コン・パス代表、村上です。
資産をつくるなら都市部が一番。
不動産投資ではバランスシートが
運命を左右します。
純資産を拡大して、
銀行の信頼を得てさらに加速するか。
負債ばかり増やして、
早々に頭打ちになるのか。
どちらを選びますか？
もうお分かりですよね。
地方RCフルローンの高値掴みは最悪です。
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マイナスが拡大する恐怖のスパイラル
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次の事例でお話しします。
購入金額：１億円
借入金額：１億円（フルローン）
金利4.５%で３０年返済なら
年間返済額は６００万円ですが、
そのうちの大半が利息です。
当初５年間くらいは
７割が利息、３割が元金。
毎年６００万円返済しても
利息が４２０万円なので
元金は１８０万円しか減らない。
バランスシートには
資産と負債がありますよね。
負債である借金が
毎年１８０万円減るとして、
資産の方はどうなるでしょうか。
地方では土地が安いので、
資産価値の内訳は、
建物部分＞土地部分
となる傾向です。
１億円で買った中古マンションの
内訳を仮に土地２０００万円、
建物８０００万円としましょう。
建物部分は減価償却します。
耐用年数が残り３０年なら、
８０００÷３０＝２６６万円が
毎年の償却額。
つまり建物の価値が
２６６万円ずつ減っていくということ。
１年後には建物が２６６万円減って、
７７３４万円の価値になる。
土地と合わせて
９７３４万円
です。
かたや借金は１８０万円減って、
９８２０万円
になる。
資産 ＜ 負債
いわゆる債務超過、マイナス純資産です。
負債が減るよりも資産が減るのが速いからですね。
ただし、
実際には資産の側に、
キャッシュフローが加わります。
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土地＋建物＋現金－借入金＝純資産
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今回の例では
いくらになるでしょうか。
購入金額：１億円
表面利回り：９％
としましょう。
家賃収入が９００万円ですね。
借入金額：１億円（フルローン）
金利4.５%で３０年返済なら、
年間返済額は６００万円です。
運営費が収入の２割として、
９００万円×２０％＝１８０万円
収入 ＋９００万円
返済 －６００万円
運営費 －１８０万円
税引前CFが１２０万円になりました。
ここから税金が引かれます。
減価償却を経費に追加、
元金返済を経費から除外。
収入 ＋９００万円
利息 －４２０万円
運営費 －１８０万円
減価償却 －２６６万円
利益が３４万円なので、
税率を２０％とすると税金は
大体７万円くらいでしょうか。
税引後CFは１１３万円ですね。
そうするとバランスシートは
どうなるでしょうか。
【 資産 】
土地：変わらず
建物：－２６６万円
現金：＋１１３万円
あわせて－１５３万円
１億円⇒９８４７万円
になります。
【 負債 】
借入金：－１８０万円
１億円⇒９８２０万円
になります。
資産から負債を引くと
２７万円
これが純資産ということです。
同じシミュレーションを
都市部の物件でやってみると、
面白い違いがあります。
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含み益が積みあがる都市部の不動産
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購入金額：１億円
借入金額：１億円（フルローン）
金利３.５%で３０年返済なら
年間返済額は５４０万円。
１年目の返済内訳は、
利息が３４５万円で
元金は１９５万円ほどです。
１年後には負債である
借入金が１９５万円減ります。
一方で資産の方はどうなるか。
都市部では土地が高いので、
資産の内訳は建物部分＜土地部分
となる傾向です。
場所や築年数によっては
１億円の中古マンションで、
土地７０００万円、建物３０００万円
ということもあります。
で、建物部分は減価償却。
耐用年数が残り３０年なら、
３０００÷３０＝１００万円が
毎年の償却金額です。
１年後には建物が１００万円減って、
２９００万円になる。
土地と合わせて
９９００万円
です。
借入金は１９５万円減って、
９８０５万円
になる。
資産 ＞ 負債
持てば持つほど
純資産が増えていきます。
手残り現金を資産に加えます。
購入金額：１億円
表面利回り：８％
としましょう。
家賃収入が８００万円
ですね。
借入金額：１億円（フルローン）
金利３.５%で３０年返済で、
年間返済額は５４０万円です。
運営費が収入の２割として、
８００万円×２０％＝１６０万円
収入 ＋８００万円
返済 －５４０万円
運営費 －１６０万円
税引前CFが１００万円になりました。
ここから税金が引かれます。
減価償却を経費に追加、
元金返済を経費から除外。
収入 ＋８００万円
利息 －３４５万円
運営費 －１６０万円
減価償却 －１００万円
利益が１９５万円なので、
税率を２０％とすると税金は
大体３９万円くらいでしょうか。
税引後CFは６１万円ですね。
そうするとバランスシートは
どうなるでしょうか。
【 資産 】
土地：変わらず
建物：－１００万円
現金：＋６１万円
あわせて－３９万円
１億円⇒９９６１万円
になります。
【 負債 】
借入金：－１９５万円
１億円⇒９８０５万円
になります。
資産から負債を引くと
１５６万円
これが純資産ですね。
同じ１億円の物件でも、
地方と都市部では大分違う結果になりました。
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キャッシュフロー狙いの地方、資産構築の都市部。
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よく言われていることですよね。
ですが、数字で見てみると
より納得感があります。
▼地方の例
利回り９％
金利４．５％、返済期間３０年
税引後CF １１３万円
１年後の純資産 ２７万円
▼都市部の例
利回り８％
金利３．５％、返済期間３０年
税引後CF ６１万円
１年後の純資産 １５６万円
実際は利回りや融資条件によって
数字が変わってきますが
大まかにはこのような傾向でしょう。
地方はキャッシュフローが
得られる一方で含み益が小さいので
売却益は取りづらいということ。
だから、高値掴みをして
キャッシュの出ない地方物件は
最悪なのです。
都市部ではキャッシュフローは
少ないものの含み益が大きいので
売却益が出ます。
持ちつづければ含み益＝純資産が
拡大しますので担保価値にもなります。
銀行も多数いるので、
今なら金利も1%前後でしょう。
ということで今日は
地方と都市部の不動産投資を
バランスシートで比較しました。
純資産の変化を把握することで
あなたの目指す資産レベルへの
道筋が見えてくるはずです。
銀行目線も理解できますので
拡大にも有利ですよね。
仕組みは理解したとして、
今すぐに理想の状態には
なれないかもしれません。
短期的な結果を追わず、
長期的に取り組んでください。
あせらずじっくりが肝心です。
次回は財務三表の総集編です。
具体的な数字で収支計算書、
損益計算書、資産残高表をおさらいします。
今日もがんばっていきましょう！
村上