村上です。

先日、

「村上さんは不動産投資を教えつつ、
その生徒さんたちを相手に、
物件を売買しているんだと思っていました」。
と言われました。

「ああ、そうですか。
そう思うのは勝手ですが、
そうじゃないんですよ」。
と答えました。

別の場所で、
「他の不動産投資の塾では、
生徒さんに物件を売って利益を上げていますよ。
村上さんもやればいいのに」
と言われました。

「ああ、そうですか。
他はそうかもしれませんが、
私のところではそれはやりません」。
と答えました。

内心で、
「人のことはいいから、
自分のことをがんばれよ」
と思ったことは内緒です（笑）。

ご存じない方がいるようなので、
念のためお伝えしますと、
基本的に会員さんに物件は売らないんです。

会社で不動産の売買事業はしています。
でも、売り先は会員さんとは関係のない
全く別の人たちです。

なぜかというと、単純な話として、
利益相反になる可能性があるため、
という感じです。

また、
プロとわたりあえる不動産投資家を
育成している私が、
会員さんに物件を紹介したら、
彼らの「物件を探す力、見極める力」が
磨かれないじゃないですか。

Casegoodでは、Casegoodを離れた後も、
勝ち続けられる投資家を育てています。
どんどんノウハウを学んで、
サッサと卒業してほしいと思っています（笑）。

「物件紹介」が目当ての方にとっては、
魅力に乏しいと映るかもしれません。
でも、「一人で闘える力」が欲しいなら、
期待は裏切りません。

自立心旺盛なあなた、
ぜひ、Casegood-カセグ-にお越しください。

損切りに走ったらアウト！

さて、本題です。

今、
儲からない地方物件を手放したい！
と考えている人が、
ものすごく増えています。

不動産投資ブームの最中に、
フルローンで地方RCを買ってみたけど、
儲かるどころか、
赤字続きでヤバい状態に…

築古DIYに手を出してみたけどうまくいかない・・
民泊用に再生物件を買ってはみたものの・・

そんな声もよく聞きます。

・すぐに手放さなきゃ！
・損切りしてでも売らなきゃ！

そう焦っている人たちが
ゴロゴロいるんですね。

でも、
売らなきゃいけない！
という思い込み、
本当にそれが正解なんでしょうか？

売って儲かるケースや、
収支がトントンならOKです。

でも、
買って数年程度の物件では、
数百万どころか、
数千万レベルの債務超過状態だったりします。

売ったら売ったで、
大損確定ですよね。
だったら、
売る必要はないと思いませんか？

え！？
赤字物件をこのまま持ち続けるの？
村上さんなら、
すぐに売れって言うんじゃないの？

そう思った方、
これから次の内容を
じっくり読んでみてください。

きっと、考えが変わりますよ！

「持ち続ける」という選択

もう一度、
ハッキリ言いましょう。

買って数年の地方物件なら、
売って損するより、
持ち続けてください！

地方物件を売りに出しても、
不動産投資向けの融資が厳しい現在、
かなりの確率で買った時よりも安くなっています。

売却を焦ったところで、
事業性融資がつく一部のベテランやプロの業者に、
二束三文で買い叩かれるのがオチです。

もし、
買い叩かれて売った場合、
売主はどうなるのでしょう？

売却価格がローンの残債を下回れば、
その分を自己資金で賄わなくてはなりません。

それでも何としてでも売りたい、
損切りした方が気持ちが楽だ、
そういう意見も当然あるでしょう。

しかしそれが最善の一手なのかを、
きちんと検証する必要があるのです。

物件の収支を立て直せ！

そうは言うけど、
この先、持ち続けたとしても赤字でしょ？
じっとガマンしなきゃいけないの？

と、言う人もいそうですよね。
いや、
そういうことではありません。

持ち続けると心に決めたら、
必死に収支を立て直し、高稼働で回す！

売ることを焦るより、
こっちにシフトするんです。
その方がずっと、
精神衛生的にもいいでしょう。

ただし、
そもそも満室にするのが困難な場合は、
入り口の時点で失敗しているので、
そこは反省し、
次に生かしましょう・・・。

基本的に地方は、
都市部の物件に比べて
不利な戦いを強いられます。

とはいえ、
返済困難などの危機が迫っているのであれば、
背に腹は代えられませんよね？

どんな地方物件でも、
家賃を相場以下に下げて必死に営業すれば、
そこそこは埋まるものです。

そうやって、
毎月の収支を改善しつつ、
徐々に残債を減らしていってください。

いずれ、物件の簿価が損益分岐点を越え、
資産が負債を上回る状態になれば、
晴れて売却することが可能になります。

逃げ出しちゃダメ！

マイナス収支が続くと、
もうこの物件はダメだ！
１日でも早く手放したい！
という気持ちになるものです。
わかります。

でも、
不動産は事業性の高い投資であり、
あなたは、
その事業の経営者ですよね？

ピンチの大波が
１つや２つ押し寄せてきたからといって、
逃げ出しちゃダメです。

乗り越えてやる！
くらいの気構えを持ってください。

今回は失敗だったとしても、
何とか立て直して
次の物件でうまくやればいいんです。

そして、
私は何人もの「失敗した」という投資家さんの収支を見てきましたが、
いきなり破産になるようなケースはありませんでした。

何故なら、
厳しいとはいえ収入は入ってくる、
そして残債は減り続けるからです。

ようするに、
ズルズルとでも耐えていれば、
いずれは損益分岐点にぶつかるんです。

そうです、
不動産は、
特に個人の投資家さんは、
時間を味方にできるのです。

・徐々に収益が悪化して、真綿で首が締まるか
・物件を損切りして、いきなり首が締まるか

つまり、買ってからすぐにマイナスになるのは後者であり、
真綿で首が閉まろうが、
耐えればいずれはプラスになる、
これが不動産投資の良さでもあります。

そして本当に回らなくなったとしても、
そこは銀行と話し合い、
返済の条件の見直し等もあり得ます。

あきらめずにファイティングポーズをとり続ける、
経営者としては当たり前の姿勢なのです。

焦って買い叩かれるより、
まずは収支改善！
間違って早まった決断をしないよう、
くれぐれも気をつけてください。

がんばりましょう！

村上