村上です。
自分のこだわり、持っていますか？
オシャレが好きな人は服へのこだわり、
乗り物が好きな人は車へのこだわり、
おいしいものが好きな人は食へのこだわりなど、
人それぞれ、
様々なこだわりを持っているものですよね。
さて、このこだわりですが、
何も考えないことの逆、
といった意味で使われることが多く、
どちらかというと、今の日本では
プラスの意味でとらえられていますよね。
しかし、本来は、
「心が何かにとらわれて、
自由に考えることができなくなる」
「小さなことに心をとらわれる」
というようなネガティブな意味を持つ
言葉だったんです。
言葉は生き物っていいますが、
時代によってこれほど使い方が
変わるなんて、
本当にそのとおりだなと思います。
この「こだわり」、
不動産投資においては、
悪い意味でとらわれないように
することが大切です。
典型的なものは、
デザイン好きなオーナーが、
オシャレで尖った部屋を作ったものの、
「カッコいいけど住みにくそう」と敬遠され、
長い間、入居者が決まらない・・・
といったものがあります。
投資の神様とよばれる
ウォーレン・バフェットは言いました。
「自分がいいと思う株ではなく、
みんながいいと思う株を買え」と。
この言葉は、
不動産投資にも通ずるものがあります。
自分がいいと思うことは大切ですが、
それ以上に、入居者がいいと思う部屋
であることが重要です。
先々の売却のことも考えると、
次の買主がいいと思う物件であることも
大切ですよね。
プライベートで好きなことを追求するのは
とてもいいことだと思います。
が、不動産の世界に自分のスタイルを
持ち込み過ぎないよう、要注意！
というお話でした。
小ぶりな物件は好きですか？
さて、本題です。
昨年以来、融資姿勢の変化によって、
フルローン／オーバーローンが出にくい状況が続いています。
仮に、１億の物件を購入したいと思ったら、
当然のように、１千万〜２千万レベルの頭金を、
銀行から求められるようになりました。
まぁ、バランスシートの健全性を考えれば、
これまでフルローン／オーバーローンがバンバン引けた
時代のほうが、ある意味異常だったわけで、
現在は、不動産投資ブーム以前のように、
真っ当な状況に戻ったとも言えるでしょう。
とはいえ、やはり、
数千万の自己資金をポンと用意できる人は、
限られてきますよね？
何とかお金をかき集めて頭金を作ったとしても、
預貯金が底をつくような財務状況では、
その後の賃貸経営がリスキーになるのは明白。
じゃあ、どうしたらいいんでしょうか？
そうです。自分の身の丈に合った、
小ぶりな物件を買えばいいんです。
小ぶりな物件は大いにアリ！
ひとくくりに収益不動産と言っても
一棟RCや新築アパートだけじゃありません。
・区分マンション
・中古の木造アパート、
・築古の戸建て など
価格が手頃で手を出しやすい物件は、
どのエリアでも見つかるはずです。
さらに、収益物件だけでなく「実需」、
つまり、買主が居住するための物件だって、
世の中には数多く出回っています。
そんな中、あえて大規模な物件を狙わず、
自分が出せる資金の範囲内で、
手頃な物件からスタートしてみるのも、
これからの選択肢として、大いにアリでしょう。
確かに、小ぶりな物件はレバレッジが効かないし、
スケールメリットも出ません。
しかし、一棟RCなどに比べれば安全なのは確か。
万が一、不測の事態が起きたとしても、
ダメージは少なくて済みます。
小ぶりな中古物件を再生する手法は、
ここ十数年で全国的に流行っていますし、
比較的リスクの低い投資という意味では、
初心者にもオススメしたいところです。
「売りやすさ」というメリット
もう一つ、小ぶりな物件には、
あまり知られていないメリットがあります。
それは、
・買い手が付きやすく
・高値で売りやすい
という点です。
一棟RCなど、億単位の物件を買える人は、
融資が閉まった現在、買える人が激減しています。
でもそれって、物件を買えない人が増えただけで、
買いたい人の数自体は減っていません。
つまり、価格的に手頃な物件なら買いたい！
という購買層が、多く存在するんですね。
買い手が多ければ当然、売り手が優位になります。
さらに、区分や戸建てなどの中古物件は、
実需のニーズも大いにありますから、
相場より高値をつけて、売却することも可能です。
つまり、買い手が少なくて叩かれる一棟RCよりも、
買い手が多く、高値で売れる小ぶり物件のほうが、
現在は出口が取りやすい、ということなんですね。
物件探しの注意点とは？
このように、小ぶりな物件には
さまざまなメリットがあるのですが、
物件探しにあたっては、注意すべき点もあります。
まずは「エリア」です。
いくら安いと言っても、地方の郊外など、
客が付かないエリアの物件はダメです。
さらにそういった地方の土地値は、
ほとんどタダ同然で、資産性がありません。
手を出さないほうがいいでしょう。
次に「利回り」です。
現況の利回りできちんと回っている
オーナーチェンジの物件を買うか、
自分でシミュレーションした結果、
明らかに回ると見込まれる物件を、
探してください。
もちろんこれは、キャッシュフローだけでなく、
高値で売却するためにも重要なポイントです。
最後は「間取り」です。
いくら小ぶりで安いと言っても、
将来性のない物件を買ってはいけません。
特に、狭いワンルームには要注意です。
専門の販売業者が相場以上で
販売していることは珍しくありません。
実需でワンルームに住む人がいないので、
出口も難しくなります。
区分なら、１LDK以上を選んでください。
新たなニーズを掘り起こせ！
いかがだったでしょうか？
今後の人口減少や単身者世帯の増加、
ライフスタイルの多様化など、
不動産に対するニーズは、どんどん変化しています。
一棟RCや新築アパートなど、
これまでメジャーだった投資法にこだわらず、
柔軟な発想とアイデアで、
新たなニーズを掘り起こしてください。
特にこれからは、小ぶりな物件に注目です。
ただし、安物買いの銭失いにならないよう、
十分に気をつけてくださいね。
がんばりましょう！
村上