村上です。
一説によれば、人が動くときは、
「恐れ」から行動するケースと
「好奇心」から行動するケースの
二種類があるそうです。
私は圧倒的に、「好奇心」から
行動することが多いと思います。
どんなこともやってみないとわからない
と思っているので、
やりたいことがあったら考えるより先に
体が動くタイプなのです。
高校生の時、「砂漠に行きたい」と
思い立ち、次の日から学校を休んで
鳥取砂丘へ向かったことがありました。
当時はネットもスマホもなかったので、
電車を乗り継いで、
駅の観光案内所で情報を仕入れて、
安いホステルに泊るような貧乏旅です。
面倒なことも多いのですが、
砂漠がオレを呼んでいる、と思うと、
楽しみで体が動くのです（笑）
大人になってからも、
やりたいことがあったら始めることにしています。
会社があるので昔のように明日から鳥取、
というわけにはいきませんが、
「好奇心」は抑えずに行動まで落とし込みたいのです。
行った先で忘れられない思い出ができたとか、
素晴らしい発見があった、
ということばかりではありません。
何も得られなくたって、いいんです。
「やってみたいことを、やる」
その過程そのものが自分にとっての喜びだからです。
「老後が不安だから」
「リストラにあうかもしれないし…」
そんな風に、
不動産投資を始めたきっかけは
「恐れ」という人も多いと思います。
しかし、
不動産投資がうまくいっている人を見ると、
物件探しだったり、
企画だったり、リフォームだったり、
不動産投資の過程そのものの中に
楽しみを見いだしている人が多いように感じます。
何も見つからなければ、
物件を見に行った帰りに現地の
美味しいもの食べる、といったことでも
いいと思います。
好きな街に不動産を買って、
その街に経費で滞在して得した気分になる
というのもいいでしょう。
行動量を増やすことは、すべての基本です。
フットワークを軽く、
不動産投資の中に、「やりたいこと」を
見つけていきましょう！
土地建物比率で手残りアップ！
さて、本題です。
「土地建物比率」が何か、
物件を保有している人ならご存知ですよね？
・物件の総額に対して
・土地と建物それぞれの価格が
・どのくらいの割合なのか
ということです。
これが全てではないんですが、
不動産投資をする上で、
重要項目の一つであることは間違いありません。
それにもかかわらず、意外なほど多くの方が、
このポイントをわかっていないようなんです。
え？どういうこと？
だって、物件の価格は変わらないんだから、
表面利回りは一緒じゃないの？
いや、そうじゃないんです。
これから土地建物比率について
分かりやすく説明するので、
ビギナーのみなさんも、
ぜひ覚えておいてください。
どっちの資産価値が高い？
まず初めに、土地建物比率というものが
なぜそんなに重要なのか、簡単に説明しましょう。
ちょっと極端な例ですが、
１億円という同じ価格の新築アパートが、
AとBの２棟あったとします。
Ａは、
・土地の比率 ３０％（３千万）
・建物の比率 ７０％（７千万）
それとは逆に、Bは
・土地の比率 ７０％（７千万）
・建物の比率 ３０％（３千万）
だったとします。
あなたなら、AとBどちらの物件に
価値があると思いますか？
７千万のＡ建物に対して、３千万のB建物。
上物にお金を掛けている分、
Ａの方がより価値が高そうな気もします。
でもそれ、違うんです。
一概に断定はできませんが、
より価値が高いのは、Bの方なんです。
これから、その理由を説明しますね。
土地の資産価値は残る
仮に、AとB両方の物件に対して、
３０年のローンを組んだとしましょう。
３０年後にローンを完済したとして、
それぞれの資産価値はどうなるでしょうか？
木造アパートの法定耐用年数は２２年ですから、
３０年たった建物の資産価値は、ほぼゼロです。
それに対して、土地は劣化しませんから、
３０年後の資産価値は、大きな相場下落でもない限り、
建物ように無くなったりはしません。
つまり、３０年後におけるＡとBの資産価値は、
A： ３千万 ±α
B： ７千万 ±α
という結果で、Bの圧勝なんです。
つまり、
・建物 ＝ 年々、資産価値が減る
・土地 ＝ 資産価値は残る
こう覚えておいてください。
地方物件は要注意！？
このように、同じ価格の物件であれば、
・土地建物の比率がどのくらいで
・資産価値が将来、どのくらい残るのか？
これは、融資付けや物件の売却において、
非常に重要な意味を持ちます。
特に、地方の物件では要注意です。
東京なら、５０／５０の土地建物比率が、
地方では２０／８０だったりというのが、
ザラにあるからです。
さらに、土地の需要は地方の人口減少によって、
都心＞地方の二極化が今後より一層進みます。
安い！高利回り！と思って買ったものの、
売却時には二束三文だった…。
こんな、悲しい結末にならないよう、
土地建物比率は必ず確認してください。
まずは、売主側の仲介業者に
土地建物比率について問い合わせてみましょう。
物件のある市区町村の役所から、
「固定資産税評価証明」を入手しているはずなので、
その写しをもらえばOKです。
また、この「固定資産税評価証明」は、
融資での資産評価、つまり
積算においても重要になってくるので、
必ずもらうように心がけてください。
土地建物比率を制する！
土地建物比率の話、いかがでしたか？
物件の取引においては、立地や需要、
土地の広さや実勢の取引価格など、
多くの要素を、総合的に判断する必要があります。
土地建物比率を見ただけで、
物件の良し悪しを決めることはできません。
しかし、その比率を軽視していると、
出口戦略で痛い目にあうことが多いんですね。
土地建物比率を制すれば、不動産で負けなし！
このぐらいの気持ちでみなさんも、
物件の資産価値を見極めてください。
がんばりましょう！
村上