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成功スキームは時代で変わる

村上です。

コロナの影響で、
飲食業は相変わらず、
厳しい状態が続いています。

弊社の近くのお店も何割かは
閉店してしまいました。

残念ですが、それと同時に
クローズした店に対しては、
「その判断の速さ、グッジョブ」
という思いもあります。

先の見込みが立たない状態では、
赤字がどこまで膨らむか
わかりません。

もしかしたら、来月には
通常営業ができるようになって、
お客さんも戻るかもしれません。

しかし、1年経っても状況が
よくならない可能性だって、
十分にあるわけです。

私が見ている限りでは、
リーマンショックを経験している
経営者は、
潔くバサッと店を閉じています。

一方で、不況を知らない経営者は
「社員を守りたい」などという
妙な責任感から、
決断を先延ばしている印象です。

どちらが正解なのかは、
3年、5年経ってみないと
わかりません。

ただ一つ言えるのは、
根拠のない楽観論にすがるのは
経営者失格ということ。

株式投資やFXでは
「損切り」出来る人だけが
利益を出すことができます。

他の商売も同じ。

余力を残した状態で撤退すれば、
また時期を見て
チャレンジすることが可能ですが、

ギリギリまで粘ることで、
全てを失ってしまえば、
再起不能になってしまいます。

不況を経験した経営者は、
身をもってその事実を
学んだのだと思います。

不動産投資はどうかというと、
高値掴みしてしまった場合、

お金さえ回っていれば、
残債を減らしながら、
売り時を待つことができます。

しかし、管理会社選びの失敗等は、
早めに切り替えないと、
損失を増やすことになってしまいます。

ある投資家さんは、
空室が埋まらず、管理会社の変更も
検討しましたが、

「管理会社が協力してくれないのは
自分の力不足なのでは」

と思い、2年もそのままで
関係の改善を目指し、
努力を続けたそうです。

しかし、事態は変わらず、
3年目に管理会社を切り替えました。

すると、すぐに満室になり、
「もっと早く変えればよかった」
「相手を変えようとしたのは時間の無駄だった」
と話していました。

不動産投資を行う過程で、
このまま進むべきか、
方向転換するべきか、
悩む場面は必ず出てきます。

そんな時、何がベストな選択か、
分からないなら、まずは、
「現状把握」をしてください。

データと徹底的に向き合うことで、
どちらに向かえばいいのか、
方向性が見えてくるものです。

この管理会社に悩まされた大家さんは、
その管理会社の管理物件全体の入居率等を
調べることで、
決断を早められたかもしれません。

今、迷っていることがあるなら、
客観的なデータを集め、
それを材料に判断すること。

違う道を選ぶなら傷の浅いうちに。

「なんとかなるだろう」
と運を天に任せるのは、
やるべきことをやってから、
にしてくださいね。

過去の成功は過去のもの

さて、本題です。

2008年のリーマンショック以降、
さまざまな投資法が生まれ、
そして消えて行きました。

当時は画期的だったものの、

・物件価格が高騰した
・融資が閉じてしまった
・チェックが厳しくなった
・法改正で出来なくなった

などの理由で、今では
再現出来ないものも少なくありません。

しかし、味方を変えるとそれは、
投資本来の姿
でもあるんですね。

成功大家Aさんの真似をすれば
誰でも同じように成功出来る!

といった儲け話が、
いつどんな時代においても、
通用するわけがないのです。

というわけで今回は、
過去のスキームを振り返りつつ
これからの不動産投資について
考えてみたいと思います。

地方RCが熱かった!

リーマンショック後の一時期に、
不動産投資における画期的なスキーム
が存在しました。

みなさんご存知の
地方RC一棟物スキームです。

当時の地方RCは現在と違い、
利回り12〜15%オーバー
の物件が、

札幌などの地方都市に
ゴロゴロ存在していたんですね。

地方RCは積算評価が高く
融資が付きやすい上に、
高利回りを出せるため

毎月のキャッシュフローが
ハンパないほど厚い
物件が多くあったんです。

地方RCを売りぬけろ!

そこで当時の私は、
多くの投資家に対して、

地方RCから得られる
キャッシュフローで
法人を設立し、

そのキャッシュを
資産性の高い都心の
小ぶりな物件に投入して、
純資産が増えて来たら

資産性の低い地方RCを
高値で売却して切り離す、
という手法を推奨していました。

これによって、財務三表の
バランスシートがキレイになり、

プロパー融資をいつでも引ける
財務基盤を築くことで出来る!
というのが推奨した理由です。

実際、私のスキームを実践して、
地方RCを高値で売却し、
健全な財務基盤の法人を残した
投資家は数多くいました。

しかし、この投資法も、
その後の不動産投資ブームで
地方RCの価格が上昇し、

利回りが下がってきたことで
通用しなくなったんですね。

手を染める投資家たち

そんな状況の中、
波に乗れなかった投資家たちは、

・複数法人を設立して融資を受ける
・消費税還付でキャッシュを取り戻す
・書類を改ざんしてフルローンを引く

といった、
グレーやブラックなスキーム
を生み出し、

より多くのキャッシュフローを出す
保有物件数を飛躍的に拡大させる
という、数の論理に走りました。

その後、

・融資の引き締め
・融資審査の厳格化、
・消費税法の改正

などによって、スキーム自体が破綻し、
莫大な債務超過を抱えた投資家が
市場から続々と撤退する現象が起こったのも、
記憶に新しいところです。

不動産投資は時代と共に

時代は常に移り変わり、
不動産投資そのものも
さまざまに変化し続ける
存在です。

先ほど述べたスキームも、
現在では通用しなくなっています。

それと同時に、
市場や融資に合わせて現在も
新たなスキームが生まれている
とも言えるはずです。

例えば、

・土地から新築

など、これまで
プロのデベロッパーが
独自のノウハウを駆使して
市場を独占していた投資法も、

一般の個人投資家が
情報を駆使することで
実践出来る時代になったのです。

現在から未来の波を知る

過去の成功をいくら追い求めても、
現代で再現できない以上、

そのやり方に固執するのは、
リスクでしかありません。

ですから、これから
不動産投資を始める初心者の方には、

過去のスキームは
あくまで過去のものとして
参考程度に知っておけば十分
と伝えたいと思います。

周りの先輩投資家たちは、

「あれをやれば儲かる」
「これをやったらダメだ」

などと、初心者を振り回しますが、
過去の成功の常識が
今に通用するとは限りません。

むしろ、新しい世代の投資家と
ネットやSNSで広くつながり、

最新の情報を貪欲に吸収して、
未来の波をいち早くキャッチする
方が、よほど有益といえます。

過去の成功は過去のもの
未来の成功は今から始まる

このマインドで、
現代の不動産投資を実践してください。

がんばりましょう!

村上

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