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買ってもいい再建築不可物件の基準

村上です。

私の座右の銘は今まで、
「寝なけりゃいいじゃん」
でした。

忙しくて出来ない…
時間がなくて出来ない…
という後ろ向きな発言をする人に対し、

「寝る間を惜しんで頑張れば
結果なんて幾らでも出せる!」
ということを、伝えたかったんですね。

もちろん、私自身もそうやって
寝る間を惜しんで働いたからこそ、
今の自分があると思っています。

しかし、そんな私もなぜか、
最近は眠たくて仕方ありません(笑)

まぁ、それはさておき、
成功する人たちを見ていると、
才能やセンスに頼ることなく、
努力を惜しまないものです。

若いうちは、
運だけで成功する人もいます。

しかし、長く生き残るためには
努力は不可欠なんですね。

さらに、経営者にもなると、
健康も維持しなければいけません。

身体が健康でなければ
良いメンタルも維持できませんからね。

つまり、経営と健康は
切っても切れない関係といえるのです。

私自身も40代に突入しました。
この年齢になると本当に、
健康を維持するための努力が
重要であることを痛感しています。

さらに、ビジネスをする上では
見た目の若々しさも大事です。

そして、
女性の方は特に理解していると思いますが、

・体型の維持
・化粧や美容
・ファッション

などをキープするためには、
相当な努力とお金が必要
ですよね?

それでも多くの人が
そこにエネルギーを注ぐのは、
やはりそれだけの価値があるからです。

仮に男性であっても
その努力を怠るべきではない
と思います。

世の中は何かと、
なるべく楽に成功したい
と考える人が多いですが、

・事業や投資
・健康や若さ

これらを維持するためには、
その為の行動が欠かせない、
ということです。

何を言いたいかというと、
健康と若さを維持するために、
私自身も座右の銘を、

「寝なきゃいいじゃん」
から、
「寝てもいいじゃん」

に見直す時期が、
来ているのかも知れない
ということです(笑)

もちろん、
寝てばっかりではいけません。

適度な睡眠は確保しながら、
しっかりと働く。
これで行こうと思います!

再建築不可物件は買っていいの?

さて、本題です。

勉強会の会員さんから、
「再建築不可物件は
どうでしょうか?」
というご質問を
いただくことがあります。

確かに、再建築不可物件は

・価格が大幅に安く
・高利回りを得やすい

という意味で、
不動産投資家にとっては
無視できない存在なのですが…

同じ再建築不可でも

・買ってもいい物件
・買ってはいけない物件

があり、
その見極めが結構難しい
ものでもあるんです。

今回はそんな
「買ってもいい
再建築不可物件」
について、私なりに解説してみます。

再建築不可とは?

そもそも再建築不可物件とは、
既存の建物を壊してしまうと
建て替えができなくなる物件
を指します。

・接道が2メートル未満である
・建築基準法上の道路ではない私道に接道

など、建築基準法上の
接道義務を果たせていない土地に
建っているため、
新たな建築が出来ないんですね。

ただし、
既存の基礎や柱などを残して
大規模なリノベーションをする
ような場合であれば、
再建築不可の要件には抵触しません。

不動産投資の対象とする場合は、
この特性を
上手く活用する必要があります。

地上げが来るエリアを狙え!

冒頭でも述べたように
再建築不可物件には、

・買ってもいい物件
・買ってはいけない物件

があります。

買ってもいい物件の条件は、
幾つかあるんですが…
1つのポイントになるのは、

・将来的に地上げが来そうな土地

であるかどうかです。

例えば、世田谷などの
狭く入り組んで埋もれた土地で、

資産価値の高いエリアだが
接道義務が果たせていない

状態の再建築不可物件が
あったとします。

隣地を売買する際は、
絶対話が来るだろうな…
とか、

大型の開発をやる際に、
その土地が重要になるだろうな…
という、

いつかは分からないけれど、
その物件を
将来的に誰かが買ってくれる

という再建築不可物件なら、
旨味がありますよね。

地上げは本当に来る??

ただし、地上げのタイミングというのは
いつ来るか分かりません。

ですから、そのチャンスを逃すと
負の資産になってしまう
ことも、十分にあり得ます。

地上げが来る前に
地震や火事が起きて
建物が倒壊/焼失した
なんてことがあれば、
再建築は出来ません。

それでも土地に変わりはないので、
毎年の固定資産税
は、払い続ける必要があります。

万が一、資金繰りに困って
土地を売りに出すことになっても、
そんな面倒な物件、
誰も欲しがらないですよね?

マイナスを生む負の資産

特に、土地に資産価値のない
地方の再建築不可物件
などは、どうしようもありません。

売れずに持ち続けた結果、
子や孫に相続する
ことになれば、代々ずっと

・固定資産税を払う
・土地の管理を続ける

ことになってしまいます。
こんな話、想像したくないですよね?

いつ訪れるか分からないし、
そもそも起きないかも知れない

・地上げ話の到来

を待ち続けて、
マイナスを生み続ける
負の資産をずっと所有する
というのは、あまり
賢い選択とは言えないでしょう。

超高利回りで短期回収!

そんな不確かな希望を持つより、
もっと現実的な活用法があります。

それは、
超高利回りで運営し、
数年のスパンで全額を回収する
ことです。

例えば、
1千万円の再建築不可物件を
表面利回り20%で回したら、

税金や諸々のコストを差し引いても
10年程度で全額が回収できる
ことになります。

全額を回収できた先は、
利益を無限に取ることが出来る
ようになるわけです。

しかし、そのためには
建物を10年以上持たせる
必要がありますよね?

シミュレーションが大事

建物を維持させるために
1千万の大規模修繕をやる
ことにでもなれば、

全回収まで追加で20年掛かる
ことになってしまい、

わざわざ再建築不可物件に
手を出す意味があるのか?
ということになりかねません。

ですから、
リフォームコストまで含めて
何年で全回収することが出来るか?

この点をきちんとシミュレーションして、
再建築不可物件を買うかどうか、
慎重に見極める必要があるのです。

再建築不可物件というものは、
流動性が極端に低い
ものですから、

私たちのような
流動性を重視する業者は、
基本的に買いたがりません。

その辺のリスクも踏まえた上で、
将来的にきちんと儲かる
物件を選ぶよう、心がけてください。

がんばりましょう!

村上

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