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借地権付き物件は検討の余地あり?

村上です。

給料が高いのがいい仕事で、
そうでないのがよくない仕事、
というような話をしている
人がいました。

ん?
それってどうなんでしょうか?

私自身は、
そういった感覚を
あまり持っていません。

年収1億円の人も
年収100万円の人も
そんなに変わんないよ…

そう思っているんですね。

仕事の中身も、
なんだっていいじゃないですか。
自分が納得していれば。

例えば、
路上のゴミを回収している人
トイレや床を掃除している人

一生懸命頑張れるなら、
それでいいじゃんと思います。

健康な限り死ぬわけじゃないし、
きちんとご飯も食べれますよ。

ちょっとお金が貯まったら、
ゲームに課金するも良し
お酒を飲みに行くのも良し
大した不自由はないはずです。

そういう仕事を下に見るのは
もってのほかですが、
自分が従事している人も、

「こんな作業はしたくない」とか、
「早く家に帰りたい」とか、
愚痴る必要はないと思うんです。

もし、本当に嫌だったら
我慢していないで、
自分がやりたい
仕事を探せばいいですよ。

日本は職業選択の自由が
あるんですから、
決して難しいことではないはずです。

でも、人目やイメージを
気にしているようなら、
そんなのは無視すれば?
と思います。

あと、付け加えたいのは、

「夢を叶えるのが正義だ」
「今の自分に満足するな」

といった、
自己啓発的なノリに
流される必要はないということです。

そもそも、
そういったキラキラ系の人たちは、

優雅なライフスタイルを演出して
自分自身をブランディングしている
だけですからね。

真に受けちゃダメです。

表向きはキラキラしていても、
裏ではひどいことやってますよ(笑)

まぁ、いろいろと
毒を吐いてしまいましたが…

たとえ周りの誰が何を言おうとも、

自分が選んだ人生を
自分が選んだ仕事を

一生懸命にやればいいと思うんです。

不動産投資だってそう。
周りの人間は、

「地方は危険だからやめろ」とか
「そんな利回りじゃダメだ」とか

あれこれ難癖を付けるでしょうけど、
結果なんて誰にも分かりません。

自分が信じた投資をひたすら実践する。
結局、これしかないのです。

もちろん、
それで成功するかしないかは、
本人次第です。

失敗しても誰のせいにも出来ません。
だからこそ頑張れるんです。
だからこそ結果が出るんです。

人生、迷うことって色々ありますが、
正解は自分で決める、
そのことを忘れずにいたいものですね。

借地権付き物件ってどうよ?

さて、本題です。

「借地権付きのマンションって
どうなんでしょうか?」

という質問をいただく機会が、
あります。

確かに、借地権付きの物件は

・評価が低く融資が付きにくい
・土地が自分のものにならない

といったデメリットもありますが、
東京23区の物件に限って言えば、

デメリットを上回るほどの
安い価格であれば買って構わない
と、私は考えています。

より具体的な話をするなら、

・借地権があと何年残っているか?
・残存年数に見合う価格かどうか?

この2点について、
自分の希望に見合うかどうかを、
判断出来ればいいと思います。

では、この借地権付き物件について、
もう少し掘り下げてみますね。

定期借地権とは?

例えば、日本赤十字社が
港区広尾に底地を所有している

広尾ガーデンフォレスト
というマンションがあります。

あの物件は、
50年間の定期借地権付き分譲
として、今から十数年ほど前に
大きな話題となりました。

竣工から50年後の2063年に、
借地期間が満了した後、

・古くなったマンションを解体して
・新たな日赤病院をそこに建設する

という、大掛かりな
プロジェクトなのですが、

定期借地権が50年で完全に消滅
という、ある意味分かりやすい話なので、

・借地権があと何年残っているか?
・その年数に対して価格が見合うか?

という、シンプルな判断材料で
物件の購入検討が出来るのです。

つまり、借地権というシステムが
良いか悪いかという話ではなく、
借地権の残存期間年数を考慮して、

・相場より安ければ買っていい
・高ければ買わないほうがいい

ということですね。

神主や住職が土地を貸す?

また、都内23区に限って言えば、
ある特徴的なポイントがあります。

それは、
23区の借地権付き物件は、
神社や仏閣が底地を持つケースが多い
ということ。

もともと、古くからその土地に
根ざした宗教活動をしている
神社や仏閣が持つ敷地は、

都心の一等地や駅近など
かなりいい土地を持っている
ものですが、

神主さんや住職さんは、
代々の由緒正しい家系
の方が多いですから、

きちんと地代を払っている限り、
借地権で揉めることはまずない
と考えていいでしょう。

そういう意味で、
良い大家さんの賃貸物件を借りる
ような感覚で建物を買うのも、
考えようでは有りだと思います。

毛嫌いする必要はない

ですから、
借地権付き物件を購入するなら
基本的に、

取れる家賃と単純に比較して
儲かるか儲からないか?

という、収益性のみを見て、
物件を買うかどうかを
判断すればいいのです。

簡単ですよね?

資金面でも、
借地権付きの物件に融資を出す
銀行は普通にありますから、
毛嫌いする必要はありません。

当然、借地料などの支払いが
コストに上乗せされることを
考慮しなくてはなりませんが、

それでさえ
物件がそれ以上に安い
というメリットが出れば、
確実にペイ出来るはずです。

実需なら賃貸もあり?

ちなみに、投資目的ではなく
自分で住む「実需」の場合
であれば、

わざわざ
借地権付きの建物を買うより
賃貸物件を借りた方がいい
というケースが多いです。

よほど価格が安ければ別ですが、

・家賃という収益を生まない
・純粋にコストだけが掛かる

実需の場合は、
払ったコストに見合わない
可能性が高くなるんですね。

先ほどの、
広尾ガーデンフォレストのように

・強力なブランドバリューがある
・どうしてもそこじゃなきゃダメ

という場合を除き、あえて
借地権付きを選ぶ必要はない
と思います。

借地のデメリットを見極める

投資目的だったとしても、
定期借地権の残存期間年数が、
10年20年などの短い物件の場合は、

あまり手を出さない方がいい
ですね。

このぐらいの残り年数になると、
価格の下がり方が急激になる
ために、

途中から売買が難しくなる
可能性が高いからです。

そうなると、買った時の価格が
割高にブレるケースも多くなります。

ハイリスクを背負ってまで、
借地権付きを許容出来るか?

慎重に判断すべきですし、
購入のハードルを上げておいた方が、
より安全だと思います。

いずれにせよ、
借地権付き物件については、
価格と残存期間年数を天秤にかけ、

デメリットを上回るメリット
が得られるかを、
慎重に見極めるようにしてください。

がんばりましょう!

村上

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