村上です。

銀行開拓していますか？

不動産は融資ありき。
銀行開拓＝投資家の生命線です。

とにかく銀行へ行って
会話をする習慣をつけてください。

・・え、ギンコウ？

正直苦手だな…
できれば避けたいな…
だって平日時間とれないもん…

できない理由を挙げれば
キリがありません。

敷居が高いと感じる人も
いるかもしれませんね。

で、

ついつい人任せに
してしまっていませんか？

物件情報くれた業者から
銀行も紹介してもらおう…

時間がないから
融資アレンジしてくれる
業者に頼るしかない…

なんて。

不動産投資初心者の
1棟目、2棟目であれば、
仕方がないかもしれません。

ですが、

専業レベル、セミプロ投資家を
目指すのであれば、
自分自身で銀行開拓をしてください。

不動産投資は事業です。

投資家であるあなたは経営者。

そして、

資金調達は経営者の仕事！！！

物件探し、リフォーム工事、
客付け、賃料回収、維持管理など
運営面はアウトソースしてもOK。

しかし経営の根幹である資金調達は、
自分でやらないといけません。

そもそも
なぜ自分で銀行に行くべきなのでしょうか？

銀行開拓で勝ち組になる！

銀行開拓の何が良いのでしょうか。

当たり前すぎて忘れがちなので、
改めて確認してみましょう。

・今の自分が買える金額が分かる
・狙うべき物件が決まる
・投資戦略がブレなくなる
・物件情報が集まってくる
・銀行が好む物件を選別できる
・融資の稟議が通りやすくなる

いいことづくしですね。

多少労力はかかっても
それ以上の見返りがあります。

話が進まずムダ打ちになっても、
断られて嫌な思いをしても、
めげずに銀行開拓を続けてください。

とにかく自分で直接会って話す。

あなた自身が銀行に行くのと
行かないのとでは、
いろんな面で大違いです。

業者のアレンジは
確かに楽なのですが、
頼りきっていてはいけません。

例えば融資がNGだったとしても、
またまた融資OKだったとしても、

何が良くて、
何が悪いのかを、
直接体験することにより、
その後の言動にもリアリティが生じてきます。

嫌いでも、面倒でも、
本業がどれだけ忙しくても、
銀行開拓だけは必須と考えてください。

融資を引ける人がエライ人。

不動産投資家にとって
銀行開拓は生命線です。

もしもここ数か月、
銀行員と会っていないなら
マズイ、と自覚してください。

あなたの不動産投資は
停滞気味といえるでしょう。

前回もお話しした通り、

不動産で成功したければ
銀行開拓と業者開拓のルーティンを
回し続けることが必要です。

不動産は融資ありきですし、

そして何より、
お買い得な物件情報は
「買える人」に集まるからです。

・銀行とパイプがある
・複数行と取引がある
・評価目線を分かっている
・融資を引ける金額が具体的

こんな人がいたら
不動産屋はお買い得情報を
真っ先に持ってきていくれます。

物上げ業者は融資アレンジなんてしない。

業者価格のお買い得な情報は
ブツモトの仲介から来ます。

彼らは物件売却の相談もあれば、
直接「物上げ」の営業もしており、
売主からできるだけ安くまとめるのが仕事です。

売主を口説けないと、
安くはなりませんので。

なので、安く買いたければ物上げ業者と
つきあうことが重要です。

そして、
多くの物上げ業者は、
融資アレンジなんかやりません。

そもそも物上げ業者の
通常の卸先は業者であって

業者は現金買いか、
自分たちで銀行融資を引くのが当然ですから。

なので、

あなたが物上げ業者から
お買い得物件の情報をもらうには、
資金の目途がついていないとダメなのです。

また、
誰もが欲しがるような
好条件の物件情報を得たとしても、

銀行から「貸せません」
と言われてしまえばそこでおしまいです。

ですので、
銀行開拓は避けて通れない、
ということになるのです。

銀行開拓で無限拡大

融資担当と話をすればするほど、
銀行の目線が分かってきます。

・自分の属性をどう見るか
・不動産賃貸業をどう見るか
・どんな物件を持ち込めばよいか
・エリア、立地、道路付けをどう評価するか
・建物構造、築年数をどう考えるか
・いくらまでだったら貸せるのか
・自己資金はいくら入れるべきか
・それ以外に持っておくべき預貯金の額
・なぜその金額なのか
・自分の財務状況をどうすればよいか
・保有物件を維持すべきか売るべきか
・なぜそう考えるのか
こういったやり取りを積み重ね
情報を得ることで、
あなたにとって

・今現在、最大限に融資を受けるには
どうすればよいかが分かる
・かつ、今後も継続的に取引してもらうには
どうすればよいかが分かる

ようになります。

融資戦略＝事業戦略ですから、
あなたに最適な融資戦略が見えてくる

ということですね。

そのためには上記のような
具体的な情報が必要です。

業者にアレンジしてもらうと
このあたりの情報が
ほとんど入ってこず、

人間関係の構築や、
経験値の積み重ねもできません。

そのため、
自分で銀行へ行くべきなのです。

また、銀行との付き合いは、
基本的に取引口座のある支店に
固定されることになります。

時期によって融資を出しやすい
出しにくいという変化があったり、

支店長が変われば融資姿勢、
積極性も変化したりします。

そのため、
複数の銀行とパイプを作ることも
心がけてください。

そして最後に、

専業レベルを目指すために
一番大事なのが銀行と二人三脚で拡大していく、
ということです。

不動産経営をする上で
「銀行が貸せる状態」をキープすれば、
無限に拡大することができます。

取引銀行を増やすだけではなく、
一度融資を受けた銀行にもこまめに通って
経営状況を共有することも必要です。

そんな大事なこと、
他人任せにできませんよね！

資金調達は経営者の仕事！！！
を胸に刻んでください。

今日もがんばっていきましょう！

村上