村上です。

あなたの投資に戦略はありますか？

おっと、失礼しました。

このメールを読んでいる勉強熱心なあなたなら、
目標に沿った戦略をお持ちのことと思います。

ですが、

どうしても心配になってしまいます。

ネットや書籍などで、
「　たった●年で●億円！　」という
キャッチフレーズを見るたびに。

先の展開は見えているのか？と。

ほとんどの個人投資家が
買うことばかりに目が行ってしまっている。

数億円の借金を背負うのに、
いきおいだけで買い進んでしまって
本当に大丈夫なのでしょうか。

不動産投資は長期戦です。

戦略次第で金持ちにもビンボーにもなる。

見落としばかりの逆ザヤ投資

になってしまうことも
あり得るのです。

どれだけキャッシュが残るのか、
お金の動きを抜け漏れなく
想定しておかないといけません。

・運営コスト

・入退去コスト

・大規模修繕コスト

・融資条件と税金の増減

・建物比率と減価償却

…などなど。

出ていくお金を網羅して、
かつ、融資条件や税金も踏まえた
シミュレーションをして
いただきたいものです。

その上で、
売却出口を想定した
トータル収支を考えてください。

出口のとれないマイナス資産

を回避しなければいけません。

何年後にいくらで売れるのか、
税引後の最終手残りはどれほどか。

・家賃収入の推移

・売却利回り

・残債

・耐用年数と簿価

・譲渡税

売りたいけど残債以上で売れない、
税金を払うと何も残らない。

というのがよくあるパターン。

買うことばかりに目を奪われがちですが、
購入前に売却まで見据えておくことが
負けない投資のセオリーです。

不動産は売って初めて利益確定

だからです。

投資であっても事業であっても
お金を増やすのが目的ならば
買って終わり、はあり得ません。

特に借入をするのであれば、
資産と負債のバランスに要注意。

10億円の資産を買いました！

と喜んでいても、
オーバーローンで借金が11億円あれば
純資産はマイナス1億円。

資産家のつもりが借金王です。

そして物件には抵当権がつきますから
不動産オーナーといっても
完済するまでは実質的に銀行のモノ。

借金を返せなくなれば
取り上げられてしまいます。

なので、最終的にいつ売却するのか、
売却したらどれだけお金が残るか、を
考えておくべきです。

もちろん借金を完済するまで、
20年、30年持ち続けるというのも
戦略のひとつとしてアリです。

土地として価値が残るので
現金化はしないまでも利益確定と
言えるかもしれません。

ただ、借入でレバレッジをかける
ということを考えると
売却・現金化して再投資するのが
事業拡大には最も効率的です。

インカムとキャピタルの
ハイブリッド戦略

安く買って高く売る、
持っている間は高く貸す、
ということですね。

何か特別なスキームのことを
言っているわけではありません。

不動産のそもそも稼ぎ方として

・貸して稼ぐ（賃貸）

・売って稼ぐ（売買）

の合わせ技が基本なのです。

長くなりましたので次回に続きます。

今日もがんばっていきましょう！

村上