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融資条件で天国と地獄!!

コン・パス代表、村上です。

今日は融資条件の話です。

そもそもですが不動産投資は融資ありき。

億単位の投資ですから
自己資金だけでは難しいですし
融資があればこそレバレッジをかけて
拡大することができますよね。

それと同時に不動産は
「税金との戦い」とも言われます。

不動産取得税、固定資産税、
消費税、所得税…

色々ありますが厄介なのは所得税。

何が厄介かというと、
キャッシュフロー=所得
ではないから。

一見関係ないようですが、
融資と税金の関係には要注意です。

どういうことか解説しますので
そのまま読み進めてください。

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不動産経営は融資と税金が勝負!

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です。

融資と税金は密接に関係しています。

融資条件次第で毎年の所得税が
変わってくるからです。

お金が残るはずの投資プランが、
台無しになる可能性もあります。

億単位の物件なら数%のズレが
数百万円になってしまうからです。

不動産投資において融資は売上の源泉です。

一方で金利は最大のコスト。

銀行に払うお金のレンタル料
のようなものですから、
なるべく低金利が望ましいです。

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金利2.5%で雲泥の差!

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1億円の借入で比較してみましょう。

▼金利4.5%の場合

借入金額:1億円
金利:4.5%
返済期間:30年
年間返済額:610万円

▼金利2.0%の場合

借入金額:1億円
金利:2.0%
返済期間:30年
年間返済額:440万円

金利4.5%と2.0%とで、
返済額160万円以上の差に
なってしまいました。

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返済スピードも段違い!

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返済額の内訳をみるとさらに衝撃的です。

▼金利4.5%の場合

年間返済額:610万円
利息:450万円
元金:160万円

▼金利2.0%の場合

年間返済額:440万円
利息:200万円
元金:240万円

金利2.0%のほうが
元金返済は80万円多くなりました。

それだけ返済が早く進むことになります。

残債が減るということは、
売却する際の手残りが増えるということ。

金利を低く押さえることで、
キャッシュフローが向上し
将来の売却益も増えるのです。

なので、低金利ほど良いのですが、
注意していただきたいことが3つあります。

・利息は経費、元金は非経費

・返済期間で返済額が大きく変わる

・利息は銀行の貴重な売上げ

ひとつずつ解説しますね。

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利息は経費、元金は非経費

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利息は銀行へ支払う料金なので、
経費計上することができます。

一方で元金返済は経費になりません。

そのため、キャッシュは出ていくのに
税額には反映されないのです。

なぜ元金は経費にならないのでしょうか。

元金返済で借入残高(負債)が減りますが、
その分、現金(資産)も減ります。

資産と負債が同額ずつ小さくなるので、
純資産の増減はありません。

資産=純資産+負債 だからです。

純資産の増減がないので、
損益ではプラマイゼロということ。

なのでお金は出るのに
経費に計上できないのです。

金利4.5%であれば所得税が還付されていたのに、
金利2.0%になったら納税することになった
ということが起こりえます。

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返済期間で返済額が大きく変わる

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返済額への影響が大きいのは、
実は金利よりも返済期間です。

投資初心者の方がしばしば
やってしまいがちなのが、
「借換えで返済期間が短くなる」
というパターン。

返済期間が短くなるのは、
銀行ごとに融資方針が異なるためです。

特に築20~30年になってくると、
不動産投資に意欲的な一部の銀行以外では
融資期間が短くなる傾向です。

場合によっては、
金利が下がってよかったと思いきや
むしろ損をしてしまうこともあります。

▼借換え前

借入金額:1億円
金利:4.5%
返済期間:30年
年間返済額:610万円
利息:450万円
元金:160万円

▼借換え後

借入金額:1億円
金利:2.0%
返済期間:20年
年間返済額:610万円
利息:200万円
元金:410万円

折角金利が下がったのに、
返済期間が短くなったので
結局返済額は同じです。

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元金割合アップで税額アップ

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同じなら「損」じゃないでしょ!
と思われるかもしれませんが、
注目していただきたいのは
利息と元金返済のバランスです。

▼借換え前

利息:450万円
元金:160万円

▼借換え後

利息:200万円
元金:410万円

先ほどお話しした通り、
元金返済は経費になりません。

借換前後の元金返済の差は
410万円ー160万円=250万円。

借換え後は会計上の所得が
250万円増えることになり、
課税額もアップしてしまうのです。

ここで、元金返済が増えることで
課税額がどのように変化するか
事例で試算してみましょう。

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借換えで納税額3倍…。

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借換え前後の損益を比較します。

家賃、運営コスト、減価償却費は、
仮の数字です。前後で変化ありません。

▼借換え前の損益

家賃:1000万円
運営コスト:200万円
減価償却費:200万円
利息:450万円
利益:150万円(黒字)

税率33%とすると
所得税は49.5万円になります。

▼借換え後の損益

家賃:1000万円
運営コスト:200万円
減価償却費:200万円
利息:200万円
利益:400万円(黒字)

税率33%とすると
所得税は132万円になります。

※減価償却費は実際には
出ていかないお金です。

建物の資産価値が
経年で減るのを損失とみなして
経費計上できるのですね。

借換え前後の損益を比べると
納税額が倍以上になってしまいました。

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キャッシュフロー < 課税額 の悲劇

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一方キャッシュフローは
借換え前後で変化ありませんが、
これはこれで困ったことになります。

▼キャッシュフロー(借換え後)

家賃:1000万円
運営コスト:200万円
返済額:610万円(利息+元金)
キャッシュフロー:190万円

借換え前後の利益と
キャッシュフローを比べて
見てください。

借換え前の利益:150万円

借換え後の利益:400万円

キャッシュフロー:190万円

借換え前: 利益<キャッシュフロー

だったのが、

借換え後: 利益>キャッシュフロー

になってしまいます。

実際に残るお金よりも
課税額が大きいということです。

こういった状況は避けたいですね。

金利が下がっても返済期間が短くなると
このようなことが起こりえます。

ですので借換えをする際には、
金利だけでなく、返済期間にも
ご注意ください。

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利息は銀行の貴重な収入源

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金利を下げる方法としては、
借換えでなく現在の銀行へ
金利交渉をすることもできます。

金利引下げでも返済期間は
変わらない場合が多いので、
その点でも安心です。

ただし、やりすぎには注意してください。

なぜならば、
利息は銀行のメインビジネス、
貴重な収入源だからです。

「金利を下げてください」
ということは、

「あなたの利益を減らして
私にまわしてください」
と言っているのと同じなのです。

ですので、金利交渉をする際は、
銀行との信頼関係や先方のメリットに
十分配慮する必要があります。

直接的に言わずに、
誰かを介してもよいかもしれません。

例えばその銀行を紹介してくれた人、
などです。

当社でもクライアントに代わって、
銀行と金利交渉をすることがあります。

参考までに具体例をご紹介します。

▼金利交渉の事例

・経緯
お客様が他社物件を購入(H銀行より借入)。
お客様とコンパスのお取引開始。
コンパスからH銀行へ金利交渉、成功。

・当初の条件
借入金額:4000万円
金利:4.5%
返済期間:15年

・交渉後の条件
金利:25回目から2.75%
返済期間:13年(変わらず)
結果としてキャッシュフローが
だいぶ改善できました。

・金利引下げの効果
月額返済額:3万円圧縮
総返済額:470万円圧縮

経営改善のおかげで次に進めるようになり、
喜んでいただけてよかったです。

ということで、

融資条件を決める際には、
くれぐれも慎重にお願いします。

次回は税金コントロールについて
お話しします。

今日もがんばっていきましょう!

村上

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