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知らないと損する売却のコツ!

村上です。

不動産投資は以前に比べ、
随分とポピュラーになった
と思います。

10数年くらい前まで、
不動産投資のポジションは
非常にニッチでした。

不動産業界の人間を除き、
自分の周りにいる一般人で、

不動産投資をやっている
という人は、

シノケンアパートやワンルーム投資
以外には、あまりいなかったですし、

メガ大家やギガ大家
なんて言葉も当然ありませんでした。

はっきり言ってしまえば、
不動産投資は社会的に
すごくマイナーな存在
だったんです。

それが、ここ10数年の間に

・SNSやブログなどの情報発信が増え
・健美家や楽待などのポータルが誕生

するなど、ネットを中心として、
流れが大きく変わってきました。

さらに、アベノミクスによる
積極的な市場への資金流入の影響で

・スルガや静銀が積極的に融資を行い
・サラリーマン大家が爆発的に増加した

という現象に至ったのは、
みなさんもご存知のとおりです。

そんなわけで、
リーマンショック以降は、
比較的ブルーオーシャン
だった市場も、

現在では
完全にレッドオーシャン
に近い様相といえます。

特にここ数年は、
これまでプロが独占していた、

「土地を買ってアパートを新築する」
という投資まで、

一般の個人投資家が
ごく当たり前に行う
ようになりました。

それも、ネットやSNSなどで
知りたい情報やノウハウが
いつでもどこでも手に入る
時代ならではの現象だと思います。

そんな、情報戦とも言える
現代の不動産投資において、

・不動産業者
・一般投資家

のどちらが頭がいいかと言うと、
圧倒的に投資家のほうです(笑)

一見、プロである業者の方が
有利なように思えますが、
経験が多いのと賢いのは別です(笑)

一般の優秀なサラリーマンが
ネットやセミナーなどを活用し
必死になって勉強しているのに対し、
大抵の業者は、勉強が嫌い(汗)

勉強熱心な投資家と
プラプラしている業者との差は、
今後もどんどん開いていくと思います。

不動産投資家が目星をつけた物件を、
プロ業者と競り合うことがあっても、
本人の覚悟と行動力さえあれば、
十分に勝算はあるんですね。

強気でいきましょう!

賢い売却方法とは?

さて、本題です。

Casegoodの会員さんから、

物件売却で失敗しないためには
何をどうすればいいのか?

という相談を
受ける機会が結構あります。

いくら物件を安く買っても…
いくら高利回りで運営しても…

出口戦略で失敗してしまえば、
これまでの苦労は台無しです。

そのため、
初心者のうちから、
出口戦略について学んでおきたい
というわけです。

高値で売却するためには、
いろんな要素を考慮しつつ
その時のベストを選択する
必要があります。

そのため、一概に
「こうしたらいいですよ」
というような魔法の答えは
残念ながら存在しません。

そこを踏まえつつ、
少しでも高く売却するアプローチ
について、考えてみたいと思います。

売り相場の波に乗れ!

はじめに、
高値で売却するために、
もっとも重要な要素の1つは、
【売却時期】だと思います。

不動産の相場は常に波打つ存在であり、

・価格が上昇している「売り相場」
・価格が下落している「買い相場」

のどちらかに振れるもの。

いくら物件を売りたいと考えても、
相場が下落している局面で、
高値売却はそうそう叶いません。

やはり、価格が上昇している
「売り相場」の波に合わせて
売却するのがベストです。

特に、

・売り物件の供給量が不足している
・銀行が積極的に融資を出している

こんなタイミングでは、

・売れていなかった物件が売れる
・普段より高値で物件で売れる

という事例が多く出て来ます。

そんなときが、
高値で売却できるチャンス!
だと言えるんですね。

タイミングは同期しない

とは言え、

売却のタイミングが
相場の波と同期するか?

というと、そう上手くは行かないもの。

特に、私たちのようなプロだと、

・買いにくい相場でも「安く」買い
・売りにくい相場でも「高く」売り

継続的に利益を出す必要がありますから、
売り相場を何年も待ち続ける
ようなわけには行きません。

そこで、次に重要となるのが
【高値で売るテクニック】
なのです。

高く売るためにすべきこと

例えば、テクニックの1つとして
『媒介を1社に絞る「専任」にしない』
ということがあります。

売りにくい物件ならともかく、
きちんと売れる物件を媒介させるなら、
1社に抱え込ませず、

複数社に依頼して競争させた方が、
「早く」「より高値」で売れるものです。

さらに、専任にしてしまうと、
レインズへの掲載義務がある
ため、

多くの業者の目に触れて
「さらし物物件」になりやすいという、
デメリットもあるんですね。

次に、
『複数社に価格を査定してもらう』
こと。

これも「専任」にしない理由の1つですが、
収益物件は実需などと異なり
確固とした相場が形成されていない
ケースが多いんです。

そのため、
査定する業者によって

・A社の査定は9千万
・B社の査定は1億1千万

といった開きが出やすくなります。

そこで、より多くの査定結果を集め、
一番売れそうな価格帯を見つける
ことを行ってから、

初めて複数社に媒介を依頼することが
大事になるんですね。

条件を揃えて水面下で動け!

さらに、複数社に依頼する際は、
『売り出し価格や条件を揃えておく』
ことも重要です。

・A社には9千5百万で依頼する
・B社には9千万まで値引きOK

など、バラバラな価格や条件を提示すると
その後の交渉がグチャグチャになる
ので、絶対にやめましょう。

・最初の条件は全て揃えておく
・条件を変えたら全社に伝える

ことを徹底してください。

最後のテクニックとしては、
『なるべくネットに掲載しない』
ことです。

私たちのような業者にとって、
物件を買ってくれそうな見込み客
を紹介できる数は、せいぜい10件程度。

それでも、その範囲内で
決まることも意外と多いんですね。

逆に、それ以上に広く紹介してしまうと、
何百社〜何千社に情報が伝わってしまい、
売却において不都合な点が多くなります。

これは売主にとっても、
マイナスでしかありません。

ネット掲載の物件とは?

仮に、見込み客に紹介して
反応が薄かった場合は、

媒介自体を断って
他社に行ってもらうか

止むを得ずネットに掲載するか
という話になります。

つまり、ネットに掲載されている
収益物件というものは、

自社で紹介しても
客が付かなかった物件

という扱いにされがちで、
高値売却が難しくなってしまうのです。

もちろん、それだけの理由で
ネットに掲載されるわけじゃありませんから、

「ネットに掲載 = 良くない物件」

とも言えないのですが、
やはり高値で売却したいのであれば、

・売却のタイミングを見定め
・高値売却のテクニックを駆使する

ことが、重要だと思います。

いずれ来る売却。
資産を短期間で増やせるチャンスですよ。

しっかり準備をして、
結果を出してくださいね。

がんばりましょう!

村上

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