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売却&再投資で1億円!

コン・パス代表、村上です

安く買って高く売る。

それが不動産の儲け方。
そもそも商売の基本ですよね。

不動産投資というと
安定の家賃収入が大きな魅力ですが、
ドカンと稼げるのは売却益。

インカムとキャピタルの
トータルで稼ぐことを意識してください。

利幅が大きいのはキャピタルです。

買った時点で利益確定の転売案件

も、しばしばあります。

相場よりも割安な金額で
物件を仕入れることができれば
いつ売却しても利益が出ます。

それほど割安ではなくても
5〜10年程度キャッシュが回る物件なら
売却時に利益がでるケースが多いです。

フルローンを前提に考えると
毎年のキャッシュフローの5〜10倍の
売却益を狙うイメージです。

相場並みで購入しても売却益が出せるのは、
返済が進んで残債が減るからですね。

物件の時価 > 借入残高

の状態になれば、
最悪でも売り逃げられるので
経営リスクはだいぶ小さくなります。

賃貸経営は収入も支出も、
大きな変動はありませんから
購入時点で10数年先まで見通せます。

ということは、

購入時の条件で売却可能な時期も金額も
おおよそ目処がついてしまう
ということですね。

つまりは売却益も想定可能。

買った時点でトータル収益がほぼ確定
といっても過言ではありません。

2年で資金を2倍にする!

買って売って資金を増やし、
再投資することで投資が加速します。

ある程度の資金があれば
倍々に増やしていくことも
それほど難しくはありません。

土地を買って新築アパートを建てる
ケースを見てみましょう。

▼前提条件
物件:1棟1億円を2棟、表面利回り8%
融資:1億円×2つ、金利2%、期間30年
自己資金:諸費用分1400万円(購入費の7%)
出口:2年後に2棟とも1億1000万円で売却

上記の前提で2年間のインカムとキャピタルの
トータル収益はいくらになるでしょうか。

▼インカム
【1棟あたり】
家賃収入:800万円/年
空室ロス:40万円(満室賃料の5%)
銀行返済:446万円
運営経費:120万円(満室賃料の15%)

上記の差し引きで
税引き前CF:194万円 になります。

税金はどうなるかというと、

元金返済:245万円
減価償却:227万円

なので所得は212万円、
税率20%とすると税額は42万円、

税引き後CF:152万円 になります。

【2棟で2年間保有】
1棟1年152万円ですから、
2棟2年で608万円になります。
インカムは608万円ですね。

▼キャピタル
【1棟あたり】
購入費用:1億円
諸費用:700万円(自己資金)
融資金額:1億円

2年後の残債:9500万円
売却想定金額:1億1000万円

上記の差し引きで
税引き前手残り:1500万円 になります。

税金はどうなるかというと、

簿価:9546万円

売却金額から簿価を引いたのが
譲渡所得になります。

なので所得は1454万円、
税率20%とすると税額は290万円、

税引き後手残り:1164万円 になります。

【2棟売却】
1棟で1164万円ですから、
2棟だと2328万円になります。

キャピタルは2328万円ですね。

投入した自己資金1400万円が、
2年間で2936万円になりました。

およそ2倍です。

あとはこの繰り返しで
資産を拡大することができます。

売却&再投資で1億円を超えろ!

を目指してください。

土地から新築アパートを
1棟1億円×2棟建てて売却。

インカムは608万円、
キャピタルは2328万円。

2棟2年で合計2936万円です。

この資金を全て再投資に回します。

分かりやすく、元手1500万円から、
同じことを繰り返していくと、
どうなると思いますか?

当初:1500万円

2年後:3000万円

4年後:6000万円

6年後:1億2000万円

これが売却&再投資のパワーです。

最初に1500万円の元手さえ作れば、
5〜6年で1億円を超えます。

そこまでいけば勝ちは確定ですね。

現金で1棟買うことも可能。

頭金を2-3割入れて、
都心の物件を買うことも可能。

もう最強です。

借金王→資産家へのステップ

最終的に専業レベルを目指すなら
財務基盤を強化しなければいけません。

物件の銀行評価 > 借入金額

銀行は純資産プラスの優良財務が好きです。

ゼロから始める際はフルローンや
オーバーローンでも仕方がありませんが、
前半で資金を作ったら中盤以降は
頭金を入れて借入を減らしていくのが王道。

買って売って、現金を再投資。

これが資産家への道ですね。

5年で1億円とまで行かなくても、
5年で3000万円くらいは楽勝です。

自己資金1500万円の人も
ゼロからスタートする人も、
結局やることは同じです。

今日もがんばっていきましょう!

コン・パス 村上

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