コン・パス代表、村上です。
不動産の価格はあってないようなもの。
本来の価値より安く買うことが
不動産投資で勝つ最大のポイントです。
・価値を見極める能力
・安く買う能力
この二つが必要ということですね。
初めから売値が安いということも
なくはないですが稀です。
そのため投資初心者の方は
紹介された物件に飛びつかない、
ということを心がけてください。
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エンド価格で買ってはダメです。
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９０%以上の投資家が稼げないのは、
エンド価格で買っているから。
エンド？？？
初めて聞く方もいるかもしれませんね。
１つめの意味は、エンド＝末端の買主
業者間の取引を経て最終的に販売される先です。
エンド価格は最高値ということですね。
２つめの意味は
エンド＝一般投資家、消費者。
業者ではない、つまりシロウト、
情報弱者という含みがあります。
プロの業者から見れば不動産投資家も
マイホーム購入者と同列ということ。
一番よくないのは物件探しや融資付けを
業者任せにしていることです。
業者の言うなりになっていては
彼らを儲けさせるだけで、
ほとんど利益は残らないでしょう。
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あなたのお金を奪われる
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ということです。
典型的なパターンを見てもらえれば
よくわかるかと思います。
【 中古 RCマンション 】
元の所有者
↓
↓１億円で売却
↓
転売業者
↓
↓１．１億円で売却（粗利１０００万円）
↓
販売業者
↓
↓１．２億円で売却（粗利１０００万円）
↓
シロウト投資家（エンド）
転売業者や販売業者が
融資アレンジとセットで物件を紹介し、
その分たんまり利益を上乗せしてきます。
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あなたの借金→業者の利益
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ということを意識してください。
【 新築木造アパート 】
土地の所有者
↓
↓５０００万円で売却
↓
アパート販売業者
↑
↑５０００万円で建築
↑
建築会社
アパート販売業者は
土地＋建物あわせて総額1億円で
新築アパートを作りました。
これに利益を乗せて投資家へ販売します。
アパート販売業者
↓
↓１．２億円で売却（粗利２０００万円）
↓
シロウト投資家（エンド）
このようなパッケージ商品を
買ってしまうとお金は残りません。
例え都市部の好立地であってもです。
中古RCでも新築木造でも
業者が間に入れば利益をとります。
ビジネスなので当然ですが、
取られっぱなしでよいのでしょうか？
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稼ぐ投資家と稼げない投資家。
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ビジネスは利益の奪い合い。
あなたが利益を取るには、
業者と対等に渡り合うスキルが
必要になってきます。
あなたもウスウス気づいている
のではないでしょうか。
不動産投資家の二極化現象が
起こっています。
稼げない投資家：シロウト大家
稼げない不動産投資家が多い中、
ごく一部の投資家だけが成功している
ということを。
稼げないシロウト投資家は、、、
・ エンド価格で買う
・ 銀行融資は業者にお任せ
・ 高金利で残債が減らない
・ 修繕費と広告費でお金が残らない
・ ２～３棟で頭打ち…
稼げるセミプロ投資家は、、、
・ 業者価格で買う
・ 多数の銀行とつながっている
・ 資産評価 ＞ 借入残高
・ 低コスト満室経営でお金が残る
・ 次々と買い進めて行く…
セミプロが業者価格で売った物件を
シロウト投資家が買う、ということも
発生しているはずです。
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まさにセミプロ投資家のひとり勝ち。
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シロウト投資家とセミプロ投資家は
いったい何が違うのでしょうか。
勤務先？ 年収？ 保有資産？
いいえ、属性はあまり関係ありません。
年齢、性別、投資エリアもバラバラです。。
ひとことで言えば、セミプロは
「ビジネスとして取り組んでいる」
ということです。
知識や経験もさることながら
自分の足で動いている。
・ 物元業者から直接物件を仕入れる
・ 土地を安く買ってアパートを建てる
・ 銀行開拓して好条件で融資を受ける
・ 賃貸仲介を上手に動かして常時満室
・ 職人に直接発注して格安リフォーム
セミプロ投資家は
不動産業者と同じように動く。
だから業者並みに稼げるということですね。
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あなたも業者価格で買いませんか？
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繰り返しになりますが、
不動産で稼ぎたいのであれば
エンド価格で買ってはいけません。
セミプロは業者価格で
買うことが前提になります。
簡単な例を見てください。
【 中古 RCマンション 】
元の所有者
↓
↓１億円で売却
↓
セミプロ投資家（業者価格）
元付け業者へリーチすることで
エンド価格よりも２割安く
手に入れることができました。
都内で利回り７％が相場のところ、
８．５％で買うイメージです。
即転売可能、つまり
買った時点で利益確定です。
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安く仕入れて高く売るが基本
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【 新築木造アパート 】
土地の所有者
↓
↓４５００万円で売却
↓
セミプロ投資家
↑
↑４５００万円で建築
↑
建築会社
土地、建物を個別に調達し、
エンド価格１．２億円の物件を
９０００万円で手に入れます。
入口は９０００万円で
家賃８００万円、利回り９％。
出口は例えば５年後に
１．２億円（利回り７％）で
売却というのも可能です。
最初から出口が見えていれば
これだけ稼ぐことはできるんですね。
入口の時点で常に、
「売ったらいくらか」を考えて
スタートするのがセミプロです。
安く買えば損失はほぼ避けられます。
最大のリスクヘッジと言えますね。
不動産の必勝法は、
安く買って高く売る、です。
まずは業者価格で買う方法を
身につけてください。
業者スキルで業者並みに稼ぐ！
業者価格の仕入れ術については
次回以降でお話しします。
今日もがんばっていきましょう！
村上