コン・パス代表、村上です。

キャッシュフロー、
１０００万円ほしいー！

不動産投資に取り組む人が
まず最初に目指すところ
ではないでしょうか。

確かに毎年１０００万円、
手残りがあると安心です。

みなさん本業でちゃんと
収入があるかと思いますが、

もっとお金があれば…
と思うこともありますよね。

・子供を有名私立へ行かせる
・親の介護を担う
・マイホームを建てる
・車を買い換える
・たまには海外旅行
…などなど。

本業以外に１０００万円、
使えるお金があれば
お金に困ることはなさそうです。

本来は１０００万円に手を付けず、
次の物件の頭金にするとか繰り上げ返済とか、
財務の強化に使うことをオススメします。

加速的に事業拡大したければ。

ですが、

人によっては本業を辞めて、
不動産収入をメインにすることも
できるかもしれません。

１０００万円でセミリタイア！

「専業レベル」のミニマム条件です。

不動産事業から自分へ
１０００万円の給料を払っても
利益が残せるなら、不動産を
本業にしても良いと思います。

ただし、

キャッシュフロー＝給料

ではありませんので、
注意してください。

家賃収入から、
色々な出費を差し引いて、

・空室ロス
・運営経費
・銀行返済

残ったお金がキャッシュフロー
ですよね。

キャッシュフローを
丸々使って良いかというと、
あまりよろしくありません。

銀行から見て「利益ゼロ」の
不動産経営になってしまうからです。

給料とっても利益が残るか。

【　収入　】
・家賃
から

【　支出　】
・空室ロス
・運営経費
・銀行返済

を差し引いて、
さらに会社の利益を確保、

・会社の利益（内部留保）

で、残りが自分の給料です。

・役員報酬（給料）

これが事業としての
あるべき姿です。

本当は税金も支払うのですが、
分かりやすくするために
省略してお話しします。

という前提で考えると、

家賃収入がいくらあれば、
給料１０００万円に
なるでしょうか。

１０００万円は遠い道のり？

かもしれません。

例えば以下のように
買い進めていくと、

・購入金額　９億円（累計）
・利回り　８％（平均）
・融資金額　９億円（フルローン）
・返済条件　金利２％、期間３０年

収支は次のようになります。

【　収入　】
・家賃：７２００万円

【　支出　】
・空室ロス：３６０万円（５％）
・運営経費：１０８０万円（１５％）
・銀行返済：３９９０万円（５５％）

さらに売上の１割を
会社の利益として残します。

・会社の利益（内部留保）：７２０万円（１０％）

で、残りが自分の給料。

・役員報酬（給料）：１０８０万円

これから始める人は、
９億円分買い進めることに
なるわけですね。

結構、長い道のりです。
地道にやるしかないのでしょうか。

賃貸経営では、
家賃収入が唯一の売上。

自分の給料を増やすには
売上を増やす以外に
方法はないのでしょうか。

空室や運営経費を減らす、
ということも考えられますが
限界がありますよね。

もっと効果的なのが、
銀行返済を減らすこと。

返済比率ダウンで手残りアップ！

ということです。

例えばこうです。

・購入金額　６億円（累計）
・利回り　８％（平均）
・融資金額　５億４０００万円（頭金１割）
・返済条件　金利２％、期間３０年

収支は次のようになります。

【　収入　】
・家賃：４８００万円

【　支出　】
・空室ロス：２４０万円（５％）
・運営経費：７２０万円（１５％）
・銀行返済：２３９５万円（５０％）
・会社の利益（内部留保）：４８０万円（１０％）

・役員報酬（給料）：９６５万円

事業規模が小さくても
給料は約１０００万円になりました。

先の例とほとんど同じです。

頭金を１割入れることで、
返済の負担が小さくなったためですね。

家賃収入に対する銀行返済の割合、
つまり返済比率が５０％になりました。

先の例では５５％だったので、
５％ダウンしたことになります。

そうすると、空室や運営経費が
同じ割合で発生しても
自分に支払える給料は増えます。

自己資金のある人は、
頭金を投入することによって
目標達成が早まるかもしれません。

シミュレーションして
みてください。

次回に続きます。

今日もがんばっていきましょう！

村上