村上です。

私は昔から、良くも悪くも
自分のことをメリハリがない
人間だと思っています。

人生も仕事も生活も
全てごっちゃになっているんです。

「仕事モード」
「生活のON/OFF」

といった言葉が、これほど
似合わない人間もいません。

ただし、全部ごっちゃといっても、
ずうっと中途半端なことをしている
わけではないんです。

むしろ逆。
いつでもどこでも全開モード！
常にスイッチがON状態なんです（笑）

私の座右の銘は、
「寝なけりゃいいじゃん」。

それもあながち、
ウソじゃないんです。

とは言いつつ…

最近はどうも眠いんです（笑）

子供が生まれてからというもの、
熟睡らしい熟睡が出来ないからです。

夜中に泣いたり…
ガサガサ動いたり…

と、赤ちゃんは
こっちの都合など考えていない
ですから、物音に神経質な私は、
なかなか深い眠りに就けません。

まぁ、それはさておき、
不動産投資は、体力勝負の世界です。

銀行や業者を足しげく回り続け
数多くの物件を調査しながら
交渉事にエネルギーを費やす。

そのためには、
体力維持が欠かせない
んですね。

私自身も、ジムで筋トレをしないと

・頭がスッキリしない
・夜に眠れなくなる

といった弊害が起こります。

心と身体にパワーがみなぎらないと、
いい仕事は出来ない
ぐらいに思っていますから、

ほぼ強制的に
仕事の一環として運動する
ことを心掛けています。

別にこれは、私だけの問題ではなく
多くの不動産投資家が当てはまる
事だと思いますよ。

肩こりがひどいんです。
頭痛が治まらなくて。
いつも胃がもたれています。

そういう人に
「運動していますか？」
と訊くと、ほとんどの人が
「全くしていない」と答えます。

サラリーマンの仕事だって
忙しい中、不動産投資を始めて
成果を上げようとしているんです。

普通の人以上に、
体力をつける必要があるのは、
言うまでもありません。

時間がないのはわかりますよ。
でも、家でできる筋トレだってあります。
近所の公園で縄跳びだっていいんです。

不動産投資は軌道に乗れば、
それほどやることがなく、
多くの人が運動不足になって
お腹が出てきます（笑）

そうならないためにも、
今のうちに運動の習慣を
身に着けておきましょう。

運動をすると頭の働きが良くなる
という研究結果も
たくさん発表されていますし、
夜もよく眠れます。

私は子供がもう少し大きくなるまで、
熟睡はお預けですが、
運動習慣は続けていきます。

銀行評価を良くする決算書とは？

さて、本題です。

以前、勉強会の会員さんから、

「銀行の評価を良くするために、
決算書はどう作ればいいでしょうか？」

という質問をいただきました。

基本的な作り方は
本を買って読めば分かる
ことなんですが、

実際に作った決算書を
銀行がどう評価するのか？は、
銀行や支店によってまちまち。

つまり、
絶対的な正解はないというのが、
正直なところなんですね。

というわけで今回は、
銀行評価を良くする決算書の作り方
について、考えてみたいと思います。

直接尋ねてみては？

まず初めに、私自身は
決算書についてのアドバイスを、
付き合いのある銀行に直接尋ねる
ようにしています。

え！まさか直接聞くなんて…

という方がいるかも知れませんが、
冒頭でもお話ししたとおり、
銀行や支店によって評価が異なる以上、
その銀行に尋ねるのが一番なんです。

だって、関係ない人に訊いて、
それがその人にとって正解だったとしても、
自分のお世話になっている金融機関に
評価されなければ、意味がないですよね。

銀行に質問したことで、
融資審査に悪影響が出た
といったこともありません。

ですから、それほど
気にする必要はないと思います。

赤字にしちゃダメ？

銀行に尋ねる内容としては、
赤字決算を銀行がどう捉えるか？
ということが、メインになると思います。

例えば、
「赤字にしちゃダメですかね？」
「赤字だと、融資に影響出ますかね？」
といった感じで聞いてみるんですね。

そこで融資担当者から、
「一時的な赤なら大丈夫ですよ。」
「本質的な赤字じゃなきゃいいですよ。」
という返事が返ってくることもあります。

中には、
「やはり、ずっと黒字決算の方が…」
といった返答もあるはず。

仲のいい担当者を見つけて、
正直に聞いてみることを
おすすめします。

赤字？それとも黒字？

ここまでの話を読んで、

え？そんな簡単に
決算書なんていじれるの？

赤字とか黒字とか、
やり方次第でどちらにも振れるわけ？

と思う人がいるかも知れません。
結論を言うと、できます。

まだ法人を持っていない人には
ピンと来ないかもしれませんが、
その決算年度内（期中）に、

・利益を増やす　→ 黒字
・損失を増やす　→ 赤字

ことで、決算内容は
ある程度コントロールが
可能なんですね。

例えば、不動産投資で
黒字決算を作りたかったら、
年度内に物件を売却する
ことで、大幅な黒字を出せますし、

逆に赤字にしたければ、
年度内に物件を多く仕入れる
ことによって、その先何年も
減価償却費を計上出来ますよね？

赤字は２種類ある

ただ、赤字決算には
注意すべき点もあります。

それは、
「戦略的」な赤字　と
「本物」の赤字　の
２種類があるということ。

「戦略的」というのは、
きちんとキャッシュを生み出しつつも、
減価償却費などを増やして
意図的に節税する
ために行うものです。

それに対して、
「本物」の赤字とは、
業績不振や市場の低迷など、
コントロール不能な赤字
のこと。

ですから、銀行としては、
「本物」の赤字については
容認しないものです。

赤字をどう評価する？

ちなみに、国内企業の決算は
全体の65％が赤字
と言われています。

そのうち、
「本物」の赤字は40％
「戦略的」な赤字は25％
なのだそうです。

本物の赤字が全体の40%というのも
驚きなのですが、
少なくとも、

４社に１社は節税などの理由で、
わざと赤字を作り出している
わけであり、

単純に、決算書の
赤字が悪いこととはいえない、
ということがわかると思います。

ただし、銀行がその赤字を
どう評価するのか？
は別問題。

付き合いの長い銀行や、
地場の小さな信金などであれば、
多少の赤字はOK
というケースが多いですが、

これまで付き合いのない銀行
だと、そうはいかない、
ということが多いんですね。

自分の言葉で決算書を語れ

結論として、
私たち投資家は、

決算書の赤字・黒字を、
銀行がどう評価しているのか？

ということを、銀行に尋ねて
小まめに把握しておくべき
だと思います。

その上で、担当者に対し、
「今期は赤字にしましたけど、
来季は黒字にする見込みです。」
といったように、

きちんと
経営がコントロール出来ている
というスタンスを、
正しく評価してもらいましょう。

自分の決算書を正しく理解し、
自分の言葉できちんと説明出来る
経営者になってください。

がんばりましょう！

村上