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地方都市物件の注意点

村上です。

みなさんは、

・普通
・一般
・常識

といった言葉を、
どのように捉えているでしょうか?

「普通はこうだろ」
「一般的に考えたら」
「常識でわかるだろ」

いわば、
マジョリティを代表する
ような言い回しですよね。

私はこの手の言葉って、
あまり好きではありません。
なぜなら、私は投資家だからです。

どういう意味かというと、
投資家って、
いつだってマイノリティな
存在なんです。

例えば、お金の話で言うと、
世の中の富の約82%は、
たった1%の富豪に集中している
というデータがあります。

言い換えれば、
99%のマジョリティは貧しく
1%のマイノリティが富む
という極端なバランスです。

目指すなら、どちらがいいですか?
当然、マイノリティの方ですよね。

大多数のマジョリティ側に、
あえて立つ必要はありません。

「みんなと同じ」ことが安心だと
考える人もいるでしょうが、
投資家の皆さんはきっと、
違いますよね。

流行だってそう。

一般的に「これはいい」と
言われている流行りモノが、
本当に良いものとは限りません。

見た目だけの良さに過ぎない
という事も多いものです。

だったら、そんな流行に
乗る必要はないですよ。

不動産投資だって同じ。

マジョリティの側から見れば、
不動産投資というものは、

・悪そうな人間が多い
・うさん臭い話をする
・素人から金を巻き上げる

といった、
ネガティブイメージを
抱きやすいものです。

しかし、
現実はといえば、
それほど悪いものでもありません(笑)

本当かわからない
噂を信じてチャンスを逃すより、
自ら進んでマジョリティを抜け出し、
お金を稼ぐ意味を追求し続ける。

私はそんな人生の方が
絶対面白いと思います。

投資に限らず、自分が
マイノリティ側の立場になっても、
恐れる必要はありません。

「これだ!」と思うことなら、
きちんと自分の信念を貫くことが、
大切です。

日本の経済は残念なことに
ガタガタですが、これは
マジョリティたちが考えた
政策の結果です。

大多数が貧しい日本で、
マジョリティ側にいる限り、
大きく儲ける事は出来ません。

他人と違うことに価値を見出し、
ライバル不在のフィールドで
稼いでいきましょう。

地方都市で勝負してもOK?

さて、本題です。

勉強会の会員さんから、

「地方都市の不動産投資について、
村上さんはどうお考えですか?」

といいう質問を
いただくことがあります。

私自身はどちらかというと、
相場が上昇しやすい首都圏での投資
に重きを置いています。

しかし、
だからといって、

「地方はダメだ」
「絶対に儲からない」

と言うわけじゃありません。

不動産投資では、場所に関係なく
儲かる物件であれば
何だって買っていいんです。

仮に、
儲かる物件が地方都市にあるなら、
それも買いだと思います。

ただし、地方の物件は
それなりに気をつけるべき点
もあります。

そこで今回は、地方都市で
物件を買う際の注意点について
解説してみたいと思います。

地方の価格は上げ止まり

まず最初に、
地方都市で物件を買うのであれば、

将来的に、
価格が上がる余地はない

ということを、
頭の片隅に入れておくべきです。

まだまだ人口が増え続け、
価格が上がる余地が十分にある
首都圏の不動産に比べると、

地方都市の物件は
これ以上価格は上がらない
可能性の方がずっと高いんです。

ですから、将来的な価値下落
を掛け目に入れた上で、
それ以上の高利回りで買う
ことが、求められるんです。

キャッシュフローを狙え!

つまり、地方都市の物件は
資産価値やキャピタルを
求める投資ではなく、

保有期間中のキャッシュフローを
いかに増やすか?
に重点を置くべきということ。

例えば、
中古物件を土地値以下で購入して
表面利回り15%以上を狙い、

ある程度のキャッシュフローが
貯まった時点で、
出来るだけ高く売却する
というスタンスを取れれば、

税金や修繕費を除いた、
保有期間中のキャッシュフローが
ほぼ丸々自分の懐に入る
という投資が出来るはずです。

融資という高いハードル

地方都市の物件には
それ以外の注意点もあります。

それは、首都圏などに比べて
・銀行の融資が厳しい
・債務超過から抜け出しにくい
という特徴がある点です。

数年前の
不動産投資ブームの頃は、

価格に対して積算評価の高かった
地方都市のRC物件などに
フルローンやオーバーローン
が付いたため、

多くの投資家が
地方物件を買いあさる
という現象が起こりました。

しかし、
現在の地方都市では、
収益不動産向け融資が閉じている
ところが多いため、
融資が下りない案件が増えています。

融資が引けなければ、
どれだけ高利回りだろうと、
そもそも物件を
買うことができません。

ですから、まずは
融資のハードルをクリアする
必要があるんですね。

いつまでも債務超過?

次に、
債務超過から抜け出しにくい
という点ですが、

これは
地方都市の中古物件について、
購入した人が保有期間中に
キャッシュフローを得られるように、

売る側がローンの返済期間を
長めに設定するという
裏技のような手法を取る
ことで起こります。

20年ならキャッシュフローは
マイナスだけれど、
30年ならプラスになる
というような物件ですね。

こういう借り方をすると、
ローンの元金が減るスピードよりも、
建物の資産価値が落ちるスピード
の方が早くなります。

その結果、いつまで経っても
資産が負債を上回らない
という現象が起こるんですね。

債務超過の状態だと、当然、
次の融資が引きにくくなります。

そのため、地方都市の中古物件は
投資規模拡大の足かせになる
ことも多いんです。

それなりの覚悟で臨め!

とはいえ、これらのハードルを
確実にクリアして、
地方でうまくいっている
投資家も存在します。

きちんと儲かる物件を選べば、
地方都市の物件を買ってもいい
と、私は考えています。

実際に、うちの会員さんの中にも
バンバン買っている方がいますし、
それで
きちんと儲けが出ていますよ。

ただし、将来的にも

・首都圏への一極集中
・地方都市の衰退

という事実は明確ですし、

東京の不動産は、
世界の大都市に比べて
価格が安すぎる状況です。

それでも地方都市で勝負する
という人は、相当な覚悟を持って、
臨むことが大切だと思います。

積極的に行動して融資を引き、
相場より格安の物件を買う。

そんな投資が出来れば、
地方でも十分に戦えるはず。

がんばりましょう!

村上

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