売却＆再投資で１億円！

コン・パス代表、村上です

安く買って高く売る。

それが不動産の儲け方。
そもそも商売の基本ですよね。

不動産投資というと
安定の家賃収入が大きな魅力ですが、
ドカンと稼げるのは売却益。

インカムとキャピタルの
トータルで稼ぐことを意識してください。

利幅が大きいのはキャピタルです。

買った時点で利益確定の転売案件

も、しばしばあります。

相場よりも割安な金額で
物件を仕入れることができれば
いつ売却しても利益が出ます。

それほど割安ではなくても
５〜１０年程度キャッシュが回る物件なら
売却時に利益がでるケースが多いです。

フルローンを前提に考えると
毎年のキャッシュフローの５〜１０倍の
売却益を狙うイメージです。

相場並みで購入しても売却益が出せるのは、
返済が進んで残債が減るからですね。

物件の時価　＞　借入残高

の状態になれば、
最悪でも売り逃げられるので
経営リスクはだいぶ小さくなります。

賃貸経営は収入も支出も、
大きな変動はありませんから
購入時点で１０数年先まで見通せます。

ということは、

購入時の条件で売却可能な時期も金額も
おおよそ目処がついてしまう
ということですね。

つまりは売却益も想定可能。

買った時点でトータル収益がほぼ確定
といっても過言ではありません。

２年で資金を２倍にする！

買って売って資金を増やし、
再投資することで投資が加速します。

ある程度の資金があれば
倍々に増やしていくことも
それほど難しくはありません。

土地を買って新築アパートを建てる
ケースを見てみましょう。

▼前提条件
物件：１棟１億円を２棟、表面利回り８％
融資：１億円×２つ、金利２％、期間３０年
自己資金：諸費用分１４００万円（購入費の７％）
出口：２年後に２棟とも１億１０００万円で売却

上記の前提で２年間のインカムとキャピタルの
トータル収益はいくらになるでしょうか。

▼インカム
【１棟あたり】
家賃収入：８００万円／年
空室ロス：４０万円（満室賃料の５％）
銀行返済：４４６万円
運営経費：１２０万円（満室賃料の１５％）

上記の差し引きで
税引き前CF：１９４万円　になります。

税金はどうなるかというと、

元金返済：２４５万円
減価償却：２２７万円

なので所得は２１２万円、
税率２０％とすると税額は４２万円、

税引き後CF：１５２万円　になります。

【２棟で２年間保有】
１棟１年１５２万円ですから、
２棟２年で６０８万円になります。
インカムは６０８万円ですね。

▼キャピタル
【１棟あたり】
購入費用：１億円
諸費用：７００万円（自己資金）
融資金額：１億円

２年後の残債：９５００万円
売却想定金額：１億１０００万円

上記の差し引きで
税引き前手残り：１５００万円　になります。

税金はどうなるかというと、

簿価：９５４６万円

売却金額から簿価を引いたのが
譲渡所得になります。

なので所得は１４５４万円、
税率２０％とすると税額は２９０万円、

税引き後手残り：１１６４万円　になります。

【２棟売却】
１棟で１１６４万円ですから、
２棟だと２３２８万円になります。

キャピタルは２３２８万円ですね。

投入した自己資金１４００万円が、
２年間で２９３６万円になりました。

およそ２倍です。

あとはこの繰り返しで
資産を拡大することができます。