不動産投資により利益を得た場合、原則として毎年の確定申告をしなければなりません。
その際に青色申告をすることで、不動産投資の場合でも様々な税制上の優遇措置を受けることができるのです。
この記事では、不動産投資の青色申告の方法や条件、青色申告のメリットについて解説していきます。

確定申告の流れや必要書類

まずは確定申告の流れや条件・必要書類について見ていきましょう。

不動産投資の青色申告に必要な条件

不動産投資の青色申告をするには、決められた期日までに事前に青色申告することを申請しなければなりません。
申請用紙は「青色申告承認申請書」と言い、基本的には青色申告する予定の年の3月15日までに、納税地を所管する税務署に提出する必要があります。青色申告承認申告書の作成自体は難しくはないため、タイミングさえ逸しなければ、不動産所得がある人なら誰でも青色申告ができるのです。
ただし、青色申告をするにあたっては所定の帳簿付けをする必要があります。

青色申告（確定申告）の流れと必要書類

確定申告時に青色申告をするためには、以下の書類を用意して、期限（通常は3月15日）までに提出する必要があります。

・確定申告書B
・損益計算書（事業の純利益を記録するもの）
・損益計算書の内訳
・貸借対照表（資本と負債を記録したもの）

いずれも作成方法は複雑でなく、正規の簿記を付けていれば問題なく作成することができます。
正規の簿記とは一般的に複式簿記の記帳法で記されたものです。また、決算関係の書類や通帳、領収書や請求書などは場合によって7年間まではさかのぼって確認されることがありますので、大切に保管しておく必要があります。

青色申告（確定申告）の記入方法について

青色申告における確定申告書Bで記入すべき項目は、おおむね以下の通りです。

・賃貸料
不動産投資時の代表的な項目です。

・礼金、権利金、更新料
賃貸料と同様、代表的な項目です。

・租税公課
固定資産税や不動産取得税、印紙税、登録免許税、地域によっては都市計画税などが当てはまります。

・損害保険料
不動産の火災保険・地震保険の保険料です。

・修繕費
不動産の修理にかかった費用です。

・減価償却費
建物の価値は毎年徐々に減っていくとして算出する費用です。計算方法には定額法と定率法があり、建物に関しては定額法、設備に関しては届け出をした場合定率法（しない場合は定額法）で算出します。

・給料賃金
管理人等に支払った賃金です。

不動産投資における青色申告のメリット

ここでは不動産投資時に青色申告をするメリットを2つに整理して解説します。

青色申告特別控除を受けることができる

青色申告をすることで、「青色申告特別控除」として課税所得から65万円の控除を受けることができます。ただし、不動産所得の場合は一定の事業規模があると判断できる場合（基準は以下の通り）に限り65万円控除となるので注意が必要です。

・賃家…5棟以上
・賃室…10室以上
・駐車場…50台以上が目安となります。

65万円の控除と言われるとあまりピンとこないかもしれません。しかしその効果は大きく、たとえば経費や基礎控除を引いた所得が400万円あるケースでは、65万円控除を受けることで所得税が20万円程度も安くなるのです。

青色事業専従者給与を経費計上できる

事業を親族や配偶者に手伝ってもらっている場合は、親族や配偶者を「青色事業専従者」として届け出ることで給与を経費として計上できます。ただしこちらも、先ほどお話しした一定以上の事業規模があるとみなされた場合のみの適用となりますので、注意しましょう。
白色申告の場合でも専従者控除はありますが、親族は50万円、配偶者は86万円までの上限があるため、青色申告の方が非常に有利です。

まとめ

不動産投資をするうえでは、条件をクリアすることで確定申告時に青色申告を行うことができます。青色申告ができれば様々な税制上の優遇を受けられますので、青色申告に必要な書類を揃え、必要項目を記入のうえ期限までに提出するようにしましょう。