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初心者が商業物件ってどう?

村上です。

サラリーマン大家さんで
この人、大丈夫かな?
と思う人に時々出会います。

「大丈夫かな?」というのは、
このままだと不動産のプロに
はめられちゃうかもしれない・・・
という心配です。

皆さんもご存知だと思いますが(笑)
不動産業界で働く人たちのモラルって、
他の業界の人たちとけっこうな
差があるんです。

気に食わない客がいたから、
はめてやった!

客の人生がどうなったって、
オレには関係ない!

若い営業マンの中には、
そんな物騒なことを口にする
輩も少なくありません。

何を言いたいかというと、
「不動産屋の営業マンたちを
なめていると、
痛い目に遭いますよ」
ということです。

特にひっかかりやすいのは、
そこそこの収入があって
エリート意識の強い人たち。

こういう人たちの中には、
不動産屋を下に見ていて、
話の中に自慢話が混じるような
タイプが多いんです。

ひどい人になると、
初対面から
敬語もろくに使えません。

私も驚くんですが、
「客」の方が偉いという、
昭和の価値観を引きずっている人、
いまだにいるんですよね。

こういう態度をとられて、
「この人にいい物件を紹介したい」
なんて思う営業マンはいませんよ。

はめてやる!
と思わないまでも、
親切にする気は起きないでしょう。

投資家ブログ等を見ていると、

「不動産会社の
営業マンと意気投合して
物件を紹介しもらった」

なんて書いてあるけれど、
自分は全くそうならない・・・
という人。

客である前に人として
「この人と付き合いたい」
「この人となら安心して仕事ができる」
と思ってもらえる自分になっていますか?

へりくだる必要はありませんが、
威張る必要もないですよね。

私も人のことをあれこれ言えるような
人間ではありませんが、
不動産投資で成功したいなら、
営業マンに悪い印象を与えない
ということはとても大切です。

一度、自分の話し方が
「横柄」ではないか、
家族や親しい人に聞いてみるのも
いいと思います。

意外と、「買えない理由」は
そんなところに
あるのかもしれませんよ。

店舗系の賃貸はアリ?

さて、本題です。

みなさんが持つ
不動産投資のイメージは、
その多くが

・人が住む「住居」を
・入居者に貸すビジネス

だと思います。

しかし、世の中の不動産賃貸は、

・駐車場
・飲食店などの店舗
・オフィス
・レンタル倉庫 など

いろいろありますよね?

中でも比較的身近なのは、
飲食店やコンビニなどの
店舗ではないでしょうか。

でも、私は個人的に店舗、
いわゆる「商業系」の賃貸って、
サラリーマン大家さんには

・ハードルが高い

と、考えているんです。

その理由を、
これから説明したいと思います。

住居系と商業系

最初に、
私たちがやっている

・住居系

について、
おさらいしておきましょう。

日常生活を営む上で、
住居は欠かせない存在です。

ホームレスの方ならともかく、
普通の暮らしをする以上、
「誰でも住む家が必要」
ですよね?

つまり、

・景気の良し悪しに関係なく
・人は住む家を必要としている

そこが、住居系の強みなのです。

それに対し、店舗などの
商業系はどうかというと、

・景気や業績に左右される

という傾向があるんです。

その結果、
儲かるときは儲かりますが、
そうでないときは、
大変なことになるんです。

収益性は大きく変動する

つまり、店舗向けの賃貸は、
・収益性が不安定
なんです。

好景気やブームに乗って、
借りたいテナントが激増
することもあれば、

反対に、景気が後退して、
途端に埋まらなくなる
なんてこともあるのです。

さらに、住居系と違うのは、
賃料相場が大きく変動すること。

好景気ならば、場所さえ良ければ
賃料が幾らでも借り手はつきます。

しかし、店舗はいざ不景気になると
半額や1年以上埋まらない
というケースが珍しくないんです。

例えば、渋谷区のテナント賃料は、
リーマンショック後の2008年と
現在では、倍くらい賃料が違うんですね。

店舗は立地が命

また、商業系は住宅系とは違い、
・わずかな立地の違いで
・収益性が大幅に変わる
ことも特徴です。

住居系だったら、
駅からの距離が少し違うくらいなら、
安くて広い部屋の方を、
選んだりするものです。

一方、商業系である店舗は、
あくまで「立地が命」。

・駅前のビルは大人気だけど
・うちのテナントはガラガラ

ということが当たり前に起きます。

当然、立地というものは、
後から弄れない要素ですから、

・頑張ってリニューアルしたけど
・全くテナントが寄り付かない

というケースも多々あるのです。

退去も大きなリスク

さらに、商業系は
退去も大きなリスク要因になります。

退去理由が住居系のような
単なる引越しではないからです。

店の経営が苦しくなり、
家賃が払えなくなったりすれば、

・倒産や破産
・夜逃げ

なども当然、起き得ます。

そうなれば、貸す側も相当な
ダメージを食らいます。

家賃の1年分相当といった
「保証金」を最初に積ませるのは、
そういった不安定要素を
排除するためなんですね。

銀行の評価も低い

さらにもう1つ、
商業系の不動産は、
銀行評価も低くなります。

仮に現在、テナント料が
・月額20万円
だとしても、銀行の評価は
・半分の10万円
ということも普通です。

銀行評価が低いと当然、
融資も満足に出ません。

不景気になってから、
店舗を売却しようにも、

・買える投資家が少ない
・現金で買い叩かれる

そうなる可能性も高いんです。

ですから、
商業系物件に手を出すなら、

・収益性が不安定で
・リスクも高い

投資ということを
あらかじめ覚悟しておく
必要があるんですね。

まずは住居系から!

それに対し、住居系は

・景気などに左右されず
・しっかりした賃料相場があり
・家賃次第で入居者が決まる

という特徴があります。

店舗やオフィスのように、
・好景気で賃料ウハウハ
ということはありませんが、

先ほど述べたような
変動リスクも背負いません。

つまり、長期に渡り、
「数字が読みやすい」
という魅力があるんです。

立地も、店舗やオフィスほど
シビアじゃないですから、
オーナー自身が真剣になれば、
収益性を改善することも十分に可能です。

空室がなかなか埋まらないなら、
家賃を相場から1割ほど下げれば、
大体が決まるものですよ。

商業系に手を出すな!
という訳じゃありませんが、
ハードルが高い
ことは間違いないです。

私個人としても、
オススメはしません。

不動産経営を
これから始めようとする方は、
まずは「住居系」から
経験を積んでみてください。

がんばりましょう!

村上

 

 

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