COLUMN

不動産投資のお役立ちコラム

不動産投資の売り時は?
基本と戸建て・マンション別の売り時を解説

不動産投資をするうえでは、「現状持っている不動産を売って、もっと利益率の高い不動産がほしい」と思っている方もいるのではないでしょうか。
新しく不動産を手に入れないケースにおいても、不動産投資の出口戦略を立てるのは非常に大切です。
今回は、そんな不動産投資の売り時をご紹介します。
売り時を見極め、不動産投資による利益をより大きくしましょう。

INDEX

1.不動産投資の基本的な売り時
 1.1 不動産の相場が上がったとき
 1.2 大規模修繕が実施される前後
 1.3 保有期間が5年を超えたとき

2.戸建て・マンション別の売り時
 2.1 戸建て投資の売り時
 2.2 マンション投資の売り時

不動産投資の基本的な売り時

ここでは、不動産投資における基本的な売り時を3つ解説します。

不動産の相場が上がったとき

売り時としてまず考えられるのが、不動産の価格相場が上がっているときです。
売却後にかかる所得税や住民税なども考慮し、最適な売り時を模索しましょう。
しかし、不動産の価格が上がっているときには「もう少し待てばもっと上がるんじゃないか」との思いから、なかなか売却に踏み切れないものです。
実際に今後も価格が上がる要因が明確になるのかどうかは慎重に見極めて、売却の判断をすべきでしょう。

大規模修繕が実施される前後

不動産の大規模修繕が行われる前後も、売却時期の1つです。
例えば修繕積立金が不足している場合は、修繕後に修繕積立金の値上げや追加徴収を受ける可能性があります。
もし修繕積立金が不足気味であれば、不動産を売却するのも選択肢の1つとなるでしょう。
また、特に修繕積立金が不足していない場合でも、大規模修繕の実施後には相場より少し高めに売れることがあります。

保有期間が5年を超えたとき

不動産の譲渡に当たっては、保有期間が5年超か5年以下かによって以下の譲渡所得税額が変化します。

<短期譲渡所得(保有期間5年以下)>
・所得税率:30.63%
・住民税率:9%
<短期譲渡所得(保有期間5年以下)>
・所得税率:15.315%
・住民税率:5%

そのため、不動産の保有期間が5年を超えたタイミングが、売り時の1つと言えるでしょう。
もし保有期間が現状で4年目だということであれば、5年を超えるまでもう少し待つという選択肢も考えられます。

戸建て・マンション別の売り時

ここでは、戸建てとマンションに分けて、もう少し具体的に不動産の売り時を解説します。

戸建て投資の売り時

戸建て投資の場合は、購入額を累計の家賃収入額が上回った時期が1つの売り時です。
ただし、物件相場は時期によっても変化するため、値上がり・値下がり要因を良く分析して最終的な売却を決めましょう。
複数の不動産業者に相談して条件の良い見積もりを出してきたところと話をすることをおすすめします。

マンション投資の売り時

マンション投資の場合は、不動産の売却価格と累計家賃収入の合計額で売り時を判断しましょう。
一般的には古くなるほどマンションの価値は下がっていき、特に築20年を過ぎたあたりで大きく価値を下げる傾向があります。
そのため、価値が大きく下がる前に売り時を考えなくてはなりません。
また、マンションの空室率が上がって今後改善する見込みが立ちにくくなった場合も、売却を検討する時期だと言えるでしょう。

まとめ

不動産投資をするのであれば、家賃収入の上げ方だけではなく出口戦略、つまり不動産の売り時にも注意が必要です。
不動産の相場が上がったり、保有期間が5年を超えたりした場合などは、不動産投資における売り時の1つだと言えます。
適切な売り時を知り、不動産投資による利益を最大化させましょう。

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