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川崎の賃貸物件の半分が空室って本当?

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村上です。
レオパレスの欠陥アパート、
大きな話題になりましたね。

この件を受けて、市場には
中古のレオパレスアパートの売り物件が
増えています。

レオパレスだとわかると高く買ってもらえない為、
外壁の色を変えたり、名前を変えたりするなどして、
売主は色々と工夫しているようです。

謄本を見ればわかるでしょうが、
その前の段階で買付を入れるということも
ありますよね。

最近出た売り物件を見に行くときは、
「レオパレスかもしれない」
という意識を頭の隅に持っておくことを
おすすめします。

念のため、付け加えると、
買っちゃダメという意味ではなく、
わからずに買ってはいけないという意味です。

どんな物件であっても、
「価値より安ければ買い」、ですからね。

さて、実はこの問題、私はまだまだ
大きくなっていくと予想しています。

どのくらい大きくなるかというと、
日本の景気に影響を及ぼすレベルです。

というのも、この件ではレオパレスだけでなく、
日本中の金融機関が
小さくない打撃を受けるからです。

そうです。
不良債権化してしまうのです。

仮に1戸5000万円で融資していて、
欠陥によって価値が2500万円にさがったら、
金融機関は引当金を入れる必要が生じます。

でも、メガバンクならまだしも、
地方の信用金庫に、そんなお金ありません。
そうなれば、よそと吸収合併、
もしくは統廃合という話になっていく
可能性もあるんです。

去年、今年と、この業界では
長年の膿が出されるようなことが続いています。

巻き込まれて苦境に追い込まれる人もいれば、
それを利用して、資産を増やす人もいるはずです。

変化する時は歪みが生じやすくなるもの。
どうせなら、活用する側にいきましょう!

大空室時代がやってくる!?

さて、本題です。

近年の少子化による人口減少を受けて、
経済誌や各メディアには、

「首都圏の空室率が上昇!」
「大空室時代の到来!」 などと、

読者の目をひく、派手な見出しが躍っています。

特に、木造/軽量鉄骨系のアパートだと、
首都圏でも空室率の平均が30%オーバー!とか、
すごい数値が載っていたりしますよね。

でも、東京に住んでる皆さんなら、
この高い空室率、ちょっと不思議に感じませんか?

「え? うちの物件は満室経営だし、
 近くのボロアパートだって、
 空きが出てもすぐに埋まってるみたいだけど…」

そう思われる方もいるかも知れません。

そうなんです。
実はこの空室率、集計方法の違いで
読者に誤解を与えかねないんです。

そのからくりを、これからお話ししますね。

川崎区で50%オーバー!?

まず、これらの記事に掲載されている
高い空室率ですが、そのほとんどは
各マスコミが独自に集計したものではありません。

トヨタグループ系の「タス」という会社が、
独自のルールで空室率を集計し、

・タス空室率インデックス(空室率T VI)

というレポートにまとめて毎月発表しています。
各メディアは、そのデータを引用しているんですね。

例えば、都内の木造/軽量鉄骨アパートでは、
東京都江東区で空室率40%オーバー、
川崎市川崎区に至っては50%オーバー!という
恐ろしい数値が出ています。

もし、空室率平均が本当に50%オーバーなら、
賃貸経営はもちろんのこと、
地元の商業だって大変なダメージですよ。

でも、現地に行ってもらえばわかりますが、
実際の空室率は、そんなに悪くないんです。

ではなぜ、そんな数値が出て来るんでしょうか?

空室率集計のからくり?

わかりやすく例えてみましょう。

仮に、1棟10戸の同じアパートが、
横並びに2棟あったとします。
つまり、2棟合計で20戸ですね。

一つのアパートは、10戸中空室が3戸、
もう一方は、10戸全部が満室という状況です。

通常、この場合の空室率は

・3戸(空室)÷ 20戸(2棟全部)=0.15

つまり、2棟平均で15%の空室率になるはずです。

しかし、タスの空室率TVIは分母が違います。

タスは、集計時点で「募集している」物件の
空室率を出しているだけで、
満室稼働の物件は、集計から除外しているんです。

タスのルールで計算しなおすと、

・3戸(空室)÷ 10戸(募集している1棟)=0.3

つまり、空室率は30%!、
実際の空室率から倍増してしまうんです。

空室率は平均で語れない

タスのウェブサイトによると、

・住宅土地統計調査と同様に戸数ベースとし
・「満室稼働データ」と「経営難等物件データ」を省いた
・「空室募集データ」のみを対象範囲とした算出

とあります。つまり、最初から
リアルな空室率は考慮していないんです。

ただし、タスの集計方法がどうであれ、
このデータを使って大空室時代!と煽るのは、
引用したメディア側に問題があるのは明らかです。

さらに、同じエリアであっても、
昔ながらの地主系大家さんと、
私たちのような新しいタイプの投資家では、
物件の空室率はぜんぜん違います。

そりゃそうですよね。
かたや、誰かにまかせっきりの受け身型経営と、
オーナー自らが積極的に行動して、
ガンガン空室を埋めに行くタイプの経営では、
空室率に大きな差が出るのは当然です。

地主系大家さんは、満室じゃなくても
それほど困ったりはしないでしょうが、
兼業大家の私たちは、ノンビリなんてできませんよね?
毎月、頑張って返済しているんですから(笑)

数値のウソホントを見極めろ!

いかがでしたでしょうか。

不動産投資の強みは、
ほとんどの要素を数値化でき、
経営判断に活かすことができる点です。

しかし、その数値は自分できちんと判断すべきで、
誰かのデータを鵜呑みにしてはいけません。

業者が提示する甘い収支見込みに踊らされたり、
逆に、今回のようなメディアの煽り記事で、
投資判断を鈍らせたりしないよう、
何が真実なのかを、しっかりと見極めてください。

がんばりましょう!

村上

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