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都市部の中古RCを狙え!

村上です。

前回は、デキる営業マンから
物件情報を得る方法をお伝えしました。

ポイントは2つです。

1.優良業者を探し営業マンと出会う

2.あなたのランクを上げる

水面下の物件情報を回してもらうための
唯一と言っていい方法です。

で、

首尾よく情報をもらえたら、
あなたの投資方針に合致するか
ひたすらチェックする。

情報をもらったら素早く真剣に検討する。

その繰り返しです。

割安物件は優先客から順番に出しますから
なるべくはやく具体的に金額を提示して
買う姿勢を見せるのは最低限必要です。

プラス、銀行へ持ち込んだ結果なども
フィードバックし続けていると
「買える客」と認識されます。

しっかり意思疎通ができていれば、
やがて期待に近い物件が出てくるはずです。

営業マンからの提案物件は
根気よく、誠実に検討してください。

で、

投資判断は人それぞれですが、
ひとつの目安として私が物件を検討する際の
判断基準をご紹介します。

都市部のローコストRC物件を狙う

1)エリアは東京圏(国道16号線の内側)に限定
利用できる金融機関が多いためです。

自社で直接管理できるという点もあり、
稼働率アップやコスト削減に直接的に効いてきます。

地方物件の場合は地元の管理会社に委託しますが、
入居づけもビルメンテナンスもスピード感がなく
収益性を落とす要因のひとつになります。

2)融資期間のとれる中古RC
まずは中古RC物件を狙います。

市況によっては土地から新築もありですが、
売り買いのスピードにおいては中古物件が有利です。

また出口の取りやすさ(売りやすさ)を考えれば
構造はRCが基本になります。

土地値の木造アパートも個人的には好きですが、
都内では高利回りといってもたかが知れているので
追い出しをかけて、更地にして売却するなど
手間がかかるので滅多にやりません。

3)大規模修繕が当面必要ない建物

屋上や外壁防水などは数百万~数千万円
かかるため売主側に修繕をしてもらえなければ、
検討対象外としています。

4)ランニングコストのかかりにくい建物

エレベーター有り、店舗比率の大きい物件は
その分のコストを割り引いて選別します。

大前提:売却出口を想定して買う

不動産投資は売却して初めて利益が確定します。

利益確定のために定期的に物件を入れ替えますので、
売却しやすい土地と建物を選定します。

売却金額が極端に低ければ
折角貯めたキャッシュフローを食いつぶして
しまう可能性もなくはないのです。

売却金額が残債を下回れば持出しが発生します。

また不動産を所有している間は
修繕コストや固定資産税の支払いがありますし、
借入れがあれば金利の変動リスクもあります。

買い手を探すのに半年や1年もかかっていると、
その間も不要なコストを払い続けるわけです。

そのため、売却金額の見通しが立っていること、
いつでも買い手がいる状態が理想的です。

では「売却しやすい土地と建物」とは
どのような物件なのでしょうか?

次回に続きます。

今日もがんばっていきましょう!

村上

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