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キャッシュフローに手を付けてはダメな時期

村上です。

コロナで閉店する飲食店が
増えていますね。

お気に入りの店に閉店の
張り紙を見つけると悲しくなりますが、
仕方ありません。

今のような状態で
ずるずると店を開けているより、
早めに撤退して次のタイミングを
待つ方が得策でしょう。

さて、そんな影響もあって、
テナント物件を買って
不動産投資を始めたいという方が
増えてきました。

正直、私は初心者の方には
商業物件ではなく、住居系を
すすめています。

テナントさんは募集の仕方も
特殊で、素人には
入っていけない空気があります。

住居は家賃を下げれば
埋まりますが、テナントは
時期や場所が悪ければ、
値段を下げても
1年埋まらないのもザラです。

さらに、銀行の評価も低いため、
融資もつきにくいんですね。

また、設備も高いです。
例えば、エアコンを交換するのに
100万円かかるとかも、
珍しくありません。

テナントさんのパーソナリティも、
住居系の人たちとは
全く違います。

みんな、そこで
命をかけて商売をしていますから、
お金の交渉も厳しいですよ。

住居系と違って、
誰が運営するかで、売り上げも
利益も大きく変わるのも
テナントの特徴。

利回りが高く見えても、
実際にそれを運営できるか、
お金を残せるかというのは、
全く別の問題なんですね。

それでもやってみたいという人は、
住居系でお金を作って、
余裕資金で挑戦したら
いいと思います。

時々、セミリタイアした大家さんが
自分で喫茶店を開きたいから、
テナント物件を探している

なんて相談も受けますが、
そういうのもいいですよね。

とはいえ、勉強すれば誰でも
利益を出せる可能性が高い
不動産投資と違い、

飲食経営は厳しいですから、
そこは相当な覚悟が必要だと
思いますが。

いずれにせよ、商業系の物件は
気軽に手を出さない方が無難です。

もちろん、
どうしてもというなら、
それはその人の自由ですよ。

でも、
お金持ちになるために
不動産投資を始めるんですよね?

それなら、勝ちやすい勝負に
挑むことは大切なポイントです。

まずは、足元を固めることが
大事ではないでしょうか。

キャッシュフローに手を付けるな!

さて、本題です。

不動産投資家であれば、
キャッシュフロー
という言葉を、
日々多用していると思います。

キャッシュフローは、
利回りなどと共に、
投資の成否を計る重要な指標
ですし、

万が一
「キャッシュフローが出ない!」
という状況になれば、
経営危機にもつながりかねません。

そんなキャシュフローですが、
不動産投資の初心者さんが、
間違えやすいことがあります。

それは、
キャッシュフロー=使っていいお金
という誤解です。

でもなぜ、
キャシュフローを
使ってはいけないのか?

この点について、
改めてお伝えしようと思います。

使っていいんじゃないの?

物件を購入して入居者が付き、
家賃が入ってきた!としも、

そのお金が丸々自分のフトコロに入る
わけじゃありません。

当然ですが、家賃収入から

・月々のローン返済
・保険料や税金
・管理費
・リフォームや修繕費

などを差し引いた残りだけが、
純粋な利益といえます。

でも、そのお金だって、
冒頭でも述べたとおり、
使っていいお金ではない
んですね。

借金で無駄遣いをする

不動産投資を始めたばかりの頃は、
毎月お金が通帳に入ってくる
のを見ると、つい嬉しくなって

「ガマンしていた〇〇を買おう」
「思い切って〇〇を新調しちゃおう」

などと、夢が広がりがちです。

しかし、融資を引いて
物件を購入したばかりの頃は、

財務三表のバランスシート(B/S)が
「債務超過」状態になっている
ことがほとんど。

そんな状態で入ってきた
キャッシュフローに手を付けるのは、
借金を前借りしている
のと同じです。

わかりやすく言えば、
サラ金から借りたお金で、
あれこれと無駄遣いをしている
のと、あまり変わらないんです。

債務超過を早く抜け出せ!

例えば、みなさんが
1億円のRC一棟物を
フルローンで購入した
としましょう。

家賃収入から、
返済や支払いなどを差し引いて
月々30万円ほどが残る
としますよね?

でも、1億円で買った物件が
評価上は8000万円だった
としたら、2000万円の債務超過。

それを、月々のローン返済で
徐々に残債を減らしつつ、
キャッシュフローを貯めておくことで、

B/S上の「純資産」が徐々に積み上げる
ようになるのです。

もしこれが、キャッシュを貯めずに
だらだらと無駄遣いをしてしまうと、

現金という「流動資産」も増えず
なかなか債務超過を抜け出せない
ことになるんです。

どうせ使うなら再投資に

もちろん、
入ってきたキャッシュフローを
別の物件に再投資する
ことは、全く構いません。

なぜなら、新たな物件に
キャッシュフローを投入しても

B/S上の「資産」欄が、
現金から物件に変わるだけで、
実質的に目減りしない
からなんですね。

でも、そのキャッシュフローで
「新しい車を買おうかな…」
「ちょっと豪遊したいな…」
などと浪費してしまうと、

B/S上の「資産」の欄が、
純粋に目減りしてしまう
ことになるのです。

手も足も出ない

債務超過がなぜ悪いのか?
なぜ早く抜け出すべきなのか?

それは、債務超過だと
銀行から新たな借り入れが出来ない
からです。

「もう物件を増やさないからいいや」
という人だって油断はできません。

キャッシュフローを
無駄に使い込んでいたところに、
ある日

・エレベーターの更新が必要と言われた
・外壁を全面的に修繕しなければならない

こんな事態になったら、
どうでしょうか?

手持ちのキャッシュがないので、
「じゃあ、銀行で追加融資を引こうか」
と考えても、

B/Sが債務超過の状態では、
基本的に融資は出ませんよ。

物件に大した手当てが出来ない
ことになれば、
次第に外装が荒れて空室も増え、

キャッシュフローを得るどころか、
キャッシュアウトで資金繰りに窮する
という最悪の事態も、
十分に考えられます。

不動産投資は融資ありき

現金で買えるような
地方のボロ物件でもない限り、
不動産投資というものは、

基本的に融資ありきの世界
だということを忘れないで下さい。

財務三表の中身を改善しながら、

・いつでも物件を買える
・必要な時に資金繰りが出来る

状態をキープして初めて
不動産投資が上手く行っている
状態だと言えるのです。

節税だなんだと、
キャッシュフローを
使いたい気持ちも分かりますが、

それはあくまで、
債務超過を抜け出してから
考えるべきですね。

がんばりましょう!

村上

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