コン・パス代表、村上です。

地方物件が売れなくて
困っています！

という人たちが
増えているようです。

しかも購入して２〜３年で。
なぜそんなに売り急ぐのか？
購入する前と何が変わったのか？

不思議に思ってしまいます。
理由は大体皆さん共通で、

・思ったほどお金が残らない
・次の融資のネックになっている
・近々デットクロスが来る
といったところ。

ちょっと言いにくいのですが
ズバリ言ってしまうと…

買う前に調べれば分かるでしょ？

と思ってしまいます。

・地方での運営コストとか
・物件の一般的な銀行評価とか
・キャッシュフローと税額の経年変化とか

ちょっと調べれば
すぐ分かることなのです。

なのに、

・折角、紹介された物件だから…
・信頼できる業者が良いというから…
・フルローンがついたから…

とか、

そんな理由で、
情報不足・検討不足のまま
物件を買ってしまう。

で、買った後になってから
色々なことが見えてきて、、、

・思ったほどお金が残らない！
・次の融資のネックになっている！
・近々デットクロスが来る！
と焦り始める。

資産１０億円を目指すぞ！

税引後キャッシュフロー
１０００万円手に入れるぞ！

と意気込んでスタートしたはずが
手のひらを返したように

売りたい、手放したい、もう要らない。

と、一気に逃避モードに
なってしまうようです。

買いたい病ならぬ、売りたい病ですね。

なんでそんなに
右往左往するのか。

というと、結局のところ
感情で決めているから、です。

本当にもったいないな〜
と思います。

感情に振り回されてソンをする

ということになります。

買ったそばから売りたい、
となってしまう人は
具体的な判断基準がありません。

数字や論理ではなくて
感情で投資判断をしている。

だから、
欲望を煽られれば買いたくなるし、
不安を煽られれば売りたくなる。

購入してから高値づかみと気づいた。

・出口がとれないかもしれない、
・空室が埋まらないかもしれない、
・雨漏りの修繕が高額になるかもしれない、
・借金が返せなくなるかもしれない

今すぐ売りたい！！

この物件、なかったことにしたい！！

そんな気持ちでしょうか。

ですが、

一旦購入した物件は、そう簡単に
手放せるものではありません。

ましてや、
なかったことにする！なんて
魔法のような話はあり得ません。

買った金額よりも高く売れるなら
良いかもしれません。

例え、数百万円の手残りでも
元手が増えれば投資は成功ですから。

が、

相場並みで買っている人は、
即転売をすれば大抵は損をします。

値下がりすれば当然持ち出し。

買った金額で売れたとしても、
２〜３年しか経っていなければ
元は取れないでしょう。

根本的なお話ですが、
物件の売買には相応のコストが
かかるからです。

一つが流通税、
もう一つが仲介手数料ですね。

流通税というのは、
不動産取得税、登録免許税
などですね。

固定資産税評価額を元に計算されます。

また、ほとんどの取引では
不動産仲介業者が入りますから、
売買成立時には手数料を払いますよね。

仲介手数料は売買金額の３％程度。

物件を買ってきて売る場合には、
購入時の流通税、仲介手数料、
売却時の仲介手数料がかかってきます。

買って売っての往復で、
物件価格の１０％程度にはなるでしょう。

・１億円で物件を買った。
・翌年、売りたくなった。
・１億円で売却できた。

となると、
１０００万円くらいは損をしている
ということになるわけです。

とにかく焦って
売り出すことだけはやめてください。

買い叩かれるのが関の山！

だからです。

最近は収益不動産の高騰から、
個人投資家の破綻を予見するような
記事が流行っています。

こういった不安を煽る記事は、
今に始まったことではありません。

相場がどうであれ、
数億円の借金を背負ってやるのが
不動産投資です。

だからどんな時期でも
煽り系の情報発信は出る。

かくいう私も、

地方RCフルローンは９割破綻する！

なんて、煽っている張本人ですが、
半分本気で半分は方便。

個人投資家の皆さんに
危機感を持って欲しいがために
強めに言っている向きはあります。

地方RCフルローンが全てダメ
ということはありませんし、

多少高めに買ってしまったとしても
絶体絶命で救いようがない、
ということはありません。

都市部でも一緒です。

高く買ってしまった、

思った以上に運営コストがかかる、

税金の計算をしたらキャッシュが残らなさそう。。。

というのは時々ある話。

持っていたくないな〜、という状況で
焦って売ると必ず損をします。

で、

どうすれば良いのか。

買った金額以上で売れない、

となれば、
売却できる金額まで
持ち続けるしかありませんよね。

なかには地方郊外で、
ゼロ円でも買い手がいない
という物件もあるかもしれません。

売りに出しても二束三文です。

売りたい！手放したい！と
焦っても買い叩かれるのがオチ。

であれば腹をくくって、
持ち続けるしかない。

手段はいくらでもあります。

・家賃が落ちないように営業努力する！
・コストを最小限に切り詰める！
・金利変更やリスケで融資返済を乗り切る！

失敗したなと思っても売却するまでは
損失が確定しません。

返し続けて残債を減らつつ
家賃がとれる状態をキープすれば、
利回り20-30％で売り出せますよね？

売り急いで数千万円の損切をするか。

持ちこたえて残債を減らして
根性で出口をとるか。

腹を決めて決断してください。

売れない物件を持ち切る戦術

を見つけましょう。

わかったよ村上さん、

売り急いで損をするのは
バカらしいね。

けど、

実際この先の展開、
どうすればいいんです？

銀行からは
「既存の物件が重いです」
なんて言われているし、

減価償却が終わったら、
どーんと税金がやってくるし、、、

泣けてきます！

助けてよ！

。。。わかりました。

とっておきの戦術をお話しします。

あなたが本気になれば
できないことはありません。

次回お伝えしますので、
楽しみにしていてください。

今日もがんばっていきましょう！

村上