コン・パス代表、村上です。
不動産は税金との戦い。
税金と戦う武器のひとつが「経費」です。
「必然的経費」を圧縮しつつ、
「戦略的経費」を効果的に使うことで
税金対策をすることができます。
あなたも「経費」をマスターして、
できる経営者になってください。
経費をマスターするために、
まず何から始めればよいのでしょうか。
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金利と元金の役割分担を考える
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例えば金利。
金利は全額経費ですが、
金利を下げると元金返済が増えます。
参考図：金利と元金
経費にならない支出＝元金返済、
を思い出してください。
お金は減るのに損益はプラス。
キャッシュフロー＜不動産所得となって、
逆ザヤになる可能性もあります。
ですからあえて利息を多く支払っても
キャッシュフロー＞不動産所得とする
戦略もありです。
ただし元金返済した分は、
将来的に売却手残りとして戻ってきますし、
反対に元金返済が少なすぎると売却時に
「残債以上の金額」で売れない恐れもあります。
そのため金利と元金のバランスには
十分気を付けてください。
借入れ、借換え時のシミュレーションが肝心です。
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減価償却で利益の先食い。
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次に減価償却費。
支出はないのに経費になる、
文字通り「お金が残る経費」です。
建物と設備は経年で劣化するため、
資産価値が減る分を経費計上します。
ここでの資産価値＝購入時の金額。
耐用年数で価値がゼロになるまで、
毎年少しずつ減価償却するわけです。
参考図：減価償却
ただし土地は価値が減らないので
減価償却はできません。
ということは、物件購入時に
土地と建物の金額がいくらなのか、
がとても重要になります。
例えば物件AとBはどちらも
RC造、築20年、1億円とします。
土地・建物の金額の内訳だけが
違うとどうなるでしょうか。
［物件A］
土地：5000万円
建物：4500万円（31年で償却）
設備：500万円（3年で償却）
減価償却費：
145万円＋166万円＝311万円
［物件B］
土地：3000万円
建物：6500万円（31年で償却）
設備：500万円（3年で償却）
減価償却費：
209万円＋166万円＝375万円
64万円の差になりました。
Bの方が64万円経費が増えて
所得が小さくなりますので
税額もその分小さくなります。
どちらも物件購入金額は同じ。
売買契約書に記載する
土地と建物の内訳が違うだけです。
ちょっとした違いで、毎年毎年
数十万円のお金が手元に残ります。
そうすると、なるべく建物金額を
高くしてしまおうということになるのですが、
100%建物金額というわけにはいきません。
・不自然な割合にすると税務署から指摘が入る
・売主側からも嫌がられる
・売却時の「譲渡所得」が大きくなりすぎる
特に3点目は注意が必要です。
なぜなら、ここでも
現金の収支≠会計上の損益
であるからです。
売却時の現金収支：
売却価格 － 借入残債 － 諸費用 ＝ 手残りキャッシュ
売却時の損益：
売却価格 － 「簿価」 － 諸費用 ＝ 譲渡所得
「簿価」は資産価値の意味で、
物件購入金額から毎年の減価償却分を
差し引いた金額になります。
減価償却を大きく取りすぎると、
「簿価」も大幅に低くなっていきます。
結果的に譲渡所得が大きくなり税額も増えます。
そのため、減価償却費は
『利益の先食い』とも言えます。
借入残債＞簿価の場合は
手残りキャッシュ＜譲渡所得となり、
税金面では逆ザヤになってしまいます。
参考図：売却出口
土地・建物・設備の割合をどうするのかは、
インカムとキャピタルの両面から
考えなくてはいけません。
・インカムゲイン＆所得税（不動産所得）
・キャピタルゲイン＆所得税（譲渡所得）
個人所有の場合は長期譲渡所得の税率が低いため、
不動産所得を小さくするほうが得策ということになりますね。
・所得税（給与＋不動産所得）：33%（900万円超）、40%（1800万円超）
・所得税（譲渡所得）：長期譲渡20%、短期譲渡40%
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法人へ「所得」を分散する。
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経費を使いこなすという点では、
法人化に勝るものはありません。
税率だけとっても個人より断然有利です。
法人税・・・15%（800万円以下）、23.9%（800万円超）
※資本金1億円未満
その他にも、損失の繰り延べ期間や
損金計上できる費用の幅広さなど、
法人のメリットを上げたらきりがありません。
反対に個人名義で収益不動産を購入する
税金面でのメリットは給与から源泉徴収された
所得税の還付くらいではないでしょうか。
アパートローンが使えるというもの
ありますが融資額に上限があります。
個人で1-2棟購入したら、
あとは法人で買い進めるのがおススメです。
現在、個人名義で収益不動産をお持ちの方は、
所得の一部を法人へ分散することができます。
新規法人を設立したら、サブリース契約をして
家賃収入の一部を管理料として支払います。
参考図：法人化
合わせて法人名義で生命保険に加入することで
積み立てをしつつ、その半額を損金計上できます。
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10年間で1000万円以上のメリットに。
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上図の例では次の内容になっています。
・資産管理法人を設立。
・個人-法人間でサブリース契約。
・個人から法人へ管理料を支払い（年間120万円）。
・法人で運営経費を支出（年間60万円）。
・法人名義で生命保険に加入、年間60万円支払い。
・保険料の1/2（30万円）を損金計上。
・残り30万円が課税対象
⇒ 30万円×15%＝4.5万円納税
個人で120万円の不動産所得があれば、
2-4割を所得税で納めるところ、
4.5万円の納税で済んでしまいます。
しかも生命保険は積み立てですから、
解約時には返戻金があります。
10年もすればトータルメリットは
1000万円を超えるのではないでしょうか。
これをやらない手はありません。
今日もがんばっていきましょう！
村上