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業者開拓はブツ元を狙え!

コン・パス代表、村上です。

前回までの記事で、
割安物件を購入するために
必要なポイントをお伝えしました。

・銀行を開拓して「買える人」になる

・業者を開拓して情報を集める

・選球眼を養って物件を見極める

この3つはバラバラでなく、リンクします。

銀行開拓&業者開拓の
ルーチンを回していくことで

・情報が集まりやすくなり、

・選球眼が養われ、

・割安物件に出会う確率が上がる

という感じです。

銀行開拓と業者開拓、
事業拡大の両輪ですね。

しばらく銀行開拓について
お伝えしてきましたので、

今回からは業者開拓について
知っておいて欲しいことを
まとめて行きます。

まずは業界構造を知る

不動産業界は分業制です。

業者開拓をするぞ!

と意気込んで
手当たり次第に連絡しても
効率はよくありません。

業者の特性を知った上で、
狙うべき業者とそれ以外を
知っておきましょう。

一口に不動産業者と言っても
業態は様々で、そもそも
売買と賃貸に分かれますよね。

さらに、売買だけを見ても
仲介だったり、三ためだったり、
開発業者だったり。

大まかに3つの役割で
分業されています。

・流通(仲介会社)

・開発(建売会社など)

・販売(買取再販、三ため業者など)

で、

どの業者を狙うべきなのか。

物件情報の流れを理解すると
狙い所が見えて来るはずです。

狙うはブツ元

ブツ元とは、
地主さんなど大元の売主から
物件の販売を任される業者のこと。

ほとんど全てケースで
仲介会社がブツ元になります。

パターン1:

売主→仲介→買主

パターン2:

売主→仲介→開発(→仲介)→買主

パターン3:

売主→仲介→販売→買主

当然ですが、

間に業者が入るほど
売買金額は上がっていきます。

それが彼らの商売なので。

ただし、仲介業者と
開発業者や販売業者とでは
利益の載せ方が違います。

仲介業者:仲介手数料のみ

開発業者:経費+利益を上乗せ

販売業者:経費+利益を上乗せ

仲介手数料は業法で
定められていますが、

利益をいくら乗せるかは
開発業者・販売業者の
さじ加減次第、青天井です。

最近では融資が出るギリギリの金額まで
利益を上乗せする販売業者が横行しています。

ということで、

業者開拓では、
ブツ元の仲介会社を狙うべき
なのです。

では、

具体的にどうやって
ブツ元の仲介業者を開拓するのか?

販売業者や開発業者とは
一切付き合ってはダメなのか?

次回に続きます。。。

今日もがんばっていきましょう!

村上

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