コンパス代表 村上です。
資産をつくるなら都市部が一番です。
決め手は「 換 金 性 」
・買い手が多数
・銀行も多数
・値下がりしない
売却で大きく稼げるのが
都市部の不動産のいいころ。
土地が高いので
資産価値が下がりにくい。
買いたい人、買える人が
沢山いるので売買金額も
高くなります。
借入を返済した分が
含み益になっていきます。
借入金（残債）が減る分が含み益（純資産）になる
売却で含み益を現金化
再投資することで
資産形成が加速します。
▼１棟目
家賃年収 850万円
購入価格 1億円
自己資金 0円
借入金額 1億円
金利1.5% 返済期間30年
年間返済額 415万円
運営コスト 200万円
キャッシュフローは
年間235万円なので
5年で累計1175万円。
5年後の残債は8600万円です。
1億円で売れたとすると
仲介手数料を引いた手残りが
1100万円程度。
インカムとキャピタルの
合計で2275万円の
手残りになりました。
税金を20%とすると
税引き後純利益は1820万円。
これを次の頭金にします。
▼２棟目
家賃年収 850万円
購入価格 1億円
自己資金 1820万円
借入金額 8180万円
金利1.5% 返済期間30年
年間返済額 338万円
運営コスト 200万円
キャッシュフローは
年間312万円なので
4年で1248万円。
4年後の残債は7270万円です。
このタイミングで売却して
1億円で売れたとすると
仲介手数料も引いて2430万円。
インカムとキャピタルの
合計は3678万円になりました。
20%税引き後で2942万円です。
再投資で2倍の拡大スピード
1棟目は5年で純利1820万円、
1年に換算すると364万円。
2棟目は4年で純利2942万円、
1年に換算すると735万円。
年あたりの利益が2倍になりました。
1棟目と2棟目を合わせると
9年間のトータル純利益が
4762万円になります。
仮に1棟目だけを保有し続けて
9年後に売却したら、、、
キャッシュフローの累積が
235万円×9年間=2115万円。
9年後の残債が7430万円。
1億円で売却できたとして
仲介手数料を引いた手残りは
2270万円になります。
インカムとキャピタルの
合計が4385万円ですが、
税金を引くと3931万円。
1棟目のみ運営では3931万円。
1棟目、2棟目を入れ替えると
4762万円。
違いは明らかですね。
この事例では
1棟目5年、2棟目4年としましたが
もっと短期サイクルで入れ替えれば
さらに拡大スピードは増します。
含み益＝純資産
1棟購入→売却の繰り返しでなく、
徐々に棟数を増やしていくことも
可能です。
1棟目購入→保有
2棟目購入→保有
3棟目購入→保有
4棟目購入→保有
・
・
・
キャピタル主体ではなく
インカムを増やしていく
イメージですね。
売却、現金化はしませんが、
含み益があるということは、
純資産がプラスであるということ。
・キャッシュフローもプラス
・純資産もプラス
銀行が融資をしたくなる状態
というわけです。
なぜこのように
純資産が増えていくかというと
価値の低下 ＜ 返済スピード
であるからです。
もう一度最初の図を見てください。
借入金（残債）が減る分が含み益（純資産）になる
建物の資産価値は年々減ります。
ただし土地の価値は変わりません。
都市部では土地が高いので
建物がゼロ円まで減っても
それなりに資産価値が残る
ということです。
資産価値を借入金が
下回る部分が
含み益＝純資産となります。
一方、地方ではそうはいきません。
昨今、流行している
地方RC物件のフルローンでは、
予定通りに返済しているだけでは
いっこうに含み益がでません。
借入金（残債）が減り資産価値も減るので含み益が出にくい
土地が安いので
資産価値が落ちるスピードが
返済スピードを上回るからです。
価値の低下 ＞ 返済スピード
です。
純資産がマイナスの間は
銀行から見れば債務超過
ということになります。
売れる金額よりも
安く買えればよいですが、
高値づかみをしてしまうと
どうしようもありません。
地方物件のフルローンは
物件が十分安いから
成り立っていたものです。
価格が高騰してしまった
今となっては使えません。
もはや負の遺産ですね。
「自己資金１割」の理由
というわけで、
都市部の不動産が
資産形成には適しています。
そして自己資金を入れることで
当初から純資産がプラス
という状態を作ることができます。
頭金1割を自己資金で最初から最後まで純資産プラスをキープ
資産 ＞ 負債
銀行に好まれる財務状況ですね。
収支にも余裕が出て
キャッシュフローは増えるし、
元金返済も早くなるため
純資産の拡大も早いです。
デットクロスの時期も
遅くなりますので
長期保有もできます。
銀行が「自己資金を1割入れろ」
というのはこのためですね。
意地悪で言っているわけじゃ
ないんです。
まとめます
資産をつくるなら都市部が一番です。
売却で含み益を現金化して
再投資ができるからです。
再投資で資産拡大のスピードが
上がります。
売却しないで保有していても
含み益＝純資産がプラスなので
銀行融資が有利になります。
なぜ都市部の投資では純資産が
増えていくのかというと、
価値の低下 ＜ 返済スピード
だからです。
都市部では土地が高いので
資産価値が残ります。
資産価値を借入金が
下回る部分が含み益となります。
地方では土地が安いので
いつまでたっても含み益が
でません。
なのでやっぱり都市部です。
自己資金を入れると
収益性も資産性も向上します。
だから銀行は「頭金1割」というのですね。
今日もがんばっていきましょう！
村上