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給料1000万円へのショートカット!

コン・パス代表、村上です。

キャッシュフロー、
1000万円ほしいー!

不動産投資に取り組む人が
まず最初に目指すところ
ではないでしょうか。

確かに毎年1000万円、
手残りがあると安心です。

みなさん本業でちゃんと
収入があるかと思いますが、

もっとお金があれば…
と思うこともありますよね。

・子供を有名私立へ行かせる
・親の介護を担う
・マイホームを建てる
・車を買い換える
・たまには海外旅行
…などなど。

本業以外に1000万円、
使えるお金があれば
お金に困ることはなさそうです。

本来は1000万円に手を付けず、
次の物件の頭金にするとか繰り上げ返済とか、
財務の強化に使うことをオススメします。

加速的に事業拡大したければ。

ですが、

人によっては本業を辞めて、
不動産収入をメインにすることも
できるかもしれません。

1000万円でセミリタイア!

「専業レベル」のミニマム条件です。

不動産事業から自分へ
1000万円の給料を払っても
利益が残せるなら、不動産を
本業にしても良いと思います。

ただし、

キャッシュフロー=給料

ではありませんので、
注意してください。

家賃収入から、
色々な出費を差し引いて、

・空室ロス
・運営経費
・銀行返済

残ったお金がキャッシュフロー
ですよね。

キャッシュフローを
丸々使って良いかというと、
あまりよろしくありません。

銀行から見て「利益ゼロ」の
不動産経営になってしまうからです。

給料とっても利益が残るか。

【 収入 】
・家賃
から

【 支出 】
・空室ロス
・運営経費
・銀行返済

を差し引いて、
さらに会社の利益を確保、

・会社の利益(内部留保)

で、残りが自分の給料です。

・役員報酬(給料)

これが事業としての
あるべき姿です。

本当は税金も支払うのですが、
分かりやすくするために
省略してお話しします。

という前提で考えると、

家賃収入がいくらあれば、
給料1000万円に
なるでしょうか。

1000万円は遠い道のり?

かもしれません。

例えば以下のように
買い進めていくと、

・購入金額 9億円(累計)
・利回り 8%(平均)
・融資金額 9億円(フルローン)
・返済条件 金利2%、期間30年

収支は次のようになります。

【 収入 】
・家賃:7200万円

【 支出 】
・空室ロス:360万円(5%)
・運営経費:1080万円(15%)
・銀行返済:3990万円(55%)

さらに売上の1割を
会社の利益として残します。

・会社の利益(内部留保):720万円(10%)

で、残りが自分の給料。

・役員報酬(給料):1080万円

これから始める人は、
9億円分買い進めることに
なるわけですね。

結構、長い道のりです。
地道にやるしかないのでしょうか。

賃貸経営では、
家賃収入が唯一の売上。

自分の給料を増やすには
売上を増やす以外に
方法はないのでしょうか。

空室や運営経費を減らす、
ということも考えられますが
限界がありますよね。

もっと効果的なのが、
銀行返済を減らすこと。

返済比率ダウンで手残りアップ!

ということです。

例えばこうです。

・購入金額 6億円(累計)
・利回り 8%(平均)
・融資金額 5億4000万円(頭金1割)
・返済条件 金利2%、期間30年

収支は次のようになります。

【 収入 】
・家賃:4800万円

【 支出 】
・空室ロス:240万円(5%)
・運営経費:720万円(15%)
・銀行返済:2395万円(50%)
・会社の利益(内部留保):480万円(10%)

・役員報酬(給料):965万円

事業規模が小さくても
給料は約1000万円になりました。

先の例とほとんど同じです。

頭金を1割入れることで、
返済の負担が小さくなったためですね。

家賃収入に対する銀行返済の割合、
つまり返済比率が50%になりました。

先の例では55%だったので、
5%ダウンしたことになります。

そうすると、空室や運営経費が
同じ割合で発生しても
自分に支払える給料は増えます。

自己資金のある人は、
頭金を投入することによって
目標達成が早まるかもしれません。

シミュレーションして
みてください。

次回に続きます。

今日もがんばっていきましょう!

村上

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