コン・パス代表、村上です。
今日は融資条件の話です。
そもそもですが不動産投資は融資ありき。
億単位の投資ですから
自己資金だけでは難しいですし
融資があればこそレバレッジをかけて
拡大することができますよね。
それと同時に不動産は
「税金との戦い」とも言われます。
不動産取得税、固定資産税、
消費税、所得税…
色々ありますが厄介なのは所得税。
何が厄介かというと、
キャッシュフロー＝所得
ではないから。
一見関係ないようですが、
融資と税金の関係には要注意です。
どういうことか解説しますので
そのまま読み進めてください。
--------------------
不動産経営は融資と税金が勝負！
--------------------
です。
融資と税金は密接に関係しています。
融資条件次第で毎年の所得税が
変わってくるからです。
お金が残るはずの投資プランが、
台無しになる可能性もあります。
億単位の物件なら数％のズレが
数百万円になってしまうからです。
不動産投資において融資は売上の源泉です。
一方で金利は最大のコスト。
銀行に払うお金のレンタル料
のようなものですから、
なるべく低金利が望ましいです。
--------------------
金利2.5%で雲泥の差！
--------------------
１億円の借入で比較してみましょう。
▼金利4.5%の場合
借入金額：１億円
金利：4.5%
返済期間：30年
年間返済額：610万円
▼金利2.0%の場合
借入金額：１億円
金利：2.0%
返済期間：30年
年間返済額：440万円
金利4.5%と2.0%とで、
返済額160万円以上の差に
なってしまいました。
--------------------
返済スピードも段違い！
--------------------
返済額の内訳をみるとさらに衝撃的です。
▼金利4.5%の場合
年間返済額：610万円
利息：450万円
元金：160万円
▼金利2.0%の場合
年間返済額：440万円
利息：200万円
元金：240万円
金利2.0%のほうが
元金返済は80万円多くなりました。
それだけ返済が早く進むことになります。
残債が減るということは、
売却する際の手残りが増えるということ。
金利を低く押さえることで、
キャッシュフローが向上し
将来の売却益も増えるのです。
なので、低金利ほど良いのですが、
注意していただきたいことが３つあります。
・利息は経費、元金は非経費
・返済期間で返済額が大きく変わる
・利息は銀行の貴重な売上げ
ひとつずつ解説しますね。
--------------------
利息は経費、元金は非経費
--------------------
利息は銀行へ支払う料金なので、
経費計上することができます。
一方で元金返済は経費になりません。
そのため、キャッシュは出ていくのに
税額には反映されないのです。
なぜ元金は経費にならないのでしょうか。
元金返済で借入残高（負債）が減りますが、
その分、現金（資産）も減ります。
資産と負債が同額ずつ小さくなるので、
純資産の増減はありません。
資産＝純資産＋負債 だからです。
純資産の増減がないので、
損益ではプラマイゼロということ。
なのでお金は出るのに
経費に計上できないのです。
金利4.5%であれば所得税が還付されていたのに、
金利2.0%になったら納税することになった
ということが起こりえます。
--------------------
返済期間で返済額が大きく変わる
--------------------
返済額への影響が大きいのは、
実は金利よりも返済期間です。
投資初心者の方がしばしば
やってしまいがちなのが、
「借換えで返済期間が短くなる」
というパターン。
返済期間が短くなるのは、
銀行ごとに融資方針が異なるためです。
特に築20～30年になってくると、
不動産投資に意欲的な一部の銀行以外では
融資期間が短くなる傾向です。
場合によっては、
金利が下がってよかったと思いきや
むしろ損をしてしまうこともあります。
▼借換え前
借入金額：１億円
金利：4.5%
返済期間：30年
年間返済額：610万円
利息：450万円
元金：160万円
▼借換え後
借入金額：１億円
金利：2.0%
返済期間：20年
年間返済額：610万円
利息：200万円
元金：410万円
折角金利が下がったのに、
返済期間が短くなったので
結局返済額は同じです。
--------------------
元金割合アップで税額アップ
--------------------
同じなら「損」じゃないでしょ！
と思われるかもしれませんが、
注目していただきたいのは
利息と元金返済のバランスです。
▼借換え前
利息：450万円
元金：160万円
▼借換え後
利息：200万円
元金：410万円
先ほどお話しした通り、
元金返済は経費になりません。
借換前後の元金返済の差は
410万円ー160万円＝250万円。
借換え後は会計上の所得が
250万円増えることになり、
課税額もアップしてしまうのです。
ここで、元金返済が増えることで
課税額がどのように変化するか
事例で試算してみましょう。
--------------------
借換えで納税額３倍…。
--------------------
借換え前後の損益を比較します。
家賃、運営コスト、減価償却費は、
仮の数字です。前後で変化ありません。
▼借換え前の損益
家賃：1000万円
運営コスト：200万円
減価償却費：200万円
利息：450万円
利益：150万円（黒字）
税率33%とすると
所得税は49.5万円になります。
▼借換え後の損益
家賃：1000万円
運営コスト：200万円
減価償却費：200万円
利息：200万円
利益：400万円（黒字）
税率33%とすると
所得税は132万円になります。
※減価償却費は実際には
出ていかないお金です。
建物の資産価値が
経年で減るのを損失とみなして
経費計上できるのですね。
借換え前後の損益を比べると
納税額が倍以上になってしまいました。
--------------------
キャッシュフロー ＜ 課税額 の悲劇
--------------------
一方キャッシュフローは
借換え前後で変化ありませんが、
これはこれで困ったことになります。
▼キャッシュフロー（借換え後）
家賃：1000万円
運営コスト：200万円
返済額：610万円（利息＋元金）
キャッシュフロー：190万円
借換え前後の利益と
キャッシュフローを比べて
見てください。
借換え前の利益：150万円
借換え後の利益：400万円
キャッシュフロー：190万円
借換え前： 利益＜キャッシュフロー
だったのが、
借換え後： 利益＞キャッシュフロー
になってしまいます。
実際に残るお金よりも
課税額が大きいということです。
こういった状況は避けたいですね。
金利が下がっても返済期間が短くなると
このようなことが起こりえます。
ですので借換えをする際には、
金利だけでなく、返済期間にも
ご注意ください。
--------------------
利息は銀行の貴重な収入源
--------------------
金利を下げる方法としては、
借換えでなく現在の銀行へ
金利交渉をすることもできます。
金利引下げでも返済期間は
変わらない場合が多いので、
その点でも安心です。
ただし、やりすぎには注意してください。
なぜならば、
利息は銀行のメインビジネス、
貴重な収入源だからです。
「金利を下げてください」
ということは、
「あなたの利益を減らして
私にまわしてください」
と言っているのと同じなのです。
ですので、金利交渉をする際は、
銀行との信頼関係や先方のメリットに
十分配慮する必要があります。
直接的に言わずに、
誰かを介してもよいかもしれません。
例えばその銀行を紹介してくれた人、
などです。
当社でもクライアントに代わって、
銀行と金利交渉をすることがあります。
参考までに具体例をご紹介します。
▼金利交渉の事例
・経緯
お客様が他社物件を購入（H銀行より借入）。
お客様とコンパスのお取引開始。
コンパスからH銀行へ金利交渉、成功。
・当初の条件
借入金額：4000万円
金利：4.5%
返済期間：15年
・交渉後の条件
金利：25回目から2.75%
返済期間：13年（変わらず）
結果としてキャッシュフローが
だいぶ改善できました。
・金利引下げの効果
月額返済額：3万円圧縮
総返済額：470万円圧縮
経営改善のおかげで次に進めるようになり、
喜んでいただけてよかったです。
ということで、
融資条件を決める際には、
くれぐれも慎重にお願いします。
次回は税金コントロールについて
お話しします。
今日もがんばっていきましょう！
村上