BLOG

ブログ

「意外と儲からない」単純な原因

村上です。

不動産投資は意外なところに
利益や損失が隠れています。

特に出ていくお金は
あとから気づくと大変です。

期待した収益と実際が違う
ということになってしまいますよね。

意外と儲からないんですよね…

とグチることにならないよう
見落としにはご注意ください。

毎日のように個人投資家さんの
お悩みをメールやお手紙でいただきますが、
既に収益不動産を購入した人も
多くなってきました。

その中でも特に、
1棟目を購入したばかりの方から
よく相談されるのがこれです。

購入前の業者の事業計画と
実際の収支があわないということ。

原因は様々ありますが、
事業計画のシミュレーションが
甘いというのがほとんどです。

厳しいことを言いますが、
一般企業であれば億単位の事業をするのに
計画段階での考慮漏れというのは
許されることではありません。

隠れた損益を漏れなくチェック!

ということで、

今回から4回に分けて、
つい見落としがちな損益の要因を
ご紹介していきます。

気をつけてほしいのは次の4つです。

(1)入退居コスト ←今回

(2)減価償却費

(3)金利支払

(4)元金返済

まず今回は1つ目。
入退去コストについてです。

典型的なのは運営コストの考慮漏れです。

大家業の経験者からすれば
当たり前の初歩的な項目なのですが、
知識のない初心者は見落としがち。

賃貸経営の基本中の基本です。

賃貸不動産を運営していくうえで、
必ず発生するコストについては
確実に網羅しておいてください。

忘れるとイタイ!運営コスト

物件を維持管理していくために
必要なコストをすべて把握していますか?

・管理委託費
・固定資産税
・銀行返済

このあたりまでは大丈夫ですよね。
業者の収支計画にも載っているかと思います。

その他の細かな費用もチェックしてください。

・清掃費
・設備点検費
・共用部電気代

いわゆるBM費ですね。
金額はそれほど大きくありませんが、
エレベーターなどがあると要注意です。

で、ここからが本題。

ほとんどの個人投資家が、
見落としてしまうのが以下の2つです。

・入退去コスト
・大規模修繕、リノベーション

事業計画の段階では考慮せず、
物件を運営して始めて分かった、
という人が大半。

物件を紹介する業者も
賃貸経営をしたことがないと
分からない部分ではあります。

投資家自身の目で判断するしかない
ということですね。

経営の先を読む一流投資家

を目指してください。

とはいっても、
そんなに難しいことはありません。

入退去コストも、
大規模修繕やリノベーションも、
ある程度読むことができます。

まずは入退去コスト。

退去のあった部屋の原状回復と
次の入居者をつける際の広告費ですね。

入退去はどんな物件でも必ず発生しますので、
ほぼ固定費と考えるべきです。

実際いくらくらいかかるのか、
後ほど詳しく述べます。

次に大規模修繕とリノベ。

屋上、外壁、共用部など防水関連は
10~15年サイクルで修繕が必要ですし、
部屋の設備や間取りも古くなってくると
入居者ニーズとマッチしなくなります。

ただし、毎年発生するわけではないので
長期計画の中で見積もるコストになります。

修繕する箇所によってタイミングが様々ですし、
コストの見積もりも物件の状態によって
個別判断になってきます。

長くなってしまいますので、
またの機会に解説したいと思います。

今日のところは、
入退去コストの試算方法をお話します。

入退去コストっていくらかかるの?

繰り返しになりますが、
入退去は毎年必ず発生します。

同じ部屋に最後まで住み続ける
入居者なんて滅多にいませんよね。

入居者が高齢だったり生活保護の場合には
退去しない前提で考えることもできますが、
そうでなければいずれは出ていきます。

毎年一定数が入れ替わる前提で
コストを見込んでください。

賃貸物件の平均的な入居期間をご存知でしょうか。

シングルで4年、ファミリーで6年です。

逆算すると1年間で入れ替わる
入居者の割合が分かります。

シングルは25%(1÷4=0.25)
ファミリーは17%(1÷6=0.17)

物件やエリアによって多少違いはあるかと思います。

事業計画を立てる上では、
全体の17~25%程度の入居者が
入れ替わると考えておくのが妥当です。

戸数が20のマンションなら
年間で3~5戸は入退居がありますよね。

では次に、

入退居に伴う具体的な費用は
いくらになるでしょうか。

・原状回復費

・広告費

原状回復はほんとうにマチマチです。

ワンルームで清掃のみなら数万円、
ファミリーでクロスも床も全面張替えとなると
100万円近くになることも。

経験則から月額家賃の3~10ヶ月分
といったところでしょうか。

家賃5万円の部屋なら、
15万円~50万円になります。

広告費も地域差があります。

ただし、ゼロというところは今はほとんどありません。

都市部では概ね月額家賃の0.5~3ヶ月分。

入退居があるたびに発生する
これらのコストを考慮していないと
事業計画通りにならないのは、
当然と言えば当然ですね。

満室賃料の5~25%が出ていく実態

具体例で見てみましょう。

戸数:20戸
家賃:5万円

とすると上の計算から、

入退居は年間3~5戸

原状回復費は15~50万円/戸

広告費は5~15万円

となります。

物件全体ではどうなるでしょうか。

入退居コスト:60万円~325万円/年

と予想されます。

1年間の満室賃料が1200万円ですから
割り算をすると、

入退居コストの割合:5~27%

ですね。

順調に経営していても
家賃の5~25%が出ていきますから
結構な割合ですね。

新築だったり、賃貸ニーズが強かったりすると
原状回復や広告費が少なくてすみますが
基本的には見込んでおかないといけません。

入退居コストを忘れて事業計画を立てたら
「意外ともうからない」となるのは当然です。

今後物件を購入される際には気をつけてください

今日もがんばっていきましょう!

村上

TOP