村上です。
サラリーマン大家さんと話していると、
「考えすぎじゃない？」
と思う時があります。
不動産投資って、
選択肢はたくさんありますが、
勝つ方法ってひとつなんです。
きちんと回る物件を買って、
借金を返し終わったらゴール！
1億円のアパートで土地値が5000万円なら、
5000万円以上返せば負けはナシ、
全部返したら5000万円の土地が残って
勝利確定です。
ね、とってもシンプルなんです。
「そんなことわかってるよ！
でも、そんな簡単にいかないよ！」
という人がいます。
そういう人はわかっているつもりなだけで、
本当はわかっていないんだと思います。
もちろん、簡単にはいきませんよ。
寝っ転がってテレビを観ていたって
物件は買えませんから。
何千万円も儲けようというんですから、
勉強も行動力だって必要です。
でも、不動産投資では、
やるべきことをやれば、
勝つことはそう難しくありません。
私が勉強会を開いているのは、
勝てるロジックがあるから。
別に、精神論を教えているわけじゃありません。
問題は、ほとんどの人が
ダイエットとか筋トレと同じで、
実際にそれを実行し続けることができない、
ということなんですね。
では、どうすれば実行できるでしょうか？
モノの本によれば、自分を変えるには、
①時間の使い方を変える
②付き合う人を変える
③住む場所を変える
のが効果的なのだそうです。
数えきれないほど本を読んで、
週末はセミナーに足を運んでいるのに、
まだ動けていないという方。
今年こそは、収益物件を買うと決めているのに、
どこかで「でも、無理かも・・・」という
気持ちが消えない方。
そういう人は、
ちょっと意識してみるとよさそうです。
②の付き合う人を変える、
を選ぼうかなという方は、
よかったら私の勉強会にお越しください。
実際に物件を買って、運営している
サラリーマン大家さんたちがたくさんいます。
「あれ？自分にも買えそうだなあ」
「オレ、頭でっかちになっていたのかも」
って、思考が切り替わるかもしれません。
賃貸と売買のハイブリッド！
さて、本題です。
賃貸経営がうまく回り始めると、
毎月、安定したキャッシュフローが
入ってきますよね？
そうなると、
物件をしばらく保有していた方がいいや…と
多くのオーナーは考えるもの。
実際、新築木造アパートなどの営業でも、
「不労所得で老後も安心」といった、
長期保有を勧めるようなセールストークを
よく聞きます。
でも、賃貸ばかりが不動産経営ではありません。
トータルで得られる利益を最大化したいなら、
売却も視野に入れるべきなんです。
え？いま満室だったら、
あせって売らなくてもいいでしょって？
そうじゃないんです。
今回は、「賃貸」と「売買」のハイブリッド！
このテーマで、利益の最大化を探っていきます。
終わり悪けりゃ意味は無し
たとえば、新築の木造アパートを考えてみましょう。
建てたばかりのアパートなら、
エリアや家賃設定が適正であれば、
満室を維持することは難しくありません。
しかし、２０年近くも長期保有していれば、
次第に、設備や内装も古ぼけて維持費がかさみ、
ライバル物件と対等に張り合えなくなってきます。
相場に合わせて家賃を見直さなければ、
空室率も上がってくるでしょう。
ようやく売却することを決めても、
特に、土地値がタダみたいな地方だと、
耐用年数の少ない木造アパートは
当然のように買い叩かれます。
・キャッシュフローを優先したばかりに
・いつの間にか売り時を逃し
・二束三文で手放した結果
・トータルの収支はトントンかマイナス…
こんな終わり方じゃ、何のための不動産経営なのか
よくわかりませんよね？
相場の波をつかめ！
じゃあ村上さん、いつ売ればいいんだよ…
と言う声に答えましょう。
ポイントは「相場の波」と「購入時期」です。
家賃相場自体は、あまりインパクトを受けませんが、
物件の売買になると、収益不動産における
相場の波をもろに受けます。
最近だと、２０１７年頃まで続いた
不動産投資ブームで相場が高騰し、
物件の売却でキャピタルゲインを稼ぐ
オーナーが多数いました。
まさに、空前の「売り時」だったんです。
不動産相場の波は必ず、
上がり下がりを繰り返します。
・相場が上がれば「売り時」
・相場が下がれば「買い時」
つまり、相場が下がっている時に買っておけば、
多少相場が高くなった時に売却して、利益確定です。
回るならいつでも「買い」
さらに、もう一つのポイント、
「購入時」に出口戦略を重視してください。
・自分でしっかり調査して
・出口までの収支をシミュレーションし
・売主や銀行などと交渉して
・きちんとキャッシュフローで回る物件
さえ見つかれば、相場の上がり下がりに関係なく、
どんな局面で買っても構わないんです。
投資家は、あの物件は高いとか安いとか言いますが、
それよりも、回るか回らないかの方が遥かに重要。
相場の波は、いつ訪れるかわかりません。
買い相場の到来をじーっと待ちながら、
手持ちの１千万を通帳で寝かせているより、
それを頭金にして、きちんとキャッシュフローが
出る物件を探しましょう。
キャッシュフローで回して数年も経てば、
次第にローン返済で残債も減っていき、
いずれ、プラスで売れるようになります。
ハイブリッドで利益最大化！
相場の波はいいに越したことはありません。
しかし、相場が悪かったとしても、
きちんとやれば利益を出せるのが、
不動産のいいところ。
・相場の波が到来したら「売り」
・それまでは「賃貸」で回す
・波が来なくても回るなら「買い」
これをイメージしてください。
不動産経営は、賃貸と売買のハイブリッドで、
規模を拡大していくのが王道です。
みなさんも、ブームなどに惑わされず、
きちんと回る物件を自分で調べて買い、
売却でトータルの利益を最大化してください。
がんばりましょう！
村上