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安ければどんな場所でもOK!

村上です、

あなたの投資エリアはどこですか?

例えば都市部と地方郊外。

一般的には都市部をお勧めしますが、
なぜそうなのかというと次の3点です。

・経費率
地方は経費の割合が高い!
・土地の価値
値下がりしないのは都市部!
・売却先の数
買い手が多く売りやすいのも都市部!
まず経費率から見てみましょう。

経費率とは家賃に対してかかる経費の割合です。

同じ間取りの部屋が都市部と地方にあったら、
経費率はどうなるでしょうか?

家賃が高いのはもちろん都市部。
1LDKなら都市部10万円、地方5万円
といったところでしょうか。

一方で経費はどうか。

入退去で必ず発生する修繕費は、
都市部も地方郊外も大して変わりません。
1LDKの原状回復で10-20万円でしょうか。

つまり地方は家賃が安く経費が高い!
ということになります。

その上、広告費もかかります。

広告費は都市部で1ヶ月
地方郊外では3か月かかります。

入居が決まるまでのも
時間がかかるので、

地方郊外の経費率は
都市部の2倍以上かかってきます。

次に土地の価値ですが、
不動産業者が良く言う、
土地の価値が残りますよ!

という話は都市部の事であって、
地方郊外にあてはるはごく一部。

もともと土地の値段が
低いことに加え、

建物の価値が減っていけば
物件の資産価値が小さくなります。

売却先はどうでしょうか。

人口が減り続ける地方郊外では
買える人が限定的です。

ですが、

都市部には買える人がたくさんいます。

日本人だけではなく、
世界中の投資家や企業が買いにきます。

つまり、

圧倒的に都市部が有利

という事です。

不動産投資を行う上で
これらの特性は知っておくべきです。

が、

本当のところ、
場所はどこでも良いんです。

えっ??

む、む、村上さん!

都市部が良いんですよね?

どこでも良いってどういう事ですか?

言ってる事、矛盾してませんか??

そうですね、
ひとこと言い忘れました。

「安ければ」どこでもOK!

です。

商売の仕入れにおいては
何でもそうですね。

売れる金額より安く買う。

不動産投資も同じ。

これが鉄則です。

ただ、安いと言っても

1億円の物件より
5000万円の物件が良い。

ということではありません。

金額の大小ではなく、

物件の本当の価値に対して、
売値が安いか高いか。

という事です。

なので、

まずは物件の本当の価値を
見極めなければなりません。

本当の価値とはなんでしょうか。

別の事に例えてみましょう。

例えば、
レストランへステーキを
食べにいくとします。

同じ種類のお肉でも、
銀座のお店とそこら辺のお店では
値段が倍違ってきますよね。

大事な会食やデートなら
美味しさに加え、

サービスや店の雰囲気を
重視して銀座のお店を選びます。

場所やサービスにも
お金を支払うという感覚です。

一方、
そこら辺にも安く美味しいお店は
たくさんありますよね。

いわゆるコスパが高いというお店です。
ただ美味しいお肉が食べたい!

という場合は、
安くて美味しければ最高のお店です。

両者のステーキは値段は違いますが、
使っているお肉は同じ種類の肉。

なので、
肉好き、肉マニアの人は
同じ肉だとわかるはずです。

つまり、
シチュエーションに応じ
何に価値を置くかで

その価値に対して
高いか安いかが変わってくる
という事です。

で、
話を不動産に戻しましょう。

何が言いたいかというと、

物件の真の価値を見極めろ

という事です。

今だと、都内の新築のアパートが
だいたい利回り5%~7%で
売られていますよね。

それらの物件の
土地面積だけを見ていくと

狭小地であったり、
土地の広いものがあったりと様々です。

ですが、

同じ家賃収入の場合、
物件価格も同じ金額で売られています。

同じ利回り、同じ物件価格でも
物件の価値がそれぞれ違う
という事に注意してください。

例えば、
同じエリアで1億円、
利回り7%の物件が2件あります。

物件A、土地が50㎡
物件B、土地が100㎡

この2つを比べた場合、

土地が広い物件Bの方が
資産性が高く、物件Bの方が割安だ、

という判断になります。

利回りだけに注目してしまうと
それに気が付きません。

物件の真の価値を
見落としてしまいます。

不動産業者に騙されるな

不動産業者は不動産を売るプロです。

彼らは売るのが目的です。

物件をいかようにも
上手く見せる事が可能です。

さも儲かるような見せ方をされると、
そこで投資家のみなさんは
価値判断が鈍ってしまいます。

なので、

業者から出されたレントロールを
鵜呑みにしていると危険です。

あなた自身でしっかりと

周辺近隣の賃貸仲介会社へのヒアリング、

賃貸情報サイトでの情報収集が必要です。

専有面積と築年数の似通った物件の
平均家賃を調べましょう。

家賃相場を把握し、

あなた自身でレントロールを
引き直す事が大事です。

土地に着目せよ

土地値はブレません。

我々不動産のプロは土地に着目します。

土地値に対していくらで
物件が売られているか。

同じ1億円の物件でも

土地の価格が
5000万円のものあれば、
7000万円のものあります。

土地の資産性に着目してください。

・土地の面積は

・路線価はどうか

・実勢価格はどうか

・道路付けは良いか

・地形(じがた)はどうか

などなど。

真の価値を見極め、その価値に対して
高いか安いか判断する。

それができれば
どんな場所でも勝負できます。

勝てる投資になりましょう。

不動産マニアになれ

これから不動産投資を
はじめようと思っている人は、

まずは3ヶ月間、買わないと決めて
物件情報を見続けてください。

とにかく業者を回って
たくさん物件情報をもらう。

これは慣れです。
あなたの選球眼を磨いて
真の価値を見極める。

がんばっていきましょう!

村上

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