村上です。

不動産投資は出口ありき。

売却して初めて利益が確定します。

・売却金額の見通しが立っている
・いつでも買い手がいる

これが理想的な状態です。

では、

「売却しやすい土地と建物」

とは、いったいどのような
物件なのでしょうか？

売りやすいのは断然、東京圏。

当たり前すぎですみません。

東京圏、と言ったら
16号線の内側と考えてください。

ちなみにもっと絞り込んで、

東京、とするなら環八の内側です。

東京エリアを限定するのは、
買い手が多数あり相場が下落する
リスクが少ないためです。

海外からも投資対象と見られるため、
資金が買い手が多数います。

また融資条件とも関係しています。

銀行が多数あるので融資付けもしやすく、
良い条件を引き出しやすいです。

仮に審査が早いので有名な地銀さんで
アパートローンで借りたとしても
金利を3%台に抑えられるので
キャッシュフローが確保しやすいですね。

銀行が多いということは
売却する際に次の買主も融資を引きやすい
ということになります。

地方物件は上がり過ぎ。

全国的に銀行融資が積極的になると
物件の金額が上がります。

特に顕著なのは地方、郊外の上がり方。

東京圏では土地の価格があるので、
元々金額が高いので上がり方も限定的で
やはり安定感があります。

利回りで見ると東京圏は7~8%で
以前と大きく違いませんが、
地方物件も同じ水準に近づいてきていて
高騰ぶりがマザマザと分かります。

地方物件に取り組む場合は
エリア、立地の見極めが勝負です。

検討できるのは、
札幌、名古屋、大阪、福岡
といったあたりでしょうか。

地元の人が好む場所で、
価格は１億円以下が目安になります。

数年先の出口として地元の方への
売却が想定されるためです。

１億円を越えてくると
地元の信用金庫等では融資がでず、
買い手がつかないリスクが高くなります。

ちなみに地主の目線は利回り15〜20%
あたりなので、買い手として期待できません。

出口に困るのが地方の不動産投資なのです。

「昭和の男」は売れません。

基本的には平成築、
できれば平成10年築以降の建物を
検討対象としてください。

私も昭和の建物は見合わせます。

これも買い手側の目線で見ると
お分かりいただけるかと思います。

もう間もなく平成30年を迎えます。

昭和○○年築と聞いた瞬間に、
年季を感じてしまいますよね。

心理面だけでなく物理的にも、
修繕コストがかさむであろうことが
容易に想像できます。

大規模修繕リスクをヘッジするには
買い叩くのが業者の常識。

数年以内に屋上、外壁、共用部などの
大がかりな修繕が必要になる物件は
値下げ交渉の対象になります。

金額が小さければよいのですが、
高額の場合は売却益を食いつぶして
しまいます。

そのため購入する時点で、
大規模修繕が当面必要ない建物を
見極めることが必要です。

現地チェックでババ物件を回避！

チェックすべきポイントを
いくつかご紹介します。

１．修繕履歴（10年以内）

２．現場確認（特に防水関連）

３．屋上、軒天、シーリングの劣化状況

４．水たまりや雨漏りのあとがないか

５．施工品質

６．タイルの並び、表面の凹凸、

７．軒天などの水はけ構造

特に雨漏り、漏水関連は影響が大きいため、
建物外部では屋上、軒天、室内も天井など
慎重に確認しています。

そもそもの建築時の施工品質も重要です。

特に1億円以下のRC物件は中小の建築会社で
大手が入っていないため、どうしても
仕上がりの品質が落ちる傾向にあります。

品質を吟味すると結果的に2~3億円以上の
大きめの物件が安心ということになりますね。

土地も建物も、細かな部分を見れば
さらにチェックポイントがあるのですが、
今回はこの辺にしておきます。

とにかく売却しやすい物件を買う！

を心がけてください。

今日もがんばっていきましょう！

村上