村上です。
高額勉強会を叩く風潮、
なんだか以前にも増して、
強まっているみたいですね。
私の聞いたところでは、
最近は300万円とか1000万円とか、
もうそのお金で小さい物件買えるじゃん
というような勉強会も誕生しているそうです。
なんて、
ちょっと棘のある言い方をしましたが、
個人的には、他の会のことは特に何も思いません。
批判し合っても意味がないので、
「うちの勉強会だけ入っていればいいですよ」
なんていうつもりもゼロです。
すべて、その人の自由だと思うからです。
やりたいようにやればいいですし、
入りたい会に入ればいいと思います。
それでも、
取り返しのつかないダメージを受けることを考えたら、
やはり、避けられる失敗は避けた方がいいといえます。
最悪なのは、
紹介された儲からない物件を買って、
主催者をキックバックで潤わせたり、
間違った情報で資産を減らしたりしてしまうこと。
きつい言い方をすれば、
相手の食い物にされることです。
逆に、勉強会の評判がどんなものでも、
そこで得た情報を、
自分のためにうまく使うことができれば、
悪くない選択ということになるでしょう。
では、うまく勉強会を活用するためには、
何を意識したらいいでしょうか？
それは、「受け身ではなく、主体的に行動する」ことだと思います。
自分は不動産投資を通じて何を目指すのか、
そのためには、いつまでにいくら必要なのか、
それを達成するために、
どの程度の資金や時間を準備できるのか。
そういった設計図は自分で描くべきです。
その上で、わからないことは勉強会にいる
プロの力を借りればいいのです。
勉強会で得た情報で、
選択肢を増やすことはできます。
しかし、それをやるかやらないか、
どう扱うのか、ジャッジするのは自分。
ビジネスで本業だけは外注できないように、
不動産投資においても、
絶対に人に任せてはいけない部分があるのです。
なんだか柄にもなく熱くなってしまいましたが（笑）
本当にそう思います。
そして、私の勉強会は、
それがわかっている方、
勉強会をうまく活用している方が多いんです。
受け身ではなく、主体的に生きたい！
そんなあなたはぜひ、勉強会にお越しください。
きっと、すぐに意気投合できると思います（笑）
ローンが返せなくなったら！？
さて、本題です。
不動産経営において必要不可欠な「融資」ですが、
融資さえ引ければ、あとは何とかなるだろう…
なんて、都合良く考えている方はいませんよね。
月々のローンを確実に返済して、
いかに多くのキャッシュフローを捻出するか？
オーナーは当然、そこに注力すべきです。
とはいえ、当たり前ですが、
不動産投資では全員が成功するわけではありません。
一度背負ったローンが、
物件の収益性悪化やデッドクロスによって
万が一、返済できなくなったとしたら…
あなたはどうしますか？
そこで思い浮かぶのは、自己破産でしょう。
しかし、もしも破産の手続きをしなかったら、
債務はどうなってしまうのでしょうか？
知らない方も結構多いんじゃないでしょうか。
今回は、債務不履行のその後について、
少し解説してみたいと思います。
銀行は冷徹な組織
まずは、銀行から見ていきましょう。
債務者がローンの返済に行き詰まったとき、
担当者は表向きマイルドな顔をしていますが、
心では別の顔を見せています。
泣いてすがっても、銀行組織はあくまで冷徹。
感情論は全く通用しません。
あなたは銀行にとって、
単なる「いち貸し出し先」に過ぎないのです。
今後の収益改善が見込めない、と判断されれば、
当然のように、回収へ舵を切られてしまいます。
返済できなくなった債務者に対し、
銀行は一定期間の催告の後、
期限の利益を喪失させることで、
債務者に一括返済を求めてきます。
しかし、毎月の返済に窮したオーナーにとって、
一括返済が無理なことは明らか。
すると銀行は、次の手を打つことになります。
債権は売り買いされる
銀行は通常、債権回収会社（サービサー）を
傘下に持っていたり、協力関係を結んだりしています。
そこで銀行は、元値の７〜８掛けなどで
回収会社に債権を買い取ってもらうんです。
この時点で銀行は、債権回収の当事者から
手を引くことになります。
なぜ、そんなことをするのでしょうか？
実は、銀行が債権を処理するときに、
債務者がいつまでも破産しなかったり、
リスケなどでグダグダしたりしてしまうと、
銀行は会計上、
そのお金を損失に計上することができないのです。
受け取るはずだった利息が収益として計上され、
税金がかかってしまうんですね。
なので、このまま不良債権を抱えているより、
回収会社にさっさと売り払って、
会計上の損失を確定させてしまいたい…。
というのが、銀行側の事情なのです。
その後、債権を買い取った回収会社は、
債務者が破産手続きを行わない限り、
銀行以上に厳しく、債権の回収に動き出します。
・電話や家に訪問して督促
・物件の任意売却をすすめる
・資産を差し押さえて競売にかける など
しかし、債権を買い取った回収会社も、
きちんと回収できる目処なんてありません。
一定期間、債権回収を働きかけて
難しいと判断すれば、さらに安い金額で、
次の回収会社にまとめて売り払うんです。
これを繰り返していくうちに、最終的には
元の債権の１割以下といった、
安値で買い取る回収会社に行き着くんですね。
末端の回収会社とは？
そういった、末端の回収会社はタチも悪く、
いきなり職場に電話してきたり、
偽名を使ってコンタクトを取ってきたりと、
執拗に返済を求めてきます。
しかし、もともと１割以下で買った債権です。
最初は数千万の債権だったものが、
末端の回収会社まで行くと百数十万で買い取り、
なんてことがザラな世界。
つまり、ここまで行き着いてしまうと回収会社は、
必ずしも、満額の回収を目指す必要はないんです。
債務者はそういったウラ事情を突いて、例えば
・５００万を一括で払うから
・債務を帳消しにしてくれないか？
といった交渉も、できるようになります。
まぁこれは、狙ってやるわけにはいきませんが、
こういったケースもあるぐらいに
覚えておいてください。
リスケという選択肢
もうひとつ、リスケについてもお話ししましょう。
融資先が、それほど悪くない収益物件であれば、
銀行は、回収会社に債権を売り払うことなく、
自行で回収を図るケースがあります。
つまり、リスケ（リスケジュール）を行なって
借入条件を変更し、毎月入ってくる賃料を差し押さえて、
債務者に返済を続けさせる、という手です。
例えば、空室が９割とか、
あまりにも収益性の悪い物件だったり、
債務者が切羽詰まって、ヤミ金に手を出している
といったケースなら回収会社行きですが、
そうじゃない場合は、
銀行がリスケに応じる場合も多いんですね。
ただし、銀行がリスケに応じてくれたとしても、
「債務者が返済できなくなった」という
事実が抹消されるワケではないので、
個人信用情報に傷がつくことは避けられません。
もちろん、他行での融資も不可です。
債務の履行は、オーナーの重要な責務です。
空室を放置し続けていたら、
いつの間にかキャッシュフローがマイナス！
返済がヤバい！といった事にならないよう、
くれぐれも気をつけてください。
がんばりましょう！
村上