不動産の一棟投資とは？そのメリットとリスクについて

不動産投資の中でも、意欲的な方であれば一棟投資が気になっている方も多いのではないでしょうか。
この記事では一棟投資を検討中の方のために、一棟投資がどのような投資であり、特有のメリットやそれに伴うリスクがどのようなものであるかを解説していきます。

一棟投資とは

一棟投資とは、マンションやアパートなどの集合住宅を、土地・建物全体で購入する不動産投資の手法です。
部屋単位の投資となる区分所有と区別してこう呼ばれています。
一棟投資の対象はマンションとアパートに大別され、一般にアパートの方が少ない資金で投資を実行できます。

不動産全体を所有する一棟投資ではどのようなメリットが生まれるのでしょう。

不動産投資で切っても切れないのが空室リスクです。入居者が退去して次の入居者が決まらなければ収入が発生しなくなり、1区画のみの所有であればその時点で収入がゼロとなってしまうのですが、一棟投資であれば建物全体の所有となるため、一度に収入が途絶えてしまうということは起こりにくくリスクが抑えられます。

土地・建物全体の権利を所有者が一手に握っているため、大規模修繕・改装・建て替えなどの内容やタイミングといった意思決定も基本的に所有者の一存で行うことができます。積極的なリノベーションを行うことで資産価値を高く保ち続けるといったことは区分所有では難しいのですが一棟投資であれば実行しやすくなります。

区分所有では土地への権利はわずかなため、年数の経過とともに価値も急速に低下していってしまうのですが、一棟投資であれば土地の権利も全て自分のものであるため、資産価値が残りやすくなります。また、このため銀行からの評価も高くなり、融資なども受けやすくなります。

それでは、一棟投資のリスクの方はどのようなものがあるのでしょうか。

土地・建物全体を所有するわけですので、当然ながら投資に必要な金額は区分所有と比較してかなり大きなものとなってしまいます。特にマンションの場合は億単位となるのが普通です。

不動産投資ローンでまかなうことで実際の負担額はそれほど大きくならないかもしれませんが、それだけの額の融資を受けること自体のハードルがかなり高いものとなってしまうので、一棟投資を行える人は自ら限られてしまいます。

一部屋にかかわる部分のみを管理すれば良い区分所有と異なり、一棟投資では建物全体の管理も全て行わなければならないので、管理のための費用や手間といったコストも大きなものとなってしまいます。大規模修繕のための積み立てなども全て自分の責任で行うことになります。

日常的な管理は委託することもできますが、そのための費用も必要となってしまいます。

一棟投資は売却の場合、土地・建物の全体の買い手を見つける必要があるため、一部屋のみの売却となる区分所有よりも動く金額が大きくなり買い手も限られます。このため必要が生じてもすぐには売却できないことが多く、資金繰りに窮したり好機を逸したりしてしまう場合も出てきてしまいます。

一棟投資では空室リスクが分散できる一方で、土地・建物全体に生じるリスクはまともにかぶってしまいます。このため、ひとたび火災・地震・水害などが生じれば壊滅的なダメージを受けかねません。また地域の不動産相場の下落なども区分所有と比べて大きなリスクを生じさせることになります。

不動産の一棟投資は規模の大きな投資となるため、見返りや自由度は大きくなりますがそれだけにリスクや手間も大きなものとなります。資金調達の面からもプレイヤーはおのずから限られますが、本格的な投資が可能なステージにある人であれば挑戦しがいのある不動産投資スタイルと言えるでしょう。