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銀行開拓は値千金!

村上です、
銀行融資は大丈夫ですか?

不動産業者から良く言われるセリフですよね。

不動産は額が大きいので、
不動産投資に銀行融資は必要不可欠。

だから、

不動産において銀行との
付き合いが一番重要なのです。

不動産は融資ありき

融資が出なければ不動産投資は
始まりません。

ただし、銀行からお金を借りるのは
不動産業者から物件情報をもらうより
はるかに難易度が高いです。
不動産業者の情報は何千件、何万件
とあるので、いくらでも探し続けられます。

ですが、

自分が使える銀行、となると
脈があるところで、せいぜい20~30行
くらいに絞られます。

どこの銀行からも融資が引ける
という恵まれた人はほとんどいません。

例えば、年収1000万円以下で、
自己資金500万円という人ですと
使える銀行はもっと限られてきます。

なので、

今の自分にお金を貸してくれる銀行を
いくつか当たりをつけておく必要があります。

これが銀行開拓、という事です。

銀行開拓が「いの一番」!

まずは銀行にヒアリングしましょう。

あなたが今、1億円の物件が買えるのか、
5千万円の物件が買えるのか、

という事がわからないと
物件の探しようがないですよね。

それがわからないで業者に行っても、
「この人本当に買えるのか?」
と思われてしまうのがオチで、
良い物件情報はなかなか出てきません。

自分にはどのくらいの物件が買えるのか、

という視点が欠けていると、
業者アプローチが無駄になってしまいます。

また、

物件を紹介してくる業者の中には、
あなたと銀行との関係を
聞いてきたりもします。

銀行・支店名を言うと
業者が勝手にその支店に電話して
裏を取ったりすることもあります。

そこで、ちゃんと銀行と繋がっているんだ
という事がわかれば、
「この人は銀行を回っているんだ」
「買える人だな」

と思ってくれます。

業者は確実に買える人を優先しますので、
銀行融資がつく人だと思ってもらえれば
あなたに良い物件情報が出てきます。

買いたい人が多ければ基本的には
融資がついた順で早い者勝ち
ということになります。

いざ良い物件情報をもらっても
それから銀行にアポイントを取って
必要書類を用意して・・・

なんて事をしていたら、
すぐに物件は無くなってしまいます。

なので、

事前に銀行と話しをしておくと
すでにあなたの属性や資産背景を
銀行側もわかっているので、

物件もすぐ持ち込めて、審査のスピードも早く、
人より先に物件を押さえられる可能性が
ぐっと高くなります。

一方で、

物件と銀行融資をセットで
紹介してくる業者もいますよね。

いわゆる融資アレンジと言われるものです。

自分で銀行に行かなくても
物件が買えてしまうのですから
とっても楽チンです。

が、

基本的に融資は自分でつけるもの。

何も考えずに融資アレンジ、というのは
やはり問題があります。

融資アレンジはリスキー

業者が間に入るので、
実際に銀行が何を言っているのか全くわからず、
具体的な話を聞く事ができません。
あなたの属性に対してどうなのか。
物件に対しての評価はどうなのか。
積算は出ているのか。
ギリギリで買えたのか、余裕があったのか。

そういう事がわからないと
次の融資戦略が立てられません。

この物件を買ったら、次は買えるのか。
という話を2、3行としておくべきです。

そうすれば、次に何を買うか、という
戦略を立てられますし、
次が買えなくなるなら、この物件は諦める、
という判断もできるのです。

融資アレンジは銀行の選択肢がありません。
引くに引けない状況にもなりかねませんので、
やはり注意が必要です。

ただし、

自己資金がなくて、どうしても
業者の融資アレンジがないと買えないよー

という人であれば、融資アレンジでも
良いと思います。

が、

他の銀行も行くべきです。

このままこの物件を買って良いのか否か。
他の銀行からも話を聞いて、
自分の状況をわかった上で進めましょう。

いつも言っている事ですが、
不動産投資は事業です。

億単位の借入をして
メインバンクと会った事がない
なんて話にならないですよね。

事業主として銀行からの信頼を
得る事はできません。

住宅ローンとは違います。
立派な事業性融資です。

事業ですから、とにかく銀行と会話をする。
銀行とは二人三脚で進めていくものです。

なので、

まずは銀行にいきましょう。

それに、

物件の価値を決めるのは銀行です。
売主が、この物件は10億円の価値がある
といくら言っても、
10行の銀行が1億円と言ったら
それは1億円なのです。

いざ、銀行開拓!

で、

銀行開拓ってどうやったらいいの?

という方もいるかと思いますので
流れを説明しましょう。

1) 自宅・職場近辺の銀行(支店)をリストアップ

2) 不動産が分かる融資担当へ自己紹介、物件説明

3) 興味を持ってくれたら会いに行く

です。

電話は1行につき5分くらい。
話し込むと15分くらいかかるので、
サラリーマンの方なら
お昼休みに4、5行は電話できますね。

もし、電話先でやる気がなさそうな
担当者だったら、ダラダラ話をしても
仕方ないので、
その時は早々に話を切り上げて、
次の銀行に電話しましょう。

電話をしてみて話を聞いてくれそうな
担当者だったらアポイントを取る。
そして、その銀行に行ってみましょう。

銀行が営業しているのは平日なので、
半休を取るなりして、まとめて
数行アポイントを取ると良いですね。

実際に銀行へ行くと、自分の属性が
どう見られているのか、大まかにわかります。

1億円の物件が買える、
という事がわかれば、そのくらいの物件を
探して銀行に持ち込めば良いのです。

業者に行った時も、「銀行から1億円
くらい借りられると言われてます。」
と言うと、俄然、買える雰囲気や
現実味が業者に伝わります。

あなたが今買いたい物件がないのであれば、
何でも良いので手ごろな物件を1つ決めて
銀行の話を聞いてみましょう。

そうすると、

この物件は積算が出るとか、
積算が出ないから自己資金が必要ですね、
とか銀行目線で色々な事を言って
くれるはず。

そして、

銀行の話をもとに、また物件を探す。
こうやって自分のやり方を定めていき、
事業戦略を練れば良いのです。

銀行→業者のルーティン。

これを回していくと、
徐々にこうやれば良いんだ
という事がわかってきます。

これから不動産投資をはじめよう
という方は、業者よりまずは銀行開拓。

銀行に電話をして、話を聞いてくれる

銀行担当者を見つけましょう。

それでは、がんばっていきましょう!

村上

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