村上です。

日本国内の投資家が、
海外の株式などに対して

積極的な投資をしている

ことが、最近よく
クローズアップされています。

例えば、15年前まで

国内の投資家が、海外の株を買う

という比率は、
全体の１割程度だったのが、
最近では、

34％に増えている

のですから、実に

３分１の投資マネーが
海外に流出している

計算になるんですね。

私は以前から、

日本の投資家は保守的だ

と思っていましたから、
今回の統計は興味深いものでした。

しかし、普通に考えてみれば、

日本の実質成長率はマイナス

である反面、

アメリカやアジアの新興国

では、大きなプラスなわけで、
日本の投資家が

成長している国の企業に投資する

のは、当然だとも言えるのです。

日本の投資家に限らず、
世界中どこの誰であっても、

右肩下がりの国や企業に
投資をしたくありません。

将来性が見込める国や企業に
投資したほうがマシですよ。

そういう意味で、今まで

海外への投資が１割だった

ということのほうが、
よほどのレアケースだったのでは
ないでしょうか。

ピンポイントの個別柄はさておき、
国全体でみれば、

・人口が減り
・GDPも減る

という、儲からない日本の株に対し
９割の投資マネーが入っていたんです。

おそらく今後は、

３割が５割に
５割が７割に

というように、
海外に投資マネーが流出するのは、
止めることが難しいでしょう。

その一方、海外の不動産については、

投資するほどの旨味がない

という状況です。

そもそも融資が出ませんし、

海外の不動産を買って節税する

という技も、規制によって
出来なくなりました。

そもそも、私は個人的に

知らない投資はやるべきじゃない

と考えています。

・知らない国やエリア
・知らない業界や市場

において、成功することは
並大抵の努力じゃ出来ないですよ。

まぁ、そこまで分かった上で
あえて成長国に投資するのであれば、
それはそれで構わないですけどね。

どうすれば脱サラが出来る？

さて、本題です。

不動産投資を志した理由が、

脱サラしたいから

という方が、結構多いです。

当社の会員さんからも、

脱サラをしたいんですが、
一般的に何棟ぐらい保有すれば、
サラリーマンを辞められるでしょうか？

という相談を受けることがあります。

まぁ、脱サラ出来るかどうかは、

人にもよるし
場所にもよる

としか言いようがないのですが、
脱サラしてから、

その判断が誤りだった！！

と後悔しても、
元には戻れないんですね。

そんなわけで今回は、
脱サラするための条件について、
私なりに考えてみたいと思います。

脱サラのハードルは高い

例えば、みなさんが脱サラで、

不動産一本で俺は食って行く！

という決意をしたとしましょう。

でも、それを実現するためには、
相当な物件規模と家賃収入を、
確保しなければなりません。

みなさんが良く言うのは、

個人年収が１０００万円あればOK

というレベルなんですが、
そこに達するためには、

年間の家賃収入から、

・月々のローン返済
・固定資産税／都市計画税
・維持管理コスト

を差し引いた、
年間のキャッシュフローが、

１５００万円程度

は、最低限必要になるはず。

そこから、

・所得税or法人税

を払った残りが、
年収１０００万円になるかどうか？
というレベルだと思います。

君は融資を引き続けられるか？

しかし、不動産で起業するために、
越えることが一番困難なハードルは、
キャッシュフローや年収でなく、

個人の属性を捨てても、
融資が引けるかどうか？

という点です。

私の経験上、実に多くの方が、

脱サラして高属性を捨てたばかりに、
融資を引くことが困難になってしまった

ということを、経験しているのです。

別にこれは、

新たに物件が買えなくなる

ことだけを意味しません。
現在保有している物件で、

・大規模修繕が必要になった
・突発的な事故が起こった

際に、

銀行の融資が通らない

となれば、どうでしょうか？
大変なことになりますよ。

・建物に満足な手当てが出来ない
・不具合を抱えたまま放置する
・退去や空室の長期化につながる
・キャッシュフローが悪化する
・毎月のローン返済にも事欠く

という、負のスパイラルに陥り、
せっかくの起業が頓挫することにも、
なりかねないんです。

銀行マンに聞いてみよう！

じゃあ、どうなっていれば
銀行は融資をOKするのか？
というと、法人においては、

・債務超過になっていない
・三期黒字を達成している
・バランスシートがきれい

といった点をクリアしておけば、
物件や借入の額次第ですが、
融資は受けやすくなるはずです。

一番手っ取り早いのは、
自分が脱サラする前に、
付き合いのある銀行へ行き、

自分はこの財務状況で脱サラしたいが、
貴行は融資を続けてくれるかどうか？

ということを、
率直に聞いてみればいいですよ。

例えば、銀行マンから

「いやぁ、100％厳しいですね」

「債務超過を解消しないと…」
「黒字をあと◯期続けてください」

といったコメントがあれば、
その課題をクリアするまで、
脱サラを見合わせるか、
それが無理だと分かったら、

脱サラそのものを諦める

覚悟もしておくべきでしょう。

安易に脱サラをするな！

とにかく、くれぐれも
データや数字に基づかないまま、

「夢や希望を叶えたい！」
「周りのみんなも脱サラしている」
「先輩大家から脱サラを勧められた」

といった理由で、
脱サラをすべきじゃありません。

銀行などから情報を集め
確かな計算と分析を基に
脱サラの可否を判断する

ことで初めて、

不動産一本で食っていける！

という確信が得られるはず。

少なくとも、脱サラの目的が、

何も仕事をせずに、
不労所得で遊びたい

というのは、
よほどの幸運でもない限り
後悔することが多いです。

まずは脱サラより、
自分の属性を大切にしましょう。

属性は一度手放したが最後、
元どおりにするのは困難

だということを、
頭に入れておいて下さい。

がんばりましょう！

村上