村上です。
「テレビとか、見ないんですか？」
と訊かれました。
昔から、テレビは見ません。
ネットも見ません。
ヤフーニュース？
全然開きません。
自分でこれをやる、と決めたこと以外に
時間を奪われるのがイヤなんです（笑）
これまでずっとこれで、
困ったことはありません。
いえむしろ、
余計な情報を入れないでいるから、
ビジネスがうまくいっているようにも、
思うんです。
人間の全ての決定は、
無意識で行われているって、
知っていますか？
「受動意識仮説」というんですが、
人は本を読んだり、テレビを見たり、
会話を通じて相手の考え方に触れたりすると、
脳にそれらがプログラミングされるそうです。
そして、そのプログラミングを元に
脳が無意識にやることを決めて、
実際に動いたりしゃべったりするという話です。
「アパートを買うぞ！」
と自分で決定したと思っている人も、
本当は無意識にそれを決めていて、
本屋で専門書を手に取ったのかもしれません。
何を言いたいかと言うと、
自分の無意識に何を入れるかって、
結構重要なのでは、ということです。
例えば、
他人のツイッターが炎上しているのを
眺めて時間を潰している時も、
某巨大掲示板で業界のウワサ話を
検索している時間も、
脳はその情報を取り入れて、
プログラミングしています。
そしてまた、
無意識のうちに自分の行動を
決めていくんです。
ということは、
身にならない情報って、
身にならないどころじゃなくて、
マイナスに働く可能性もあるということです。
付け加えると、
テレビなどのマスコミの情報って、
視聴率を上げるために、
刺激的なこと、不安を煽ることが
どうしても多くなるそうなんです。
なんだか、脳に悪そうな気がしません？
というわけで、私はこれからもテレビは見ません！。
「受動意識仮説」のせいというわけでなく、
単純に、散歩に行ったり、家族と遊んだり、
料理を作ったりするのが楽しいからなんですが（笑）
というわけで、
次はどんな無意識が私を動かすのが、
とても楽しみです。
皆さんも、楽しみにしていてください（笑）
すごいぞ！住宅ローン
さて、本題です。
タイトルそのままですが、
住宅ローンって、すごくないですか？
何がすごいって、あの超低金利です。
１０年以上の固定金利は、昨年あたりから
徐々に上がってきましたが、それも微々たるもの。
反対に、変動や５年固定は一段と下がっています。
もう、ここまで金利が安いとタダみたいなものですよね。
ローンというより、単なる分割払いでしょう。
実は、住宅ローンを扱う金融機関も、
住宅ローンの金利だけでは１００％赤字です。
そんな事情もあって、
収益不動産向け融資に多くの資金が流れ込み、
不動産投資ブームが起きたんですね。
でも住宅ローンって、
投資に使えたら最高ですよね？
え、住宅ローンってマイホーム向けでしょ？
収益物件なんかで借りられるの？
そう思う人も多いでしょう。
今回は、不動産経営で住宅ローンは使えるのか？
この辺について探ってみましょう。
住宅ローンとは？
まずはあらためて、住宅ローンについて
おさらいしておきます。
住宅ローンとは、
・本人や、その家族らが自ら居住する目的のために
・住宅や土地を購入、新築、増改築したり
・既存の住宅ローン借り換えなどの目的で
・金融機関から長期低金利で受ける融資
を指します。
ポイントはやはり、
「自ら居住する目的のため」という部分。
賃貸用のアパマンなど、他人に貸すための住宅には、
原則として住宅ローンが使えません。
しかし実際には、住宅ローンで購入した住宅を
他人に貸しているケースが多々あるのです。
よくあるのが、夫婦共働きでお金を稼ぎ、
さっさと繰り上げ返済して、完済したパターン。
完済してしまえば、あとは賃貸に回そうが、
とやかく言われる筋合いはありません。
もうひとつ、オーナーが隣に住む賃貸併用住宅なら、
延べ床面積などの条件を満たせば、
堂々と住宅ローンが利用できるんです。
賃貸併用住宅のデメリット
お、超低金利の住宅ローンを借りられて、
返済は家賃でまかなえるなんて、
賃貸併用住宅っていいじゃん！
そう思う方もいるでしょう。
しかし、デメリットもあるんです。
実はこの賃貸併用住宅、
出口戦略がメチャクチャ弱くなります。
賃貸併用住宅で住宅ローンを借りるには、
自己居住部分が延べ床面積の１／２以上という
縛りがあります。
つまり、大家の住戸だけがいびつなために、
収益物件として売りにくいんです。
よくあるのが、最上階だけやたらとデカいマンション。
下層階は小さなワンルームばかりなのに、
上だけメゾネットの１２０平米とかなんです。
本来、２０〜２５万の家賃が取れる間取りですが、
そんなワンルームばかりの物件にわざわざ
住みたがる高所得者って、なかなかいませんよね？
結局、見合った家賃が取れなかったり、
売却時に苦労したりするんです。
やっぱり使えないの？
じゃ、やっぱり住宅ローンって
超低金利だけど投資には使えないのね…
というと、そういうわけでもないんです。
最初から賃貸目的だったらアウトですが、
区分マンション程度であれば、
・異動などで引っ越しすることになった
・単身赴任用で買ったが使わなくなった など
悪意がなくて２戸くらいの規模なら
賃貸に回しても、大目に見てくれる場合が多いです。
まぁ、良いか悪いかという二択なら悪なので、
オススメはしません（笑）
住宅ローンのメリットは、
・金利が安い
・期間が長い
・借りやすい
という点ですが、これまでお話ししたように、
制約の多さがデメリットです。
やはり、事業拡大をめざす不動産経営とは、
うまく馴染まないんですね。
ただし、今後も全く使えないワケじゃありません。
銀行もより一層の収益化のために、
新たなサービスを積極的に出しているからです。
例えばとある銀行は、自宅部分が
延べ床面積の１／６以上ならOKという、
縛りのゆるい賃貸併用住宅ローンを提供しています。
残念ながら、金利が通常の住宅ローンより高く、
やや借りにくいのが難点ですが、
こういった傾向は歓迎すべきでしょう。
融資は不動産経営における要の１つ。
住宅ローンに限らず、
銀行のトレンドは常にアップデートしておき、
いざという時に備えておいてください。
がんばりましょう！
村上