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空きスペースを使い倒せ!

コン・パス代表、村上です。

収益不動産は「箱ビジネス」です。

家賃が唯一の収入源ですから、
割高家賃で満室経営が理想ですね。

いかにして1円でも多く家賃をとるか。

そこに全神経を集中しましょう。

なるべく高い家賃で満室を達成したら
まずはひと段落…

と言いたいところなのですが、
もう一歩踏み込んでみましょう。

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もっと収益を伸ばしたい!

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となったら、なんとか
できるものなのでしょうか。

折角、手に入れた物件です。

取れる利益は残らず
とりきりたいですよね。

一般的に収益不動産は、
購入金額でトータルの収益が決まる
などと言われます。

確かに物件の立地や建物の大きさは
変更することができませんから、
賃料には上限があります。

賃貸での手残り、売買での手残りは
おおよそ先が読めるものです。

仮に相場よりも割安で購入できれば、
いつでも売却益を出すことができます。

ですので、

最初から利益確定ということも
あり得る話なのです。

その上で、当初の想定を超えて
さらに収益を伸ばすためには
何をすることができるのか。

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空きスペースを収益化する

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あなたの所有物件に
収益化できるスペースがないか
チェックしてみてください。

「空きスペース」有効活用できれば
純粋にプラスの収入になります。

やれる限りやるというスタンスで
よいかと思います。

スペースの活用法は
エリアや立地によっても変わりますが、
当社の管理物件で実践しているものを
いくつかご紹介します。

東京周辺(国道16号線の内側)ですと、
表面利回り7−8%といったところ。

融資条件を引き出せばキャッシュフローは
十分回りますし、値下がりしにくいため
長期で出口を取ることで資産構築する戦略です。

ただし、地方物件の10%あたりと比べると
若干ものたりなさを感じます。

そこで物件の敷地や共用部における
空きスペースを活用します。

例えば以下のようなものを設置します。

・コンテナ

・自動販売機

・看板

・携帯会社のアンテナ

人口密度が高い地域で、
わずかな空間にも価値があるからこそ
できるバリューアップかもしれません。

▼コンテナ

小さな倉庫やバイクパーキングとして
使うのが典型的です。

都内では高級バイクの保管場所の
需要が多くあります。

事例: バイクパーキング
スペース: 1.1m×2.6m程度〜
投資金額: コンテナ購入費25万円
収益: 月額賃料15,000円程度(年間18万円)

表面利回りは60%になります。

敷地内にバイクが出入りできる
スペースがあれば取り組むことができます。

ご自身で手配せず、レンタル倉庫業者に
コンテナを借りて運営することも可能です。

▼自動販売機

道路に面した1−2㎡のスペースを
自販機ベンダーへ貸し出します。

基本的にベンダーを選んで連絡する
だけですので手軽に始められます。

初期投資: ゼロ(ベンダーが設置)
運営費: 電気代(1台あたり数千円)
収益: 自販機売上の20-30%

条件はベンダーによってまちまちですが、
都内では概ね月額数万円になるようです。

入居者が多い、人通りが多い物件では、
もっと増えるかもしれません。

反対に売上があまりにも悪いと、
自販機ベンダー側から撤去したい旨の
連絡が来ることになります。

▼看板

幹線道路や線路沿いなど、
人目に付きやすい建物は
屋上や外壁に看板を設置します。

広告代理店や看板屋さんに
広告主を紹介してもらって
契約するケースが多いようです。

初期投資: ゼロ(代理店・広告主が設置)
運営費: ゼロ
収益: 月額数千円から数万円

建物所有者の費用負担が
一切ないのがいいところです。

ただ、設置する看板の広告内容は、
しっかりチェックされるようにしてください。

▼携帯会社のアンテナ

高さのある建物で
屋上にスペースがあれば
大手携帯キャリアのアンテナを
設置できる可能性があります。

最近は新規の設置は少ないようですが、
打診してみる価値はあります。

初期投資: ゼロ(携帯会社が設置)
運営費: ゼロ
収益: 月額10万円程度

ご所有の物件のエリアで
アンテナ工事を担当している部門へ
連絡してみてください。

いかがでしょうか。

全て実施すると結構な
収益アップになりますね。

少し工夫をするだけで
何もないスペースから
お金が生まれてくるのです。

土地も建物も1ミリも残さず、
活用しきることを考えてみてください。

今日もがんばっていきましょう!

村上

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