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インカム+キャピタルのトータルで稼ぐ!

村上です。

不動産投資は資産形成のための
1つの手段にすぎません。

不動産を購入することが
目的ではないのです。

いかにお金を増やして残すか。

純資産を拡大することだけに
全神経を集中してください。

インカム狙い?キャピタル狙い?

他の投資と異なり、
キャピタルだけでなくインカムも狙えるのが、
不動産投資の利点です。

ただし、両者のバランスをとることが肝心。

インカムだけに目を奪われてしまわないよう
気を付けていただきたいのです。

かつてバブルの時代、不動産投資といえば
キャピタル狙いが主流でした。

バブル崩壊後、不動産価格は下落、低迷、、、
同時に金利も大幅に下がりました。

超低金利のおかげで
インカムを狙いやすい環境が
整ったのです。

そして再び不動産投資ブーム。

バブルの時代と異なり、
最近流行の不動産投資は
主にインカム狙いになっています。

あなたはいかがでしょう。

家賃収入目当てに偏ってしまっていませんか?

確かに値上がりが期待できない現在は、
キャピタルを無視ししがちなのは
仕方がないかもしれません。

ですが、

たとえ値上がりが見込めないとしても、
キャピタルを考えるメリットは
十分にあります。

むしろキャピタルを考えないことで
失うもののほうが大きいかもしれません。

インカム+キャピタルの両輪で考える。

キャピタルを考えることは、
出口を考えるということです。

・売却

・取り壊し/再生

・自己使用

極端な話ですが、物件を永遠に
稼働させ続けることはできません。

不動産は所有し続ける限り
キャッシュが出ていきます。

・固都税

・管理/修繕費

・銀行返済

築年数が経過して家賃収入が減れば
肝心のインカムが得られなくなります。

万が一、残債以上で買い手がつかなければ、
売却もすることができず
身動きがとれなくなるかもしれません。

それ以前に、デッドクロスを迎えて、
手持ちキャッシュがないのに
納税が発生することも考えられます。

不測の事態に陥らないためには、
インカムを捨ててエグジットすることを
考えておかなければいけません。

・何年後に

・どの程度の金額で

・どのように処分するのか

相場の先の見通しを立てるのは、
中々難しいとは思います。

ですが、出口をシミュレーションすることで、
少なくとも希望の売却金額を
決めることができます。

お金を残すことが目的の投資ですから、
トータル損益の目安を持っておくのが
自然ではないでしょうか。

「これだけ得られれば満足」という利益目標と、
「これ以上は損できない」という損きりラインです。

株やFXで言うところの、
指値、逆指値にあたりますね。

損益ポイントを見落とすな!

不動産投資で得られる収益として、
インカムとキャピタルの両面を考える
と申し上げてきました。

インカム = 家賃-経費

キャピタル = 売却金額-購入金額

と考えてしまいがちですが、

インカム、キャピタルそれぞれに
表面的には見えない要素があります。

・減価償却費

・元金返済額

・土地分の金利

インカムにおいてはこれらの要素によって、
実際のお金の出入りと会計上の数字が
異なってきます。

▼インカムへの影響

・減価償却費:お金は出ないが経費になる

・元金返済額:お金は出るが経費にならない

・土地分の金利:同上

キャピタルにもこれらは影響します。

残債以上で無事に売却できたとしても
譲渡税を算出しておかないと安心できません。

税金が払えません!
というケースもありますので。

▼キャピタルへの影響

・減価償却費:簿価が減る

・譲渡所得/税金が増える

・元金返済額:残債が減る

・売却手残りが増える

減価償却費、元金返済額、土地分の金利といった
見えない要素による損益の変化を、
シミュレーションによって
把握することができます。

購入前にトータル損益を把握すれば、
いかようにも対処することができます。

・インカムは潤沢でもキャピタルが薄い
 ⇒ 売買事例をリサーチして売却の手堅さをチェック!

・インカムが薄くてもキャピタルが期待できる
 ⇒ 売り時を待つ間のキャッシュフローを綿密にチェック!

・どうにもならなそうであれば、購入を見送る。

いつもお話していますが、
不動産賃貸業は先の読める事業です。

物件購入の際は直感に頼らず
しっかりシミュレーションを行った上で、
投資判断をしてください。

今日もがんばっていきましょう!

村上

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