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シロウト大家はもう卒業!

コン・パス代表、村上です。

不動産の価格はあってないようなもの。

本来の価値より安く買うことが
不動産投資で勝つ最大のポイントです。

・価値を見極める能力

・安く買う能力

この二つが必要ということですね。

初めから売値が安いということも
なくはないですが稀です。

そのため投資初心者の方は
紹介された物件に飛びつかない、
ということを心がけてください。

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エンド価格で買ってはダメです。

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90%以上の投資家が稼げないのは、
エンド価格で買っているから。

エンド???

初めて聞く方もいるかもしれませんね。

1つめの意味は、エンド=末端の買主
業者間の取引を経て最終的に販売される先です。

エンド価格は最高値ということですね。

2つめの意味は
エンド=一般投資家、消費者。

業者ではない、つまりシロウト、
情報弱者という含みがあります。

プロの業者から見れば不動産投資家も
マイホーム購入者と同列ということ。

一番よくないのは物件探しや融資付けを
業者任せにしていることです。

業者の言うなりになっていては
彼らを儲けさせるだけで、
ほとんど利益は残らないでしょう。

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あなたのお金を奪われる

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ということです。

典型的なパターンを見てもらえれば
よくわかるかと思います。

【 中古 RCマンション 】

元の所有者

↓1億円で売却

転売業者

↓1.1億円で売却(粗利1000万円)

販売業者

↓1.2億円で売却(粗利1000万円)

シロウト投資家(エンド)

転売業者や販売業者が
融資アレンジとセットで物件を紹介し、
その分たんまり利益を上乗せしてきます。

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あなたの借金→業者の利益

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ということを意識してください。

【 新築木造アパート 】

土地の所有者

↓5000万円で売却

アパート販売業者

↑5000万円で建築

建築会社

アパート販売業者は
土地+建物あわせて総額1億円で
新築アパートを作りました。

これに利益を乗せて投資家へ販売します。

アパート販売業者

↓1.2億円で売却(粗利2000万円)

シロウト投資家(エンド)

このようなパッケージ商品を
買ってしまうとお金は残りません。

例え都市部の好立地であってもです。
中古RCでも新築木造でも
業者が間に入れば利益をとります。

ビジネスなので当然ですが、
取られっぱなしでよいのでしょうか?

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稼ぐ投資家と稼げない投資家。

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ビジネスは利益の奪い合い。

あなたが利益を取るには、
業者と対等に渡り合うスキルが
必要になってきます。

あなたもウスウス気づいている
のではないでしょうか。

不動産投資家の二極化現象が
起こっています。

稼げない投資家:シロウト大家

稼げない不動産投資家が多い中、
ごく一部の投資家だけが成功している
ということを。

稼げないシロウト投資家は、、、

・ エンド価格で買う

・ 銀行融資は業者にお任せ

・ 高金利で残債が減らない

・ 修繕費と広告費でお金が残らない

・ 2~3棟で頭打ち…

稼げるセミプロ投資家は、、、

・ 業者価格で買う

・ 多数の銀行とつながっている

・ 資産評価 > 借入残高

・ 低コスト満室経営でお金が残る

・ 次々と買い進めて行く…

セミプロが業者価格で売った物件を
シロウト投資家が買う、ということも
発生しているはずです。

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まさにセミプロ投資家のひとり勝ち。

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シロウト投資家とセミプロ投資家は
いったい何が違うのでしょうか。

勤務先? 年収? 保有資産?

いいえ、属性はあまり関係ありません。

年齢、性別、投資エリアもバラバラです。。

ひとことで言えば、セミプロは
「ビジネスとして取り組んでいる」
ということです。

知識や経験もさることながら
自分の足で動いている。

・ 物元業者から直接物件を仕入れる

・ 土地を安く買ってアパートを建てる

・ 銀行開拓して好条件で融資を受ける

・ 賃貸仲介を上手に動かして常時満室

・ 職人に直接発注して格安リフォーム

セミプロ投資家は
不動産業者と同じように動く。

だから業者並みに稼げるということですね。

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あなたも業者価格で買いませんか?

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繰り返しになりますが、
不動産で稼ぎたいのであれば
エンド価格で買ってはいけません。

セミプロは業者価格で
買うことが前提になります。

簡単な例を見てください。

【 中古 RCマンション 】

元の所有者

↓1億円で売却

セミプロ投資家(業者価格)

元付け業者へリーチすることで
エンド価格よりも2割安く
手に入れることができました。

都内で利回り7%が相場のところ、
8.5%で買うイメージです。

即転売可能、つまり
買った時点で利益確定です。

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安く仕入れて高く売るが基本

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【 新築木造アパート 】

土地の所有者

↓4500万円で売却

セミプロ投資家

↑4500万円で建築

建築会社

土地、建物を個別に調達し、
エンド価格1.2億円の物件を
9000万円で手に入れます。

入口は9000万円で
家賃800万円、利回り9%。

出口は例えば5年後に
1.2億円(利回り7%)で
売却というのも可能です。

最初から出口が見えていれば
これだけ稼ぐことはできるんですね。

入口の時点で常に、
「売ったらいくらか」を考えて
スタートするのがセミプロです。

安く買えば損失はほぼ避けられます。

最大のリスクヘッジと言えますね。

不動産の必勝法は、
安く買って高く売る、です。

まずは業者価格で買う方法を
身につけてください。

業者スキルで業者並みに稼ぐ!

業者価格の仕入れ術については
次回以降でお話しします。

今日もがんばっていきましょう!

村上

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