって、
ほとんどギャンブル感覚でやっているオーナーが、
けっこういるんです。
大きなお金を借りてやってるんですから、
それでいいわけがありませんよね？
今回は、不動産経営をギャンブルにしない方法、
これについて解説してみます。
不動産は危険な賭け？
みなさんは、まともな収益物件を買うとなれば、
安い区分マンションかキャッシュでもない限り、
数千万〜億単位の借金をしますよね？
にもかかわらず、
・どうすれば儲かるのか、よくわかっていない
・よく調べもせず、勧められるままに買ってしまう
・買ったものの、管理会社にまかせっきり
・赤字で売り急いだ挙句、買い叩かれる
そんな風に無知な状態で業界に乗り込んでくる
投資家さんがいるんです。
ハイリスク・ローリターンのギャンブルです。
こんなんじゃ、競馬やパチンコで損していた方が、
まだマシですよね。
１億の借金で、５倍１０倍のリターンがあるなら、
危険な賭けをする意味があるかも知れません。
でも、１億賭けて２倍のリターンでさえ妄想レベル、
現実は２千万のマイナスだったりします。
不動産じゃ、そんな結末がザラにあるんです。
あなただったら、１／５の確率で当たるルーレットに
１億賭けますか？やらないですよね？
でも不動産だと、それをやる人がいるから不思議です。
おまかせで成功なんて甘い！
不動産をギャンブルにしてしまう人は、
自分が何をやっているのか、
深く考えていないという共通点があります。
・年間の収支はどれだけか
・いつ、幾らで売りたいのか
・そのためには今、幾らで買えばいいのか
こういった不動産経営のフローを、
きちんとイメージしていないことが多いんです。
そして、そういう人に限って、
「あのコンサルは信頼できるから」
などと言うのです。
信頼もなにも、何度か会った程度ですよ。
・セミナーに参加して
・無料面談を受けて
・業者を紹介してもらって
・融資付きの物件をアレンジしてもらって
不動産は、そんな受け身の姿勢で勝てるほど、
甘い世界じゃありません。
結局、重たい借金とリスクを背負わされた
ギャンブラーが、新たに1人増えるだけです。
お金をむしり取るプロたち
残念な話ですが、不動産業界で
性善説は通用しないと思ってください。
悪いヤツがいっぱいいますから（笑）
向こうから笑顔で「あなたの味方ですよ〜」と
近づいてくる相手には、用心すべきです。
・あなたが本来得るべき利益を
・オイシイところだけ中抜きして
・経営が傾いても責任は取らない
さらに、悪気はないものの、
使い物にならない税理士など、
あなたのビジネスにとって不適格なプロが、
世の中には結構います。
そんなパートナーが寄ってたかって、あなたから
大事なお金をむしり取っていくんです。
そもそも、自分で考えるのが面倒だったり、
誰かに頼ってラクに儲けたいんだったら、
不動産なんて、やるべきじゃないんですね。
みなさんも、十分に気をつけてください。
あなたは経営者？ギャンブラー？
不動産はアタマを使ってナンボ、動いてナンボ。
自分のアタマと足を総動員すべきです。
最初はひと通り自分でやる！と心に決めて、
全力で走り抜いてください。
そうやって、自らの事業を回していくうちに、
本当に信頼できるパートナーが見つかり、
セコンドに付いてくれるようになるんです。
・最初は自分でハンドリングして
・うまく回ることを見定めてから
・信頼できるパートナーにある程度まかせて
・オーナーは経営に専念する
これが、不動産の利益をあなたのフトコロに
きちんと入れる、最も確実なやり方です。
借りてきたお金で、最初から誰かに頼りきりじゃ、
結局、運を天に任せるギャンブルと同じこと。
立派な経営者に成長できるか、
それとも、ただの一発屋ギャンブラーで終わるかは、
あなたのマインド次第ですよ。
がんばりましょう！
村上