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郊外や地方は土地勘で勝負

村上です。

新型コロナウイルスによる
業績の低迷などによって、

・給料カット
・ボーナスカット

といったニュースをよく耳にします。
飲食店や観光業に限ったことではありません。

経済はつながっているので、
さまざまな業界で同じことが
起きています。

それらの収入をあてに
住宅ローンを組んでいる方
などは、大変な思いを
されているでしょう。

と言いつつ、かく言う私自身は、
ボーナスをもらった経験
が、これまでに一度もありません。

不動産の営業マンは
基本的に歩合制であり、

インセンティブによって
月給さえも大きく変動する
という雇用形態。

昇進して管理職になっても、
チームの目標達成度合いで
利益の何%かを報酬で貰う
というやり方でしたから、

自分の成果に関わらず
支給されるボーナスなど、
考えたこともありません。

ボーナスって何よ?
ぐらいな感じです(笑)

ボーナスがないと言えば、
外資系のサラリーマンも、
同じようなもの。

外資系というと
高額の報酬のイメージがありますが、
一方では成果を出さなければクビになる
というシビアな世界。

収入は結果次第であって、
何もしないでももらえるボーナスなど、
「ありえない話」
なんですね。

まぁ、それはさておき…

ボーナスがもらえない中でも、
毎月一定額の収入を得られる

不動産投資の底堅さ

というものは、
景気後退の中でより一層、
魅力的なものになるはず。

大手企業に勤めていようと、
安定した給与を貰っていようと、
いつどうなるかわからない…
という、混沌とした時代。

自分の力量と行動次第で
確実に稼ぐことが出来る
手段を持つことは、
色々な意味で、大きな支えとなるでしょう。

特にこれからの時代、
国や企業に頼って生きる人生
なんて危なすぎますよ。

自立できない人は、
世界経済から取り残され
どんどんとジリ貧になる
未来しか残っていません。

給料カット!
ボーナスが支給されない!

という事実が、
サラリーマンたちが真の意味で
経済的な自立を促す
きっかけになればいいですね。

自分の食い扶持は自分で稼ぐ。
その方法の一つが不動産投資です。

これを機に学びたいという方、
勉強会にお越しください。

郊外や地方は土地勘で勝負?

さて、本題です。

不動産投資において、
「土地勘」は重要なファクターの1つ。

その街のことを知らなければ、

・賃貸需要の強弱
・駅前や住宅街の雰囲気
・住みやすさや治安

など、数字で把握しにくい
街の良し悪しが、
見えてこないからです。

特に、情報の得にくい
郊外や地方では

・生まれ育った
・過去に住んでいた
・仕事や学校に通っていた

ような、馴染みのあるエリアで
勝負した方がリスクを
減らせるといえます。

ただし、
土地勘だけで勝てるかというと、
それもまた難しいんですね。

ん?
どういうことでしょうか。

というわけで今回は、
郊外や地方のエリア選びについて
考えてみたいと思います。

郊外や地方は不利じゃない

東京都心の土地は今に限らず、
私が生まれた頃からずっと
常に不足している状況です。

さらに近年は、
人口の都心一極集中によって
物件価格がさらに高騰している
ことは、みなさんもご存知のとおり。

では反対に、これから
人口が減り続ける
郊外や地方の物件は、

不動産投資としての
魅力に乏しいのか?

というと、
そんなことはありません。

エリアをきちんと選べば、
利回りの低い都心部より
大きく稼ぐことも可能。

ただし、そのためには
冒頭で述べた土地勘が、
重要になってくるのです。

横浜が良いとは限らない

例えば、私が生まれ育った
横浜〜横須賀エリア。

ここでは、

・買っていいエリア
・買ってはダメなエリア

が、はっきりしています。

それを知らず、
土地勘のない投資家が

「横浜なら人気だろう」

と、郊外の不便なエリアで
物件を買ってしまうと、

広告費を5ヶ月積んでも
入居者が全く決まらない

といった、
悲惨な目に遭うんですね。

もし、その投資家が、
少しでも横浜に土地勘があり

このエリアの客付は厳しい

という事実を知っていたら、
いかに価格が安かろうと、
手を出すことはなかったはずです。

エリア選びでピンキリ

横浜や横須賀の地形はとにかく、
高低差が激しいエリア
が多いんです。

斜面の中腹にある
擁壁に囲まれた土地
などは、

投資的に
タダでも採算が合わない
ケースが多々あります。

また、同じニュータウンの駅でも、
キレイに再開発されたエリア から
高齢者ばかりになったエリア まで
本当にピンキリというもの。

だからこそ、

・もともと土地勘がある
・何度も足を運べる距離にある

エリアを選ぶべきなんですね。

その街、採算が合うの?

逆に言ってしまえば、

土地勘があるなら
どんなに地方であっても
勝てるチャンスがある

と言えるでしょう。

ただし、そのために
必要なことが1つあります。

それは、
綿密なリサーチ。

私は過去にディベロッパーの仕事で、
地方の分譲マンション
を手がけた経験がありますが、

・人口の流出入
・年齢層の分布
・駅の利用者数
・近隣の公的施設
・自治体の財政状況

などのリサーチを徹底的に行った上で、
採算が合う/合わない
を、シミュレーションし、
企画書を作っていました。

実際、そこまでやらないと
見えてこない部分が多いからです。

現状をリサーチせよ!

例えば、鎌倉市などでは、

風致地区に指定されて
土地の区画に制限が厳しく
物件価格が無駄に高いため
若い世代が家を買えない

というエリアが多くあるんです。

この影響で、
働き盛りの若い世帯が少なく
引退した高齢者ばかりが多い
という弊害が出ています。

その結果、現在の鎌倉市は

・高齢者の意見ばかりが強い
・まちづくりも高齢者優先
・子供が増えないので学校も少ない
・税収不足でインフラが整備出来ない
・市の財政がほぼ破綻している

という、
負のスパイラルに陥っています。

こういうことって、
データだけ見ていても
わかりませんよね。

世の中に出回っている
資料はほとんどが過去のものです。

その上、様々な要因で、
街は刻々と変化しています。

過去のイメージに囚われず、
きちんと現状をリサーチする
ことが重要といえるんですね。

街の未来に託すとは?

収益不動産の購入は、
その街の未来に経営を託す
ことでもあります。

土地勘のあるエリアを選ぶと共に、

10年後20年後の未来に、
その街がどうなっているのか

を、きちんとリサーチし、
未来における街のイメージを、
より正確に掴んでください。

郊外や地方の投資は、
土地勘+リサーチ
で勝負ですよ。

がんばりましょう!

村上

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