コン・パス代表　村上です。

物件の売買が多くなってきたように感じます。

スルガショックからコロナショック、
そしてインフレ等々でしばらく動きが低迷していましたが、

・今後のインフレを確信
・インフレによる不動産、株等の売却益が増加
・高騰相場に慣れてきた

などの理由かと思っています。

実需に比べると
収益物件の値上がり幅は小さいのですが、
それでも数年前に買っていたものは、
ほぼほぼ含み益が見込まれているはずです。

これは絶好の売り時なのか？

まだまだ上がる可能性もあります。

ですが、利益を確定するには
今がいい頃合いかもしれません。

例えば10年で出口を取る予定の
物件があるとします。

10年間のキャッシュフローや
節税効果はだいたい上限が
決まってしまうものです。

見込みインカムということですね。

インカム以上にキャピタルがとれるなら
思い切って売却でよいのではないでしょうか。

所有していること自体、
様々なリスクがあるわけですから。

また、高くなるほど買える人が
減っていくことも要注意です。

自己資金、
そんなに用意できないですもんね・・・。

買う人がたくさんいるうちがチャンス

いざ売るときの販売価格の想定は、
基本的にはいわゆる
「パッケージローン」
でどれだけの融資が出るのかを考えます。

今の相場で言うと、
築10年以内くらいの都内であれば、
6～6.2%でしょうか？

パッケージのフルローンでも収支が回る
ギリギリのラインです。

7%は欲しいところですが、
このインフレ時期にあえて安く売る人はいませんので・・。

逆に考えると、
個人投資家が購入するアパートの上限価格は、
おのずとここら辺が限界なのでは？
と思います。

これ以上の低利回りになると、
多めの自己資金、
長期＆低金利の融資が必要になり、
属性的にも限られた人しか買えなくなってしまいます。

なのでのんびりと
様子見をしてはいられません。

売り時を逃してしまいそう

売るなら売る、
ホールドならホールド。

しっかり見極めてください。

売却して家賃収入がなくなり
寂しくなったという
オーナーさんもいます。

ですがそれは一時的なこと。

次はもっといい物件を
買うだけのことですから。

売って現金化することで
融資を引くには有利になります。

含み益が現金になるわけですから
銀行からの評価はあがります。

・2億円の資産がなくなり
・2億円の負債がなくなり
・数千万円の現金が残る

プラマイゼロだったのが
数千万円のプラスになりますよね。

そのため次の借入もしやすくなる
ということです。

「そうは言っても今は高いから、
売ったら次は買えないのでは？」

と思われるでしょうか。

確かに慎重に選ぶ必要はありますが、
割安な物件も中には出ます。

高く売って、安く買う

というのが
不動産の面白いところです。

狙い目は残債のない物件。

例えば相続案件ですね。

無借金だから売りやすいし、
相続人は不動産よりお金がほしい。

時間的な制約もありますので、
業者主導でスピーディーに
物件が売られていきます。

しかも相場以下の値段で。

どれだけ収益不動産全体が
高騰している状況でも、
不動産に興味のない相続人は
そんなこと関係ありません。

こうして何も知らない売主から
割安な物件が放出されます。

そんなお買い得物件は是が非でも
捕まえたいですよね。

割安物件はネットに出る間もなく、
業者間のコネクションで
瞬間的に売れていきます。

業者から真っ先に連絡が来る人に
なれるかどうかが投資家の分かれ道。

はじめは多少手間がかかりますが、
コネクションは財産になります。
手に入れる価値は高いですね。

今日のお話をまとめます

・物件高騰で絶好の売り時かも
・さらに高騰すると買える人がいなくなるかも
・見込みインカムよりキャピタルがとれるなら売却
・売却でB/S改善、借りやすくなるので次の購入に有利
・いつの時代も割安な物件は出てくる
・手に入れるには業者情報網を構築する

早速今日から情報網を作っていきましょう！

村上