村上です。

収益物件が引き続き
高騰しています。

いつまで続くのか、
不動産業者も様子を
見ている状況です。

確かに今は売りやすい
タイミングです。

数年前に買った人は
けっこうな利益が
とれるはず。

ですが、

物件を持っている人は、
警戒してください。

最後のチャンスですよ！

売って利益確定しませんか？

と

言い寄ってくる
業者がいたら
要注意です。

買い叩かれてソンをする

言われるがままに
値付けをしては
いけません。

業者の目的は
売らせることです。

売主を儲けさせたい
わけじゃない。

あなたの利益は
あなた自身でしっかり
確保してください。

まずはいくらまでなら
買い手がつくか
吟味することです。

１）類似物件の売り出し価格を見る

２）銀行評価額（融資可能額）を聞く

３）複数の業者に感触を探る

最大限の金額＋交渉幅
で売り出します。

そして、もうひとつ
忘れてはいけない
大事なことがあります。

税金です。

いくらキャッシュが残るのか

税引き後のキャッシュが
いくらになるのか、が
投資のすべて。

売却金額－残債＝手残り？

ではありません。

ここから税金が
引かれます。

売却金額－残債－税金＝手残り

です。

ちなみに、
税金は譲渡益に対して
かかります。

譲渡益の算出は
次の通りになります。

売却金額－簿価－売買経費＝譲渡益

減価償却を取りすぎて
簿価が小さくなっていると
利益が大きくでます。

税金計算を忘れていると
手残りゼロ、マイナス！
ということもあり得ます。

売却金額を決める際には
確実に計算しておいてください。

大家さんは孤独な職業

先日の売買の現場でも
売主さんが顔を青く
していました。

売買契約当日まで
税金のことを考えて
いなかったんですね。

え？

そんなことあり得るの？

仲介会社がついてるんでしょ、
教えてくれないの？

もちろん売買には
仲介会社がはいります。

ですが、仲介の仕事は
売買取引を仲介すること。

税金まで気にしては
くれません。

じゃあ税理士はどうか。

依頼すればもちろん
税金計算はしてくれます。

ですが、売値あってのこと。

いくらで売るのか、
決断するのはやっぱり
オーナー自身です。

人任せにしてはいけません。

経営のかじを取れ

仲介も税理士も、
管理会社も工事会社も銀行も 。

彼らの仕事をするだけで
オーナーを儲けさせることが
目的ではないわけです。

経営判断をするのは
オーナーの仕事。

業者を動かすのが
オーナーの仕事。

しっかり仕事をして
利益を確保ください。

事業ですから
儲かるも損するも
自己責任です。

安く売らされて損をする。

高値づかみで損をする。

ダマされた！
なんて言っても
通用しません。

しっかりと学んで
経営スキルを磨きましょう。

・・・

相場の話に戻りますが、

高騰や暴落の上下はあっても
個々に金額が決まるのが不動産。

ウラを返せば、

いつでも割安物件はある

ということです。

誰かが安く売らされる。

あなたが安く仕入れる。

売主を丸め込むのが
仕入れの極意です。

具体的にどうするのか？

長くなりましたので
次回に続きます。

がんばっていきましょう！

村上