コン・パス代表　村上です。

最近はWEBセミナーを毎月開催しています。

当初からのテーマは、

・不動産はちゃんとやればちゃんと稼げる
・ただし地味
・そして初期は労働時間長い
・サクセスストーリーではなく再現性
・なのでしっかり勉強しましょう
・儲かれば何でも(アセット)良い

という感じです。

その中で、
よく地方と都市部の相違点などもよく話します。

これ、
いつも言っておりますが、
良い悪いの話ではありません。
そもそも私はこの「良い、悪い」の議論が嫌いですｗ

なので、
良し悪しのお気持ちではなく、
論理的な違いの話です。

例えば、
利回り8%の地方RC物件と、
利回り6%の都心RC物件とでは、
トータル収益が数倍違ってきます。

そして事実に基づいたシミュレーションなどを、
供したりしています。
ご興味のある方は是非ご参加ください。

話がそれましたが、
不動産が紙の投資より有利なのは、
現物があること。
これに尽きます。

融資が付くのはそのためですね。

特に銀行が好むのは土地です。
土地は建物と違って劣化しません。

また増えたり減ったりしませんから、
希少価値があります。

ただし、

土地に価値がある、というのは、
もう都市部に限った話かもしれません。

地方では地元の一等地を除いて、
ほとんどタダに近い場所もあります。
むしろマイナスの土地もあります。
そしてその範囲は日々拡大を続け、
数年後にはほとんどの地方の土地に
価値はなくなります。

これは予想ではなく、
確定事項です。

ちょっと前の話ですが、
ある地方都市で8年ぶりにマンション着工。
というニュースがありました。

8年ぶりというのが驚きです。

その間、大規模マンションの建設は
全く行われていなかったんですね。

どういうことかというと、
「デベロッパーが利益を取れない」
というのが背景です。

通常のマンション開発では、
販売価格　＞　コスト（土地＋建設費＋経費）
となります。

差額が利益になります。
当たり前の話です。

しかし現在地方では、
販売価格　＜　コスト（土地＋建設費＋経費）
となってしまっていたんですね。

デベロッパーが利益を取るには
土地を安く仕入れないといけませんが、
ゼロ円で仕入れても成り立たないのです。

私がデベにいた10数年前、
70㎡の3LDKを1部屋作るのに、
約2,000万円ほどでした。

今は3,000万円超え、
場合によっては4,000万円を超えます。

しかし地方の所得の中央値は300万円程度です。
その方が組めるローンは頑張っても3,000万円。

マンションの戸当たりの原価と同程度です。
はい、マンションは贅沢品になったのです。

そう考えると、
あなたの土地もゼロ円かもしれません。
建物があるとなおさらです。

解体費がかかるのでその分を
土地の値段から差し引かれます。

古くても賃貸住宅として
実際に稼働しているマンションは、
収益面では価値があります。

ですが、今の銀行評価としては
耐用年数超過の建物はゼロ円です。

収益性はあっても担保価値がない
とみなされてしまいます。

最後に残るのは土地だけ。

なので土地の価値は強いのです。

土地値は売却益にも直結します。
地方でも都市部でもフルローンは
ありますが収益性でも断然、
都市部の物件が有利です。

地方都市の利回りが12～13%ある頃は
まだよかったのですが。

8%くらいになってくるとキツいです。
利回り6%でも都市部。

出口を含めたトータル収支を
比較すると歴然とした差があります。

都市部が有利になるのは理由があります。

・返済スピードが速い（融資条件がよい）
・売却金額が高い（買い手が多い）
・譲渡所得の税額が小さい（簿価が減らない）

3つ目は財務の話なので説明が必要かもしれません。

気になる方は是非、
セミナーや勉強会、
Casegoodの動画をご覧ください。

とにかく、結論として今始めるなら
都市部の不動産投資の方が楽、
そして再現性が高い、
ということです。

村上