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都市部で頭金1割が最強!

コンパス代表 村上です。

資産をつくるなら都市部が一番です。

決め手は「 換 金 性 」

・買い手が多数

・銀行も多数

・値下がりしない

売却で大きく稼げるのが
都市部の不動産のいいころ。

土地が高いので
資産価値が下がりにくい。

買いたい人、買える人が
沢山いるので売買金額も
高くなります。

借入を返済した分が
含み益になっていきます。

借入金(残債)が減る分が含み益(純資産)になる

売却で含み益を現金化

再投資することで
資産形成が加速します。

▼1棟目

家賃年収 850万円

購入価格 1億円

自己資金 0円

借入金額 1億円

金利1.5% 返済期間30年

年間返済額 415万円

運営コスト 200万円

キャッシュフローは
年間235万円なので
5年で累計1175万円。

5年後の残債は8600万円です。

1億円で売れたとすると
仲介手数料を引いた手残りが
1100万円程度。

インカムとキャピタルの
合計で2275万円の
手残りになりました。

税金を20%とすると
税引き後純利益は1820万円。

これを次の頭金にします。

▼2棟目

家賃年収 850万円

購入価格 1億円

自己資金 1820万円

借入金額 8180万円

金利1.5% 返済期間30年

年間返済額 338万円

運営コスト 200万円

キャッシュフローは
年間312万円なので
4年で1248万円。

4年後の残債は7270万円です。

このタイミングで売却して
1億円で売れたとすると
仲介手数料も引いて2430万円。

インカムとキャピタルの
合計は3678万円になりました。

20%税引き後で2942万円です。

再投資で2倍の拡大スピード

1棟目は5年で純利1820万円、
1年に換算すると364万円。

2棟目は4年で純利2942万円、
1年に換算すると735万円。

年あたりの利益が2倍になりました。

1棟目と2棟目を合わせると
9年間のトータル純利益が
4762万円になります。

仮に1棟目だけを保有し続けて
9年後に売却したら、、、

キャッシュフローの累積が
235万円×9年間=2115万円。

9年後の残債が7430万円。

1億円で売却できたとして
仲介手数料を引いた手残りは
2270万円になります。

インカムとキャピタルの
合計が4385万円ですが、
税金を引くと3931万円。

1棟目のみ運営では3931万円。

1棟目、2棟目を入れ替えると
4762万円。

違いは明らかですね。

この事例では
1棟目5年、2棟目4年としましたが
もっと短期サイクルで入れ替えれば
さらに拡大スピードは増します。

含み益=純資産

1棟購入→売却の繰り返しでなく、
徐々に棟数を増やしていくことも
可能です。

1棟目購入→保有
2棟目購入→保有
3棟目購入→保有
4棟目購入→保有


キャピタル主体ではなく
インカムを増やしていく
イメージですね。

売却、現金化はしませんが、
含み益があるということは、
純資産がプラスであるということ。

・キャッシュフローもプラス

・純資産もプラス

銀行が融資をしたくなる状態
というわけです。

なぜこのように
純資産が増えていくかというと

価値の低下 < 返済スピード

であるからです。

もう一度最初の図を見てください。

借入金(残債)が減る分が含み益(純資産)になる

建物の資産価値は年々減ります。

ただし土地の価値は変わりません。

都市部では土地が高いので
建物がゼロ円まで減っても
それなりに資産価値が残る
ということです。

資産価値を借入金が
下回る部分が
含み益=純資産となります。

一方、地方ではそうはいきません。

昨今、流行している
地方RC物件のフルローンでは、
予定通りに返済しているだけでは
いっこうに含み益がでません。

借入金(残債)が減り資産価値も減るので含み益が出にくい

土地が安いので
資産価値が落ちるスピードが
返済スピードを上回るからです。

価値の低下 > 返済スピード

です。

純資産がマイナスの間は
銀行から見れば債務超過
ということになります。

売れる金額よりも
安く買えればよいですが、
高値づかみをしてしまうと
どうしようもありません。

地方物件のフルローンは
物件が十分安いから
成り立っていたものです。

価格が高騰してしまった
今となっては使えません。

もはや負の遺産ですね。

「自己資金1割」の理由

というわけで、

都市部の不動産が
資産形成には適しています。

そして自己資金を入れることで
当初から純資産がプラス
という状態を作ることができます。

頭金1割を自己資金で最初から最後まで純資産プラスをキープ

資産 > 負債

銀行に好まれる財務状況ですね。

収支にも余裕が出て
キャッシュフローは増えるし、
元金返済も早くなるため
純資産の拡大も早いです。

デットクロスの時期も
遅くなりますので
長期保有もできます。

銀行が「自己資金を1割入れろ」
というのはこのためですね。

意地悪で言っているわけじゃ
ないんです。

まとめます

資産をつくるなら都市部が一番です。

売却で含み益を現金化して
再投資ができるからです。

再投資で資産拡大のスピードが
上がります。

売却しないで保有していても
含み益=純資産がプラスなので
銀行融資が有利になります。

なぜ都市部の投資では純資産が
増えていくのかというと、

価値の低下 < 返済スピード

だからです。

都市部では土地が高いので
資産価値が残ります。

資産価値を借入金が
下回る部分が含み益となります。

地方では土地が安いので
いつまでたっても含み益が
でません。

なのでやっぱり都市部です。

自己資金を入れると
収益性も資産性も向上します。

だから銀行は「頭金1割」というのですね。

今日もがんばっていきましょう!

村上

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